Najnovšie správy. Najnovšie správy VI. Analýza najefektívnejšieho použitia

MINISTERSTVO HOSPODÁRSKEHO ROZVOJA RUSKEJ FEDERÁCIE
OBJEDNÁVKA zo dňa 1. júna 2015 N 328
O SCHVÁLENÍ FEDERÁLNEJ NORMY

V súlade s článkom 20 Federálny zákon z 29. júla 1998 N 135-FZ „Dňa oceňovacie činnosti v Ruská federácia"(Zbierané právne predpisy Ruskej federácie, 1998, č. 31, čl. 3813; 2006, č. 31, čl. 3456; 2010, č. 30, čl. 3998; 2011, č. 1, čl. 43; č. 29, čl. 4291; 2014, N 30, čl. 4226) Objednávam:

1. Schváliť priložený federálny štandard hodnotenia „Odhad nákladov na stroje a zariadenia (FSO N 10)“.

2. Tento príkaz nadobúda účinnosť odo dňa nadobudnutia účinnosti príkazov Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska zo dňa 20. mája 2015 N 297 „O schválení Federálneho oceňovacieho štandardu“ Všeobecné pojmy oceňovania, prístupy a požiadavky na posudok (FSO N 1) ", zo dňa 20. mája 2015 N 298 "O schválení Federálneho oceňovacieho štandardu" Účel ocenenia a druhy hodnoty (FSO N 2)", zo dňa 20. mája 2015 N 299" Dňa schválenie federálneho oceňovacieho štandardu "Požiadavky na správu o hodnotení (FSO N 3)" ...

minister
A. V. UĽUKAJEV

FEDERÁLNY ŠTANDARD
HODNOTENIE "POSUDZOVANIE NÁKLADOV STROJOV A ZARIADENÍ (FSO N 10)"

I. Všeobecné ustanovenia

1. Tento federálny hodnotiaci štandard bol vyvinutý s prihliadnutím na medzinárodné normy hodnotiace a federálne hodnotiace štandardy „Všeobecné koncepty hodnotenia, prístupy a požiadavky na hodnotenie (FSO č. 1)“, „Účel hodnotenia a typy hodnôt (FSO č. 2)“, „Požiadavky na správu o hodnotení ( FSO č. 3)“ (ďalej v tomto poradí - FSO N 1, FSO N 2, FSO N 3), ostatné federálne hodnotiace štandardy upravujúce hodnotenie určité typy predmety hodnotenia, schválené Ministerstvom hospodárskeho rozvoja Ruska, určuje požiadavky na hodnotenie nákladov na stroje a zariadenia.

2. Ak predmetom posudzovania v zadaní na posudzovanie nie sú priamo stroje a zariadenia, ale stroje a zariadenia sú súčasťou predmetu posudzovania, potom sa táto spolková hodnotiaca norma vzťahuje na postup pri posudzovaní takýchto strojov a zariadení len vtedy, ak pridelenie na hodnotenie stanovuje použitie tohto federálneho hodnotiaceho štandardu s uvedením zoznamu strojov a zariadení, na ktoré sa tieto požiadavky vzťahujú.

3. Ustanovenia tohto federálneho oceňovacieho štandardu sa nevzťahujú na oceňovanie nehmotného majetku spojeného s tvorbou a prevádzkou strojov a zariadení; stroje a zariadenia umeleckej a (alebo) historickej hodnoty, ako aj práce a služby na odstránenie škôd z toho vyplývajúcich núdzové situácie(napríklad škody pri dopravných nehodách).

4. Ak prevádzka strojov a zariadení nie je možná bez použitia nehmotného majetku (softvér, špecializované databázy, licencie, technická dokumentácia a pod.), potom v závislosti od zadania na posúdenie by hodnota nehmotného majetku mala byť zohľadnené samostatne alebo ako súčasť nákladov na stroje a zariadenia.

II. Predmety hodnotenia

5. Predmetom hodnotenia pre účely tohto federálneho hodnotiaceho štandardu sú jednotlivé stroje a zariadenia, ktoré sú výrobkami strojárskej výroby alebo im obdobné, skupiny (súbory, agregáty) strojov a zariadení, časti strojov a zariadení spolu alebo samostatne (ďalej len stroje a zariadenia).

Na účely tohto federálneho štandardu hodnotenia môžu byť predmetom hodnotenia predmety hodnotenia štátna registrácia letecké a námorné plavidlá, plavidlá vnútrozemskej plavby, vesmírne objekty.

III. Úloha hodnotenia

6. Zadanie na hodnotenie predmetu hodnotenia musí okrem údajov uvedených v FSO č. 1 obsahovať o predmete hodnotenia tieto informácie:

zloženie hodnotenej skupiny strojov a zariadení s uvedením údajov o každom stroji a jednotke zariadenia postačujúcich na ich identifikáciu;
informácie o účtovaní nehmotného majetku potrebného na prevádzku strojov a zariadení (ak existujú).

7. Zadanie na posúdenie predmetu posudzovania môže k informáciám uvedeným v FSO č. 1 z hľadiska predpokladov, na ktorých by malo byť posudzovanie založené, obsahovať tieto dodatočné informácie:

predpoklad súvisiaci s obmedzením rozsahu prác pri kontrole posudzovaných strojov a zariadení;
predpoklad súvisiaci s obmedzením rozsahu práce na analýze trhu;
predpoklad o posúdení strojov a zariadení ako celku za predpokladu, že budú naďalej používané ako súčasť existujúceho komplexu nehnuteľností;
predpoklad posúdenia strojov a zariadení ako celku s výhradou ukončenia ich používania ako súčasti existujúceho majetkového komplexu;
predpoklad hodnotenia strojov a zariadení, ktoré sa pohybujú z ich aktuálneho miesta ako samostatné objekty;
v prípade prítomnosti integrovaných strojov a zariadení s inými predmetmi, najmä nehnuteľnosťami, - predpoklad o ocenení strojov a zariadení ako súčasti týchto predmetov alebo oddelene od nich.

8. Zadanie na posúdenie určuje mieru podrobnosti kontrolnej práce (úplná, čiastočná s uvedením kritérií, bez kontroly) a dobu kontroly. Ak sa obhliadka nevykoná, znalec v správe o hodnotení uvedie dôvody, prečo predmet ocenenia nepreskúmal, ako aj predpoklady spojené s nevykonaním obhliadky.

9. Pri absencii doložených vecných bremien vo vzťahu k predmetu posudzovania sa pri posudzovaní predmetu vychádza z predpokladu, že takéto vecné bremená neexistujú, ak nie je v zadaní na posúdenie uvedené inak.

IV. Analýza trhu

10. Na posúdenie ceny strojov a zariadení odhadca skúma trh v tých segmentoch, v ktorých je možné predať najvýznamnejšiu časť oceňovaných strojov a zariadení. Skúmajú sa segmenty primárneho aj sekundárneho trhu, ak tieto typy trhov existujú ako predmet hodnotenia.

V. Prístupy k hodnoteniu

11. Pre objekt hodnotenia, ktorým je súbor strojov a zariadení, možno použiť metódy individuálneho aj hromadného hodnotenia. Na účely tohto federálneho hodnotiaceho štandardu sa hromadným hodnotením strojov a zariadení rozumie posúdenie nákladov na súbor strojov a zariadení ich zoskupením podľa podobných charakteristík a ich použitím v rámci vytvorených skupín všeobecných matematických modelov. Konečný výsledok sa považuje za cenu predmetu hodnotenia ako celku.

12. Pri hodnotení strojov a zariadení pomocou nákladových a komparatívnych prístupov je povolené použiť cenové informácie o udalostiach, ktoré sa vyskytli s analógovými objektmi po dátume hodnotenia, napríklad reverznou cenovou indexáciou. V tomto prípade musí odhadca analyzovať dynamiku cien od dátumu ocenenia do dátumu výskytu zodpovedajúcej udalosti a vykonať príslušné úpravy. Použitie takýchto informácií o cene je prípustné, ak odhadca vykonal a zverejnil v správe analýzu vypočítaných hodnôt získaných z hľadiska súladu s trhovými ukazovateľmi prevládajúcimi ku dňu ocenenia a predpoklady súvisiace s použitím týchto informácií boli vyrobené.

13. Za existencie rozvinutého a aktívneho trhu analógových predmetov, ktorý umožňuje získať objem údajov o cenách a vlastnostiach analógových predmetov potrebných na posúdenie, možno dospieť k záveru, že stačí použiť len porovnávacie prístup. Nedostatok trhových informácií požadovaných pre komparatívny prístup je dôvodom na jeho nepoužívanie.

14. Pri aplikácii nákladového prístupu pri posudzovaní strojov a zariadení odhadca zohľadňuje tieto ustanovenia:

a) pri hodnotení špecializovaných strojov a zariadení je vhodné uplatniť nákladový prístup. Špecializované stroje a zariadenia - súbor technologicky súvisiacich predmetov, ktoré nie sú prezentované na trhu ako samostatný predmet a majú významnú hodnotu len ako súčasť podnikania;

b) náklady na reprodukciu strojov a zariadení (bez opotrebenia a zastarania) sa zisťujú na základe porovnania s nákladmi na vytvorenie alebo zhotovenie alebo obstaranie presnej kópie predmetu posudzovania. Náklady na výmenu strojov a zariadení (okrem odpisov a zastarania) sa určujú na základe porovnania s nákladmi na vytvorenie alebo výrobu alebo nadobudnutie predmetu s podobnými úžitkovými vlastnosťami;

c) presnou kópiou predmetu oceňovania na účely oceňovania strojov a zariadení je predmet, pri ktorom sa s predmetom posudzovania zhodujú aspoň tieto znaky: názov, označenie modelu (úpravy), hlavné technické vlastnosti ;

d) predmetom, ktorý má podobné úžitkové vlastnosti, je na účely hodnotenia strojov a zariadení vec, ktorá je z hľadiska funkčného účelu, princípu činnosti, konštrukčného riešenia podobná predmetu hodnotenia;

e) pri použití nákladového prístupu sa vypočítajú celkové akumulované odpisy posudzovaného stroja alebo zariadenia, pričom sa integrujú fyzické odpisy, funkčné a ekonomické zastaranie, pričom sa zohľadnia znaky zníženia hodnoty, keď rozdielne podmienky prevádzke, ako aj pri zohľadnení prijatých predpokladov, na ktorých je hodnotenie založené, pričom sa čo najviac zameria na trhové údaje.

15. Pri aplikácii príjmového prístupu pri oceňovaní strojov a zariadení odhadca berie do úvahy tieto ustanovenia:

výnosový prístup pri oceňovaní strojov a zariadení je možné použiť tam, kde úžitky rozdelené v čase z ich používania možno odhadnúť v peňažnom vyjadrení buď priamo, alebo ako zodpovedajúcu časť priamo generovaných úžitkov, alebo ako zodpovedajúcu časť úžitok generovaný širšou škálou objektov, vrátane hodnoteného objektu a výroby produktu (tovaru, práce alebo služby).

Vi. Zosúladenie výsledkov hodnotenia

16. Koordinácia výsledkov hodnotenia strojov a zariadení získaných rôznymi metódami a prístupmi k hodnoteniu a premietnutie jeho výsledkov do správy o hodnotení sa uskutočňuje v súlade s požiadavkami FSO č.1.

Vii. Záverečné ustanovenia

17. V prípade nezrovnalostí medzi požiadavkami tohto federálneho oceňovacieho štandardu s požiadavkami FSO č. 1, FSO č. 2, FSO č. 3 a inými federálnymi hodnotiacimi štandardmi upravujúcimi posudzovanie určitých typov predmetov oceňovania schválených úradom č. Ministerstvo hospodárskeho rozvoja Ruska, tento federálny hodnotiaci štandard má prioritu.

FEDERÁLNY ŠTANDARD
ODHAD "POSÚDENIE NÁKLADOV STROJOV A ZARIADENÍ (FSO č. 10)"

I. Všeobecné ustanovenia

1. Tento federálny oceňovací štandard bol vyvinutý s prihliadnutím na medzinárodné oceňovacie štandardy a federálne oceňovacie štandardy „Všeobecné koncepty oceňovania, prístupy a požiadavky na hodnotenie (FSO N 1)“, „Účel hodnotenia a typy hodnôt (FSO N 2)", "Požiadavky na správu o hodnotení (FSO N 3) "(ďalej v tomto poradí - FSO N 1, FSO N 2, FSO N 3), iné federálne oceňovacie štandardy upravujúce posudzovanie určitých typov predmetov oceňovania schválené ministerstvom hospodárskeho rozvoja Ruska, určuje požiadavky na posudzovanie nákladov na stroje a zariadenia.

3. Ustanovenia tohto federálneho oceňovacieho štandardu sa nevzťahujú na oceňovanie nehmotného majetku spojeného s tvorbou a prevádzkou strojov a zariadení; stroje a zariadenia umeleckej a (alebo) historickej hodnoty, ako aj práce a služby na odstraňovanie škôd v dôsledku havarijných situácií (napríklad škody pri dopravných nehodách).

II. Predmety hodnotenia

Na účely tohto federálneho štandardu hodnotenia môžu byť predmetom hodnotenia lietadlá a námorné plavidlá podliehajúce štátnej registrácii, plavidlá vnútrozemskej plavby a vesmírne objekty.

III. Úloha hodnotenia

6. Zadanie na hodnotenie predmetu hodnotenia musí okrem údajov uvedených v FSO č. 1 obsahovať o predmete hodnotenia tieto informácie:

zloženie hodnotenej skupiny strojov a zariadení s uvedením údajov o každom stroji a jednotke zariadenia postačujúcich na ich identifikáciu;
informácie o účtovaní nehmotného majetku potrebného na prevádzku strojov a zariadení (ak existujú).

predpoklad súvisiaci s obmedzením rozsahu prác pri kontrole posudzovaných strojov a zariadení;
predpoklad súvisiaci s obmedzením rozsahu práce na analýze trhu;
predpoklad o posúdení strojov a zariadení ako celku za predpokladu, že budú naďalej používané ako súčasť existujúceho komplexu nehnuteľností;
predpoklad posúdenia strojov a zariadení ako celku s výhradou ukončenia ich používania ako súčasti existujúceho majetkového komplexu;
predpoklad hodnotenia strojov a zariadení, ktoré sa pohybujú z ich aktuálneho miesta ako samostatné objekty;
v prípade prítomnosti integrovaných strojov a zariadení s inými predmetmi, najmä nehnuteľnosťami, - predpoklad o ocenení strojov a zariadení ako súčasti týchto predmetov alebo oddelene od nich.

IV. Analýza trhu

V. Prístupy k hodnoteniu

14. Pri aplikácii nákladového prístupu pri posudzovaní strojov a zariadení odhadca zohľadňuje tieto ustanovenia:

e) pri uplatnení nákladového prístupu sa vypočítava akumulovaná kumulovaná odpisová hodnota posudzovaného stroja alebo zariadenia, integrujúca fyzické odpisy, funkčnú a ekonomickú zastaranosť, berúc do úvahy znaky znehodnotenia v rôznych prevádzkových podmienkach, ako aj s prihliadnutím na predpoklady, na ktorých je hodnotenie založené, so zameraním čo najviac na trhové údaje.

15. Pri aplikácii príjmového prístupu pri oceňovaní strojov a zariadení odhadca berie do úvahy tieto ustanovenia:

výnosový prístup pri oceňovaní strojov a zariadení je možné použiť tam, kde úžitky rozdelené v čase z ich používania možno odhadnúť v peňažnom vyjadrení buď priamo, alebo ako zodpovedajúcu časť priamo generovaných úžitkov, alebo ako zodpovedajúcu časť úžitok generovaný širšou škálou objektov, vrátane hodnoteného objektu a výroby produktu (tovaru, práce alebo služby).

Vi. Zosúladenie výsledkov hodnotenia

Vi. Záverečné ustanovenia

17. V prípade nezrovnalostí medzi požiadavkami tohto federálneho hodnotiaceho štandardu s požiadavkami FSO č. 1, FSO č. 2, FSO č. 3 a inými federálnymi hodnotiacimi štandardmi upravujúcimi posudzovanie určitých typov predmetov posudzovania schválených úradom č. Ministerstvo hospodárskeho rozvoja Ruska, tento federálny štandard má prioritu.

MINISTERSTVO HOSPODÁRSKEHO ROZVOJA RUSKEJ FEDERÁCIE

OBJEDNAŤ

O schválení federálneho štandardu pre oceňovanie "Oceňovanie nehnuteľností (FSO N 7)"

V súlade s článkom 20 federálneho zákona z 29. júla 1998 N 135-FZ „O hodnotiacich činnostiach v Ruskej federácii“ (Zbierky zákonov Ruskej federácie, 1998, N 31, čl. 3813; 2006, N 31, čl. 3456; 2010, 30, čl. 3998; 2011, N 1, čl. 43; N 29, čl. 4291; 2014, N 30, čl. 4226)

objednávam:

Schváľte priložený federálny štandard oceňovania „Oceňovanie nehnuteľností (FSO N 7)“.

minister
A. V. Uljukajev

Federálny štandard oceňovania "Oceňovanie nehnuteľností (FSO N 7)"

I. Všeobecné ustanovenia

1. Tento federálny oceňovací štandard bol vyvinutý s prihliadnutím na medzinárodné oceňovacie štandardy a federálne oceňovacie štandardy „Všeobecné koncepty oceňovania, prístupy k oceňovaniu a požiadavky na hodnotenie (FSO N 1)“, „Účel oceňovania a typy hodnôt (FSO N 2)", " Náležitosti znaleckého posudku (FSO N 3) "(ďalej v uvedenom poradí - FSO N 1, FSO N 2, FSO N 3) a definuje požiadavky na ocenenie nehnuteľnosti.

2. Tento Federal Valuation Standard rozvíja, dopĺňa a špecifikuje požiadavky a postupy stanovené FSO N 1, FSO N 2, FSO N 3 a je povinný pre použitie pri oceňovaní nehnuteľností.

3. Ustanovenia tohto federálneho hodnotiaceho štandardu sa nevzťahujú na hodnotenie lietadiel a lietadiel podliehajúcich štátnej registrácii. námorné plavidlá, plavidlá vnútrozemskej plavby, vesmírne objekty, pozemky podložia, podniky ako majetkové komplexy, ako aj zisťovanie katastrálnej hodnoty nehnuteľných predmetov metódami hromadného oceňovania.

II. Predmety hodnotenia

4. Predmetom hodnotenia môžu byť pre účely tejto federálnej normy nehnuteľné objekty - zastavané pozemky, nezastavané pozemky, objekty investičná výstavba ako aj diely pozemky a projekty investičnej výstavby, bytových a nebytových priestorov, spolu alebo samostatne, s prihliadnutím na vlastnícke práva s nimi spojené, ak to neodporuje platnej právnej úprave. Na účely tohto federálneho štandardu môžu byť predmetom oceňovania podiely na práve k nehnuteľnosti.

III. Všeobecné požiadavky na hodnotenie

5. Pri zhromažďovaní informácií o oceňovanej nehnuteľnosti znalec alebo jeho zástupca obhliadku predmetu ocenenia vykonáva v termíne možno blízkom dátumu ocenenia, ak v zadaní ocenenia nie je uvedené inak. V prípade nevykonania obhliadky odhadca v správe o hodnotení uvedie dôvody, pre ktoré predmet hodnotenia nebol preskúmaný, ako aj predpoklady a obmedzenia spojené s nevykonaním obhliadky.

6. Spoločné ocenenie pozemku a objektov investičnej výstavby, ktoré sa na ňom nachádzajú, bez vlastníckych a právnych dokladov k pozemku sa vykonáva s prihliadnutím na práva a povinnosti vlastníka objektov investičnej výstavby vo vzťahu k pozemku. pozemok, ako aj typické správanie vlastníkov na uvažovanom trhu vo vzťahu k pozemku.podobný pozemok (odkúpenie alebo prenájom).

7. Pri absencii zdokumentovaných vlastníckych práv tretích osôb vo vzťahu k oceňovanej nehnuteľnosti, obmedzeniam (vecným bremenám), ako aj znečisteniu životného prostredia, sa pri posudzovaní objektu vychádza z predpokladu absencie takýchto práv, obmedzení. (vec) a znečistenia, s prihliadnutím na okolnosti zistené počas inšpekcie, pokiaľ nie je v platovej triede uvedené inak.

IV. Úloha hodnotenia

8. Zadanie na ocenenie predmetu nehnuteľnosti musí k informáciám uvedeným v bode 17 FSO č. 1 obsahovať tieto dodatočné informácie:

zloženie predmetu hodnotenia s uvedením informácií postačujúcich na identifikáciu každej z jeho častí (ak existujú);

charakteristika predmetu posudzovania a jeho hodnotené časti alebo odkazy na dokumenty, ktoré má odhadca k dispozícii a obsahujú tieto charakteristiky;

práva zohľadňované pri posudzovaní predmetu posudzovania, obmedzenia (bremená) týchto práv, a to aj vo vzťahu ku každej z častí predmetu posudzovania.

9. V zadaní na posúdenie môžu byť uvedené ďalšie vypočítané hodnoty, vrátane:

trhové nájomné (odhadovaná suma peňazí, za ktorú je možné nehnuteľnosť prenajať v deň ocenenia za typických trhových podmienok);

náklady na vytvorenie (reprodukciu alebo nahradenie) objektov investičnej výstavby;

straty (skutočná škoda, ušlý zisk) pri scudzení majetku, ako aj v iných prípadoch;

náklady na odstránenie znečistenia životného prostredia a (alebo) rekultiváciu pôdy.

V. Analýza trhu

10. Na určenie hodnoty nehnuteľnosti odhadca skúma trh v tých segmentoch, ktoré zahŕňajú skutočné využitie oceňovaného predmetu a ďalšie druhy použitia potrebné na určenie jeho hodnoty.

11. Analýza trhu s nehnuteľnosťami sa vykonáva v tomto poradí:

a) analýza vplyvu všeobecnej politickej a sociálno-ekonomickej situácie v krajine a regióne umiestnenia predmetu posudzovania na trh posudzovaného predmetu vrátane trendov objavujúcich sa na trhu v období pred dátum hodnotenia;

c) analýza aktuálnych údajov o cenách transakcií a (alebo) ponúk s nehnuteľnosťami zo segmentov trhu, ku ktorým možno priradiť hodnotený objekt v skutočných, ako aj v alternatívnych možnostiach jeho použitia s uvedením cenového rozpätia hodnoty;

d) analýza hlavných faktorov ovplyvňujúcich dopyt, ponuku a ceny porovnateľných nehnuteľností, napríklad miery návratnosti, doby návratnosti investícií na trhu s nehnuteľnosťami, s rozsahmi hodnôt týchto faktorov;

e) hlavné závery týkajúce sa trhu s nehnuteľnosťami v segmentoch potrebných na hodnotenie objektu, napríklad dynamika trhu, dopyt, ponuka, objem predaja, kapacita trhu, motivácia kupujúcich a predávajúcich, likvidita, kolísanie cien na trhu hodnotený objekt a ďalšie závery.

Rozsah výskumu určuje odhadca na základe zásady dostatočnosti.

Vi. Analýza najefektívnejšieho použitia

12. Analýza najlepšieho využitia je základom hodnotenia trhovej hodnoty nehnuteľností.

13. Najefektívnejšie využitie je využitie nehnuteľnosti, ktoré maximalizuje jej produktivitu (zodpovedá jej najväčšie náklady) a ktorá je fyzicky možná, právne povolená (k dátumu ocenenia) a finančne opodstatnená.

14. Najefektívnejšie využitie nehnuteľného objektu môže zodpovedať jeho skutočnému využitiu alebo môže znamenať iné využitie, napr. oprava (alebo rekonštrukcia) objektov investičnej výstavby na pozemku.

15. Analýza najefektívnejšieho využitia umožňuje identifikovať najziskovejšie využitie nehnuteľnosti, ktorým sa riadia účastníci trhu (kupujúci a predávajúci) pri tvorbe transakčnej ceny. Pri určovaní trhovej hodnoty sa znalec riadi výsledkami tejto analýzy pri výbere prístupov a metód oceňovania predmetu oceňovania a výbere porovnateľných nehnuteľností pri aplikácii každého prístupu.

16. Analýza najefektívnejšieho využitia predmetu posudzovania sa spravidla vykonáva z hľadiska priestorového plánovania a konštrukčných riešení. Pre objekty oceňovania vrátane pozemku a zariadení investičnej výstavby sa najefektívnejšie využitie určí s prihliadnutím na existujúce zariadenia investičnej výstavby. V tomto prípade sa takáto analýza vykoná vykonaním potrebných výpočtov alebo bez nich, ak sa predložia odôvodnenia, ktoré nevyžadujú výpočty.

17. Rozbor najefektívnejšieho využitia častí nehnuteľnosti, ako sú vstavané bytové a nebytové priestory, sa vykonáva s prihliadnutím na skutočné využitie ostatných častí tejto nehnuteľnosti.

18. Analýza najefektívnejšieho využitia časti rekonštruovaného alebo rekonštruovaného nehnuteľného objektu sa vykonáva s prihliadnutím na najefektívnejšie využitie celého rekonštruovaného nehnuteľného predmetu.

19. Samostatne posudzované najefektívnejšie využitie nehnuteľného predmetu sa môže líšiť od jeho najefektívnejšieho využitia ako súčasti posudzovaného komplexu nehnuteľných predmetov.

20. Trhová hodnota pozemku zastavaného objektmi investičnej výstavby alebo objektmi investičnej výstavby pre zápis tejto hodnoty do štátneho katastra nehnuteľností sa odhaduje podľa druhu skutočného využitia hodnoteného objektu. V tomto prípade sa zastavaný pozemok hodnotí ako nezastavaný, určený na užívanie podľa druhu jeho skutočného využitia.

21. Analýza najefektívnejšieho využitia predmetu nájmu sa vykonáva s prihliadnutím na podmienky užívania tohto predmetu ustanovené nájomnou zmluvou alebo návrhom takejto zmluvy.

Vii. Prístupy hodnotenia

22. Pri aplikácii komparatívneho prístupu k oceňovaniu nehnuteľností znalec berie do úvahy tieto ustanovenia:

a) pri oceňovaní nehnuteľností sa používa komparatívny prístup, kedy je možné vybrať dostatočný počet analógových objektov so známymi transakčnými a (alebo) ponukovými cenami;

b) ako analógové objekty sa používajú nehnuteľné objekty, ktoré patria do rovnakého segmentu trhu ako hodnotený objekt a sú s ním porovnateľné z hľadiska cenových faktorov. Zároveň pre všetky nehnuteľné objekty, vrátane posudzovaného, by mala byť cena pre každý z uvedených faktorov jednotná;

c) pri posudzovaní musí byť opísaný objem trhových údajov, ktoré má odhadca k dispozícii o analógových predmetoch, a pravidlá ich výberu na výpočty. Použitie pri výpočtoch len časti analógových predmetov, ktoré má odhadca k dispozícii, by malo byť odôvodnené v správe o hodnotení;

d) na vykonávanie výpočtov sa používajú špecifické nákladové ukazovatele (porovnávacie jednotky), typické pre podobný objekt, prevládajúce na trhu hodnoteného objektu, najmä cena alebo nájomné za jednotku plochy alebo jednotku objemu;

e) v závislosti od prvotných informácií dostupných na trhu možno v procese ohodnotenia nehnuteľnosti použiť metódy kvalitatívneho hodnotenia (rel. komparatívna analýza, metóda odborné posudky a iné metódy), metódy kvantitatívneho hodnotenia (metóda regresnej analýzy, metóda kvantitatívnej úpravy a iné metódy), ako aj ich kombinácie.

Pri aplikácii kvalitatívnych metód oceňovanie nehnuteľností sa vykonáva preštudovaním vzťahov zistených na základe analýzy cien transakcií a (alebo) ponúk s podobnými predmetmi alebo relevantných informácií získaných od znalcov a pomocou týchto vzťahov je možné vykonať ocenenie v súlade s technológia metódy zvolenej na hodnotenie.

Pri aplikácii metódy úprav sa každý analógový objekt porovnáva s predmetom hodnotenia cenovými faktormi (porovnávacie prvky), odhalia sa rozdiely objektov týmito faktormi a cena analógového objektu alebo jeho špecifický ukazovateľ sa upraví podľa zistené rozdiely za účelom ďalšieho určenia hodnoty predmetu hodnotenia. V tomto prípade je úprava pre každý prvok porovnávania založená na princípe príspevku tohto prvku k hodnote objektu.

Pri aplikácii metód regresnej analýzy odhadca na základe údajov trhového segmentu hodnoteného objektu zostaví cenový model zodpovedajúci trhu tohto objektu, podľa ktorého určí vypočítanú hodnotu požadovanej hodnoty;

f) na porovnanie predmetu ocenenia s inými nehnuteľnými predmetmi, s ktorými boli uskutočnené obchody alebo ktoré sú prezentované na trhu na ich vykonanie, sa zvyčajne používajú tieto porovnávacie prvky:

prevedené vlastnícke práva, obmedzenia (vecné bremená) týchto práv;

podmienky financovania uskutočnenej alebo navrhovanej transakcie (typ platby, úverové podmienky, iné podmienky);

podmienky predaja (podmienky atypické pre trh, transakcie medzi spriaznenými osobami, iné podmienky);

trhové podmienky (zmeny cien za obdobie medzi dátumom transakcie a vyhodnotením, zľavy z cien ponúk, iné podmienky);

typ použitia a (alebo) zónovanie;

umiestnenie objektu;

fyzicka charakteristika objekt vrátane vlastností pozemku, stav objektov investičnej výstavby, pomer plochy pozemku a plochy jeho zástavby, ďalšie charakteristiky;

ekonomické charakteristiky(úroveň prevádzkových nákladov, podmienky prenájmu, nájomcovia, iné charakteristiky);

prítomnosť hnuteľného majetku, ktorý nesúvisí s nehnuteľnosťou;

iné charakteristiky (prvky), ktoré ovplyvňujú náklady;

g) Okrem nákladov možno komparatívny prístup použiť na určenie ďalších odhadov, ako sú nájomné, odpisy a zastaranie, kapitalizačné sadzby a diskontné sadzby.

23. Pri aplikácii príjmového prístupu odhadca berie do úvahy tieto ustanovenia:

a) príjmový prístup sa používa na hodnotenie nehnuteľností, ktoré generujú alebo sú schopné generovať toky príjmov;

b) v rámci výnosového prístupu možno hodnotu nehnuteľnosti určiť metódou priamej kapitalizácie, metódou diskontovaných peňažných tokov alebo metódou kapitalizácie podľa kalkulačných modelov;

c) metódou priamej kapitalizácie sa oceňujú nehnuteľné predmety, ktoré si nevyžadujú značné kapitálové investície na ich opravu alebo rekonštrukciu, ktorých skutočné využitie zodpovedá ich najefektívnejšiemu využitiu. Stanovenie hodnoty nehnuteľných predmetov užívaním túto metódu sa vykonáva vydelením ročného príjmu z predmetu zodpovedajúceho trhu celkovou mierou kapitalizácie, ktorá sa určí na základe analýzy trhových údajov o pomere príjmov a cien nehnuteľností podobných hodnotenému predmetu;

d) metóda diskontovania peňažných tokov sa používa na ocenenie nehnuteľností, ktoré generujú alebo sú schopné generovať toky príjmov s ľubovoľnou dynamikou ich zmeny v čase ich diskontovaním sadzbou zodpovedajúcou návratnosti investícií do podobných nehnuteľností;

e) metóda kapitalizácie kalkulačnými modelmi sa používa na ocenenie nehnuteľností, ktoré generujú pravidelné príjmové toky s očakávanou dynamikou ich zmeny. Kapitalizácia takéhoto príjmu sa vykonáva pri všeobecnej kapitalizačnej sadzbe zostavenej na základe diskontnej sadzby, zohľadneného modelu kapitálovej návratnosti, spôsobov a podmienok financovania, ako aj očakávaných zmien v príjmoch a hodnote majetku v budúcnosť;

f) štruktúra (účtovanie daní, kapitálového výnosu, miery zmeny príjmu a hodnoty aktív) použitých diskontných a (alebo) sadzieb kapitalizácie by mala zodpovedať štruktúre diskontovaného (kapitalizovaného) príjmu;

g) v prípade nehnuteľností, ktoré možno prenajímať, by sa platby nájomného mali považovať za zdroj príjmu;

h) ocenenie nehnuteľnosti určenej na prevádzkovanie určitého druhu podnikania (napríklad hotely, reštaurácie, čerpacie stanice) možno vykonať na základe informácií o prevádzkovej činnosti tohto podniku oddelením od jeho hodnotových zložiek, ktoré sú nesúvisí s oceňovanou nehnuteľnosťou.

24. Pri aplikácii nákladového prístupu odhadca zohľadňuje tieto ustanovenia:

a) nákladový prístup sa odporúča použiť pri oceňovaní nehnuteľných objektov - pozemkov zastavaných objektmi investičnej výstavby, alebo objektmi investičnej výstavby, ale nie ich častí, napríklad bytových a nebytových priestorov;

b) nákladový prístup je vhodné uplatniť pri oceňovaní nehnuteľnosti, ak zodpovedá najefektívnejšiemu využitiu pozemku ako nezastavaného a existuje možnosť správneho posúdenia fyzických odpisov, ako aj funkčného a externého (ekonomického) zastarania pozemku. objekty investičnej výstavby;

c) nákladový prístup sa odporúča použiť vtedy, keď je aktivita na trhu nízka, keď nie sú k dispozícii dostatočné údaje potrebné na uplatnenie komparatívnych a príjmových prístupov pri oceňovaní, ako aj pri oceňovaní účelových nehnuteľností a ich využitia (napr. lineárne objekty, vodné stavby, vodárenské veže, čerpacie stanice, kotolne, inžinierske siete a iné nehnuteľnosti, pre ktoré neexistujú trhové údaje o transakciách a ponukách);

d) vo všeobecnosti sa hodnota nehnuteľnosti určená nákladovým prístupom vypočítava v tomto poradí:

určenie hodnoty práv k pozemku ako nezastavaného;

kalkulácia nákladov na vytvorenie (reprodukciu alebo nahradenie) objektov investičnej výstavby;

určenie zisku podnikateľa;

určenie opotrebovania a zastarania;

určenie nákladov na objekty investičnej výstavby súčtom nákladov na vytvorenie týchto objektov a zisku podnikateľa a odpočítaním ich fyzického opotrebovania a zastarania;

určenie hodnoty nehnuteľnosti ako súčtu hodnoty práv k pozemku a hodnoty objektov investičnej výstavby;

e) na účely určenia trhovej hodnoty nehnuteľnosti nákladovým prístupom sa pozemok hodnotí ako nezastavaný za predpokladu jeho najefektívnejšieho využitia;

f) výpočet nákladov na vytvorenie zariadení investičnej výstavby sa vykonáva na základe:

údaje o stavebných zákazkách (dohodách) na výstavbu podobných zariadení;

údaje o nákladoch na výstavbu podobných zariadení zo špecializovaných referenčných kníh;

odhadové výpočty;

informácie o trhových cenách za Konštrukčné materiály;

iné údaje;

g) náklady na vytvorenie objektov investičnej výstavby sa určia ako súčet nákladov zahrnutých do stavebných a montážnych prác priamo súvisiacich s vytvorením týchto objektov a nákladov spojených s ich vytvorením, ktoré však nie sú zahrnuté do stavebných a montážnych prác. ;

h) na účely stanovenia trhovej hodnoty nehnuteľnosti sa hodnota zisku podnikateľa zisťuje na základe trhových informácií extrakčnými metódami, znaleckými posudkami alebo analytickými modelmi s prihliadnutím na priame, nepriame a imputované náklady spojené s realizáciou vytvorenie objektov investičnej výstavby a získanie práv k pozemku;

i) výška odpisov a zastarania je definovaná ako strata hodnoty majetku v dôsledku fyzického znehodnotenia, funkčného a externého (ekonomického) zastarania. Zároveň sa odpisy a zastarávanie týkajú projektov investičnej výstavby súvisiacej s oceňovaným majetkom.

25. Odhadca má právo použiť inú metodiku výpočtu a samostatne určiť spôsob (metódy) ohodnotenia nehnuteľnosti v rámci každého zo zvolených prístupov, a to na základe zásad vecnosti, platnosti, jednoznačnosti, overiteľnosti a dostatočnosti. V tomto prípade musí hodnotiaca správa poskytnúť opis metódy (metód), ktorú si zvolil znalec, čo používateľovi správy o posudku umožní pochopiť logiku procesu oceňovania a súlad metódy (metód) zvolených znalcom. odhadca predmetu nehnuteľnosti, zásady oceňovania, typ určovanej hodnoty a zamýšľané použitie výsledkov ocenenia.

VIII. Zosúladenie výsledkov hodnotenia

26. Koordinácia výsledkov oceňovania nehnuteľností získaných rôznymi metódami a prístupmi k oceňovaniu a premietnutie jeho výsledkov do správy o oceňovaní sa vykonáva v súlade s požiadavkami FSO č. 1 a FSO č. .

27. Ak sa v rámci niektorého z prístupov k oceňovaniu nehnuteľností používa viacero metód oceňovania, ich výsledky sú predbežne odsúhlasené s cieľom získať medzivýsledok oceňovania nehnuteľností týmto prístupom.

28. V procese odsúhlasovania priebežných výsledkov oceňovania nehnuteľností získaných rôznymi prístupmi by sa mali analyzovať výhody a nevýhody týchto prístupov, mal by byť vysvetlený nesúlad medzi priebežnými výsledkami a na základe analýzy by sa mal stanoviť konečný výsledok. by sa malo určiť ocenenie nehnuteľnosti.

29. V prípade nedostatočných údajov o trhu potrebných na implementáciu niektorého z prístupov k oceňovaniu nehnuteľností v súlade s požiadavkami tohto federálneho štandardu pre oceňovanie a FSO č. 1, FSO č. 2, FSO č. 3 v rámci v rámci zvoleného prístupu sa na základe dostupných údajov odporúča uviesť približné hodnoty (hodnoty) predpokladanej hodnoty, ktoré nie sú zohľadnené v záverečnej dohode, ale môžu byť použité ako overenie pre konečnú výsledok ocenenia nehnuteľnosti.

30. Po kolaudačnom konaní znalec okrem uvedenia konečného výsledku odhadu nehnuteľnosti v znaleckom posudku vyjadrí svoj úsudok o možných hraniciach intervalu, v ktorom sa podľa jeho názoru môže táto hodnota pohybovať, ak nie je inak. špecifikované v zadaní posudku.

Elektronický text dokumentu
pripravil Kodeks CJSC a overil:
oficiálna stránka Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska
www.economy.gov.ru (skener kópií)
stav k 03.10.2014

MINISTERSTVO HOSPODÁRSKEHO ROZVOJA RUSKEJ FEDERÁCIE

O SCHVÁLENÍ FEDERÁLNEHO ŠTANDARDU OCEŇOVANIA "HODNOTENIE NÁKLADOV STROJOV A ZARIADENÍ (FSO č. 10)"

V súlade s článkom 20 federálneho zákona z 29. júla 1998 č. 135-FZ „O činnostiach v oblasti posudzovania v Ruskej federácii“ (Zhromaždené právne predpisy Ruskej federácie, 1998, č. 31, čl. 3813; 2006, č. 31, čl. 3456; 2010, č. 30, čl. 3998; 2011, č. 1, čl. 43; č. 29, čl. 4291; 2014, č. 30, čl. 4226) Objednávam:

1. Schváliť priložený federálny štandard oceňovania „Odhad nákladov na stroje a zariadenia (FSO č. 10)“.

2. Toto nariadenie nadobúda účinnosť odo dňa nadobudnutia účinnosti nariadení Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska zo dňa 20. mája 2015 č. 297 „O schválení Federálneho štandardu hodnotenia“ Všeobecné pojmy hodnotenia, prístupy a požiadavky na hodnotenie (FSO č. 1) “, zo dňa 20. mája 2015. № 298 „O schválení Federálneho oceňovacieho štandardu“ Účel ocenenia a typy hodnoty (FSO № 2) “, zo dňa 20. mája 2015 № 299“ Dňa schválenie federálneho oceňovacieho štandardu „Požiadavky na správu o hodnotení (FSO č. 3)“.

Minister A. V. UĽUKAJEV

Schválené nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska

FEDERÁLNY ŠTANDARD HODNOTENIA "HODNOTENIE NÁKLADOV STROJOV A ZARIADENÍ (FSO č. 10)"

I. Všeobecné ustanovenia

1. Tento federálny oceňovací štandard bol vyvinutý s ohľadom na medzinárodné oceňovacie štandardy a federálne oceňovacie štandardy „Všeobecné koncepty oceňovania, prístupy a požiadavky na hodnotenie (FSO č. 1)“, „Účel hodnotenia a typy hodnôt (FSO č. 2)", "Požiadavky na posúdenie správy (FSO č. 3) "(ďalej v tomto poradí - FSO č. 1, FSO č. 2, FSO

№ 3), iné federálne normy hodnotenia upravujúce hodnotenie určitých typov predmetov hodnotenia, schválené ministerstvom hospodárskeho rozvoja Ruska, určujú požiadavky na hodnotenie nákladov na stroje a zariadenia.

2. Ak predmetom posudzovania v zadaní na posudzovanie nie sú priamo stroje a zariadenia, ale stroje a zariadenia sú súčasťou predmetu posudzovania, potom sa táto federálna norma posudzovania vzťahuje na postup pri posudzovaní takýchto strojov a zariadení len vtedy, keď pre hodnotenie stanovuje použitie tejto federálnej normy.hodnotenia uvádzajúce zoznam strojov a zariadení, na ktoré sa tieto požiadavky vzťahujú.

práce a služby na odstraňovanie škôd vyplývajúcich z havarijných situácií (napríklad škody pri nehodách vozidiel).

II. Predmety hodnotenia

III. Úloha hodnotenia

6. Zadanie na posúdenie predmetu posudzovania musí obsahovať nasledujúce dodatočné informácie o predmete posudzovania špecifikované v FSO č. 1:

zloženie hodnotenej skupiny strojov a zariadení s uvedením údajov o každom stroji a jednotke zariadenia postačujúcich na ich identifikáciu;

informácie o účtovaní nehmotného majetku potrebného na prevádzku strojov a zariadení (ak existujú).

predpoklad súvisiaci s obmedzením rozsahu prác pri kontrole posudzovaných strojov a zariadení;

predpoklad súvisiaci s obmedzením rozsahu práce na analýze trhu;

predpoklad o posúdení strojov a zariadení ako celku za predpokladu, že budú naďalej používané ako súčasť existujúceho komplexu nehnuteľností;

predpoklad posúdenia strojov a zariadení ako celku s výhradou ukončenia ich používania ako súčasti existujúceho majetkového komplexu;

predpoklad hodnotenia strojov a zariadení, ktoré sa pohybujú z ich aktuálneho miesta ako samostatné objekty;

v prípade prítomnosti integrovaných strojov a zariadení s inými predmetmi, najmä nehnuteľnosťami, - predpoklad o ocenení strojov a zariadení ako súčasti týchto predmetov alebo oddelene od nich.

8. Zadanie na posúdenie určuje mieru podrobnosti kontrolnej práce (úplná, čiastočná, s uvedením kritérií, bez kontroly) a dobu kontroly. Ak sa obhliadka nevykoná, znalec v správe o hodnotení uvedie dôvody, prečo predmet ocenenia nepreskúmal, ako aj predpoklady spojené s nevykonaním obhliadky.

9. V prípade neexistencie doložených vecných bremien k oceňovanej nehnuteľnosti sa pri oceňovaní nehnuteľnosti vychádza z predpokladu, že takéto vecné bremená neexistujú, ak nie je v zadaní odhadu uvedené inak.

IV. Analýza trhu

V. Prístupy k hodnoteniu

12. Pri hodnotení strojov a zariadení pomocou nákladových a komparatívnych prístupov je dovolené použiť cenové informácie o udalostiach, ktoré sa odvtedy udiali ekvivalentné vlastnosti po dátume ocenenia, napríklad reverznou cenovou indexáciou. V tomto prípade musí odhadca analyzovať dynamiku cien od dátumu ocenenia do dátumu výskytu zodpovedajúcej udalosti a vykonať príslušné úpravy. Použitie takýchto informácií o cene je prípustné, ak odhadca vykonal a zverejnil v správe analýzu vypočítaných hodnôt získaných z hľadiska súladu s trhovými ukazovateľmi prevládajúcimi ku dňu ocenenia a predpoklady súvisiace s použitím týchto informácií boli vyrobené.

13. S rozvinutým a aktívnym trhom analogických objektov, čo umožňuje získať objem údajov o cenách a charakteristikách analogických objektov potrebných na posúdenie, možno konštatovať, že postačuje iba porovnávací prístup. Nedostatok trhových informácií požadovaných pre komparatívny prístup je dôvodom na jeho nepoužívanie.

14. Pri aplikácii nákladového prístupu pri posudzovaní strojov a zariadení znalec zohľadňuje tieto ustanovenia:

15. Pri aplikácii príjmového prístupu pri oceňovaní strojov a zariadení odhadca berie do úvahy tieto ustanovenia:

Vi. Zosúladenie výsledkov hodnotenia

16. Koordinácia výsledkov hodnotenia strojov a zariadení získaných rôznymi metódami a prístupmi k hodnoteniu a premietnutie jeho výsledkov do správy o hodnotení sa vykonáva v súlade s požiadavkami Federálnej ochrannej služby č.1.

Vii. Záverečné ustanovenia

17. V prípade nezrovnalostí medzi požiadavkami tohto federálneho oceňovacieho štandardu s požiadavkami FSO č. 1, FSO č. 2, FSO č. 3 a inými federálnymi oceňovacími štandardmi upravujúcimi posudzovanie určitých typov predmetov oceňovania schválených úradom č. Ministerstvo hospodárskeho rozvoja Ruska, tento federálny oceňovací štandard má prioritu.

Po schválení federálneho štandardu pre oceňovanie "Oceňovanie nehnuteľností (FSO č. 7)"
V súlade s článkom 20 federálneho zákona z 29. júla 1998 č. 135-FZ „O činnostiach v oblasti posudzovania v Ruskej federácii“ (Zhromaždené právne predpisy Ruskej federácie, 1998, č. 31, čl. 3813; 2006, č. 31, čl. 3456; 2010, č. 30, čl. 3998; 2011, č. 1, čl. 43; č. 29, čl. 4291; 2014, č. 30, čl. 4226) Objednávam:

Schváľte priložený federálny štandard oceňovania „Oceňovanie nehnuteľností (FSO č. 7)“.
minister
A.V. Uljukajev

Federálny hodnotiaci štandard
"Oceňovanie nehnuteľností (FSO č. 7)"

I. Všeobecné ustanovenia

1. Tento federálny oceňovací štandard bol vyvinutý s ohľadom na medzinárodné oceňovacie štandardy a federálne oceňovacie štandardy „Všeobecné koncepty oceňovania, prístupy k oceňovaniu a požiadavky na hodnotenie (FSO č. 1)“, „Účel hodnotenia a typy hodnota (FSO č. 2)", " Požiadavky na znalecký posudok (FSO č. 3) "(ďalej v tomto poradí - FSO č. 1, FSO č. 2, FSO č. 3) a určuje požiadavky na ocenenie nehnuteľnosti.

2. Tento Federal Valuation Standard rozvíja, dopĺňa a špecifikuje požiadavky a postupy stanovené FSO č. 1, FSO č. 2, FSO č. 3 a je povinný pre oceňovanie nehnuteľností.

3. Ustanovenia tohto federálneho oceňovacieho štandardu sa nevzťahujú na posudzovanie lietadiel a námorných plavidiel, plavidiel vnútrozemskej plavby, vesmírnych objektov, pôdnych pozemkov, podnikov ako majetkových komplexov podliehajúcich štátnej registrácii, ako aj na určenie katastrálnej hodnoty. nehnuteľných predmetov metódami hromadného oceňovania.

II. Predmety hodnotenia

4. Predmetom hodnotenia môžu byť na účely tejto federálnej normy nehnuteľné objekty - zastavané pozemky, nezastavané pozemky, objekty investičnej výstavby, ako aj časti pozemkov a objekty investičnej výstavby, bytové a nebytové. obytné priestory spolu alebo samostatne s prihliadnutím na súvisiace ich vlastnícke práva, ak to neodporuje platnej právnej úprave. Na účely tohto federálneho štandardu môžu byť predmetom oceňovania podiely na práve k nehnuteľnosti.

III. Všeobecné požiadavky na hodnotenie

IV. Úloha hodnotenia

8. Zadanie na ocenenie predmetu nehnuteľnosti musí k informáciám uvedeným v odseku 17 FSO č. 1 obsahovať tieto dodatočné informácie:

Zloženie predmetu hodnotenia s uvedením informácií postačujúcich na identifikáciu každej z jeho častí (ak existujú);
charakteristika predmetu posudzovania a jeho hodnotené časti alebo odkazy na dokumenty, ktoré má odhadca k dispozícii a obsahujú tieto charakteristiky;
práva zohľadňované pri posudzovaní predmetu posudzovania, obmedzenia (bremená) týchto práv, a to aj vo vzťahu ku každej z častí predmetu posudzovania.

9. V zadaní na posúdenie môžu byť uvedené ďalšie vypočítané hodnoty, vrátane:

Trhové nájomné (odhadovaná suma peňazí, za ktorú je možné nehnuteľnosť prenajať k dátumu ocenenia za typických trhových podmienok);
náklady na vytvorenie (reprodukciu alebo nahradenie) objektov investičnej výstavby;
straty (skutočná škoda, ušlý zisk) pri scudzení majetku, ako aj v iných prípadoch;
náklady na odstránenie znečistenia životného prostredia a (alebo) rekultiváciu pôdy.

V. Analýza trhu

11. Analýza trhu s nehnuteľnosťami sa vykonáva v tomto poradí:

b) určenie segmentu trhu, do ktorého hodnotený objekt patrí. Ak je trh s nehnuteľnosťami nedostatočne rozvinutý a nie je dostatok údajov na získanie predstavy o cenách transakcií a (alebo) ponúk s porovnateľnými nehnuteľnosťami, je povolené rozšíriť študijnú oblasť na úkor území podobných ekonomické charakteristiky k umiestneniu hodnoteného objektu;
c) analýza aktuálnych údajov o cenách transakcií a (alebo) ponúk s nehnuteľnosťami zo segmentov trhu, ku ktorým možno priradiť hodnotený objekt v skutočných, ako aj v alternatívnych možnostiach jeho použitia s uvedením cenového rozpätia hodnoty;

e) hlavné závery týkajúce sa trhu s nehnuteľnosťami v segmentoch potrebných na hodnotenie objektu, napríklad dynamika trhu, dopyt, ponuka, objem predaja, kapacita trhu, motivácia kupujúcich a predávajúcich, likvidita, kolísanie cien na trhu hodnotený objekt a ďalšie závery.
Rozsah výskumu určuje odhadca na základe zásady dostatočnosti.

Vi. Analýza najefektívnejšieho použitia

12. Analýza najlepšieho využitia je základom hodnotenia trhovej hodnoty nehnuteľností.

13. Najefektívnejšie využitie nehnuteľnosti je také, pri ktorom sa maximalizuje jej produktivita (zodpovedá jej najvyššej hodnote) a ktoré je fyzicky možné, právne prípustné (ku dňu stanovenia hodnoty oceňovacej veci) a finančne opodstatnené.

21. Analýza najefektívnejšieho využitia predmetu nájmu sa vykonáva s prihliadnutím na podmienky užívania tohto predmetu ustanovené nájomnou zmluvou alebo návrhom takejto zmluvy.

Vii. Prístupy hodnotenia

22. Pri aplikácii komparatívneho prístupu k oceňovaniu nehnuteľností znalec berie do úvahy tieto ustanovenia:

a) pri oceňovaní nehnuteľností sa používa komparatívny prístup, kedy je možné vybrať dostatočný počet analógových objektov so známymi transakčnými a (alebo) ponukovými cenami;

e) v závislosti od prvotných informácií dostupných na trhu, v procese oceňovania nehnuteľností kvalitatívne metódy oceňovania (relatívna porovnávacia analýza, metóda znaleckých posudkov a iné metódy), kvantitatívne metódy oceňovania (metóda regresnej analýzy, metóda kvantitatívne úpravy a iné metódy), ako aj ich kombinácie.

Pri použití kvalitatívnych metód sa ocenenie nehnuteľností vykonáva štúdiom vzťahov identifikovaných na základe analýzy cien transakcií a (alebo) ponúk s analogickými predmetmi alebo zodpovedajúcimi informáciami získanými od odborníkov a pomocou týchto vzťahov sa vykoná posúdenie v súlade s technológiou metódy zvolenej na posúdenie.

Pri aplikácii metódy úprav sa každý analógový objekt porovnáva s predmetom hodnotenia cenovými faktormi (porovnávacie prvky), odhalia sa rozdiely objektov týmito faktormi a cena analógového objektu alebo jeho špecifický ukazovateľ sa upraví podľa zistené rozdiely za účelom ďalšieho určenia hodnoty predmetu hodnotenia. V tomto prípade je úprava pre každý prvok porovnávania založená na princípe príspevku tohto prvku k hodnote objektu.

Pri aplikácii metód regresnej analýzy odhadca na základe údajov trhového segmentu hodnoteného objektu zostaví cenový model zodpovedajúci trhu tohto objektu, podľa ktorého určí vypočítanú hodnotu požadovanej hodnoty;

Prevedené vlastnícke práva, obmedzenia (vecné bremená) týchto práv;
podmienky financovania uskutočnenej alebo navrhovanej transakcie (typ platby, úverové podmienky, iné podmienky);
podmienky predaja (podmienky atypické pre trh, transakcie medzi spriaznenými osobami, iné podmienky);
trhové podmienky (zmeny cien za obdobie medzi dátumom transakcie a vyhodnotením, zľavy z cien ponúk, iné podmienky);
typ použitia a (alebo) zónovanie;
umiestnenie objektu;
fyzikálne vlastnosti objektu vrátane vlastností pozemku, stav objektov investičnej výstavby, pomer plochy pozemku a plochy jeho rozvoja, iné charakteristiky;
ekonomické charakteristiky (úroveň prevádzkových nákladov, podmienky prenájmu, nájomcovia, iné charakteristiky);
prítomnosť hnuteľného majetku, ktorý nesúvisí s nehnuteľnosťou;
iné charakteristiky (prvky), ktoré ovplyvňujú náklady;

g) Okrem nákladov možno komparatívny prístup použiť na určenie ďalších odhadov, ako sú nájomné, odpisy a zastaranie, kapitalizačné sadzby a diskontné sadzby.

23. Pri aplikácii príjmového prístupu odhadca berie do úvahy tieto ustanovenia:

a) príjmový prístup sa používa na hodnotenie nehnuteľností, ktoré generujú alebo sú schopné generovať toky príjmov;

c) metódou priamej kapitalizácie sa oceňujú nehnuteľné predmety, ktoré si nevyžadujú značné kapitálové investície na ich opravu alebo rekonštrukciu, ktorých skutočné využitie zodpovedá ich najefektívnejšiemu využitiu. Stanovenie hodnoty nehnuteľností pomocou tejto metódy sa vykonáva vydelením ročného príjmu z predmetu zodpovedajúceho trhu celkovou mierou kapitalizácie, ktorá sa určí na základe analýzy trhových údajov o pomere výnosov a ceny nehnuteľností podobných hodnotenému objektu;

g) v prípade nehnuteľností, ktoré možno prenajímať, by sa platby nájomného mali považovať za zdroj príjmu;

24. Pri aplikácii nákladového prístupu odhadca zohľadňuje tieto ustanovenia:

c) nákladový prístup sa odporúča použiť vtedy, keď je aktivita na trhu nízka, keď nie sú k dispozícii dostatočné údaje potrebné na uplatnenie komparatívnych a ziskových prístupov k oceňovaniu, ako aj na oceňovanie účelových nehnuteľností a ich využitia (napríklad lineárne objekty, vodné stavby, vodárenské veže, čerpacie stanice, kotolne, inžinierske siete a iné nehnuteľnosti, pre ktoré neexistujú trhové údaje o transakciách a ponukách);

d) vo všeobecnosti sa hodnota nehnuteľnosti určená nákladovým prístupom vypočítava v tomto poradí:
určenie hodnoty práv k pozemku ako nezastavaného;
kalkulácia nákladov na vytvorenie (reprodukciu alebo nahradenie) objektov investičnej výstavby;
určenie zisku podnikateľa;
určenie opotrebovania a zastarania;
určenie nákladov na objekty investičnej výstavby súčtom nákladov na vytvorenie týchto objektov a zisku podnikateľa a odpočítaním ich fyzického opotrebovania a zastarania;
určenie hodnoty nehnuteľnosti ako súčtu hodnoty práv k pozemku a hodnoty objektov investičnej výstavby;

e) na účely určenia trhovej hodnoty nehnuteľnosti nákladovým prístupom sa pozemok hodnotí ako nezastavaný za predpokladu jeho najefektívnejšieho využitia;

f) výpočet nákladov na vytvorenie zariadení investičnej výstavby sa vykonáva na základe:
údaje o stavebných zákazkách (dohodách) na výstavbu podobných zariadení;
údaje o nákladoch na výstavbu podobných zariadení zo špecializovaných referenčných kníh;
odhadové výpočty;
informácie o trhových cenách stavebných materiálov;
iné údaje;

g) náklady na vytvorenie objektov investičnej výstavby sa určia ako súčet nákladov zahrnutých v skladbe stavebných a inštalačných prác priamo súvisiacich s vytvorením týchto objektov, a nákladov spojených s ich vytvorením, ktoré však nie sú zahrnuté v skladbe stavebných a montážnych prác. stavebné a inštalačné práce;

VIII. Zosúladenie výsledkov hodnotenia

29. V prípade nedostatočných trhových údajov potrebných na implementáciu niektorého z prístupov k oceňovaniu nehnuteľností v súlade s požiadavkami tohto federálneho oceňovacieho štandardu a FSO č. 1, FSO č. 2, FSO č. 3 v rámci zvoleného prístupu sa na základe dostupných údajov odporúča uviesť orientačne hodnoty (hodnotu) predpokladanej hodnoty, ktoré nie sú zohľadnené vo finálnej dohode, ale môžu byť použité ako overenie pre konečný výsledok oceňovania nehnuteľností.

Najnovšie správy. Najnovšie správy VI. Analýza najefektívnejšieho použitia

FEDERÁLNY ŠTANDARD ODHAD "POSÚDENIE NÁKLADOV STROJOV A ZARIADENÍ (FSO č. 10)"

Federálny štandard oceňovania "Oceňovanie nehnuteľností (FSO N 7)"

I. Všeobecné ustanovenia

II. Predmety hodnotenia

III. Všeobecné požiadavky na hodnotenie

IV. Úloha hodnotenia

V. Analýza trhu

Vi. Analýza najefektívnejšieho použitia

Vii. Prístupy hodnotenia

VIII. Zosúladenie výsledkov hodnotenia

Federálny hodnotiaci štandard"Oceňovanie nehnuteľností (FSO č. 7)"

I. Všeobecné ustanovenia

II. Predmety hodnotenia

III. Všeobecné požiadavky na hodnotenie

IV. Úloha hodnotenia

V. Analýza trhu

Vi. Analýza najefektívnejšieho použitia

Vii. Prístupy hodnotenia

VIII. Zosúladenie výsledkov hodnotenia

FEDERÁLNY ŠTANDARD
ODHAD "POSÚDENIE NÁKLADOV STROJOV A ZARIADENÍ (FSO č. 10)"

Federálny hodnotiaci štandard
"Oceňovanie nehnuteľností (FSO č. 7)"