Lakásvásárlás új épületben: utasítások, tranzakciós szabályok, kockázatok

Az új épületben lévő lakás megvásárlása a fejlesztő ellenőrzése, dokumentumainak és partnereinek elemzése, az építkezés előrehaladása és egyéb paraméterek elemzése után történik. Ezzel párhuzamosan a vevőnek ajánlatos a megállapodás megkötése előtt tájékozódni a tranzakció lebonyolításának módjáról, és értékelni annak megbízhatóságát, kölcsönzött források bevonásakor rendezni a kérdést a bankkal.

A lakás vásárlása, beleértve az új épületet is, kockázatot jelent. A fejlesztő csődbe mehet, csalhat egy objektumra több ügylet megkötésével, késleltetheti az építkezést. Egyszóval nem kevesebb veszély fenyeget, mint a másodlagos piacon történő lakásválasztás. Ezért a legfontosabb dolog, amit tudnia kell, ha új épületben vásárol egy lakást a fejlesztőtől, az a dokumentumok listája, amelyeknek feltétlenül rendelkezésre kell állniuk, a szerződés optimális formája, amely a legteljesebb mértékben védi a vevő érdekeit, a valószínű kockázatokat és azok kiegyenlítésének módjait.

1. Tehát az első dolog, amire új épület vásárlásakor figyelni kell, az a ház készenléte. Ha zajlik az építkezés, vannak a telken építők, munkaeszközök, nagy része már megépült, van esély arra, hogy a fejlesztő befejezi a munkáját. Ez a mutató meglehetősen feltételes, mivel az építkezés bármikor „görbülhet”.

Javasoljuk a lakás befektetési vonzerejének értékelését is. Ez egy sor paraméterben fejeződik ki: távolság a közlekedési kapcsolatoktól, infrastruktúra rendelkezésre állása, parkoló, zöldterületek, tereprendezési terv. Ha az objektum szó szerint a mezőn van, akkor számos korlátozás miatt nem vásárolnak ott lakásokat. És ez azt jelenti, hogy a ház hosszú távú építkezéssé válhat.

1. Jó vélemények a fejlesztőkről, a bevont szerződő cégekről. Általában a nagyvárosokban ugyanazok a fejlesztők vannak, akikről mindenki tud. Az ilyen cégek stabilak, mindig befejezik az építkezést, nem tévesztik meg a részvényeseket. Az értékesítési vezetőkkel való személyes találkozón kérdéseket tehet fel a cég tevékenységével kapcsolatban.
2. A szerződés megválasztása. Ezzel a kritériummal értékelheti a potenciális partner megbízhatóságát. A fejlesztők által az adókijátszásra és egyéb csalásaik által alkalmazott különféle sémák nem növelik a vevő szemében a súlyt.
3. , dokumentumai és egyéb paraméterei.

Jegyzet! Öt év alatt a felére csökkent a megtévesztett részvényesek száma Oroszországban (2016-tól).

Normatív alap

A fejlesztő és a vevő közötti kapcsolatot szabályozó fő dokumentum a 2004. 12. 30-i 214. sz. szövetségi törvény. Ez a törvény tartalmazza a fejlesztő tevékenységét, az építési tőkerészesedésről szóló megállapodás megkötésének rendjét és annak tartalmára vonatkozó előírásokat szabályozó normákat.

A következő információk is hasznosak lehetnek:

• adásvételi szerződés esetén - az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 30. fejezete, amely szabályozza ezt a tevékenységi területet;
• előzetes megállapodás - az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 27. fejezete (429. cikk);
• ingatlan zálogjoggal biztosított kölcsönzött pénzeszközök vonzásakor - 1998. július 16-i szövetségi törvény, 102-FZ "A jelzálogról";
• a Polgári Törvénykönyv egyéb egyedi helyzetekre vonatkozó rendelkezései (kötelezettségszegés, szerződés megszűnése és mások).

Milyen dokumentumokkal kell rendelkeznie az építtetőnek

Művészet. A 214. számú szövetségi törvény 20. cikke meghatározza, hogy milyen dokumentumokra van szükség új épület vásárlásakor. Hagyományosan két csoportra oszthatók: azokra, amelyeket a fejlesztőnek kell és tud nyújtani a vevőnek. Az első esetben a listájuk olyan papírokból áll, amelyekre szüksége van ahhoz, hogy magánszemélyektől pénzt vonzzon. Általában szabadon hozzáférhetők és felkerülnek a cég weboldalára. A második csoport vállalja a dokumentumok igény szerinti rendelkezésre bocsátásának lehetőségét, ezek nyilvánosságra hozatalát jogszabály nem írja elő.

1. táblázat Dokumentumok és információk, amelyeket a fejlesztőnek át kell adnia a vevőnek

Milyen dokumentumokkal kell rendelkeznie a vevőnek

A megállapodás megkötéséhez a vevő személyazonosságát és jövedelmét igazoló dokumentumokra lesz szükség. A másodikra ​​a fejlesztőnek van szüksége, hogy megbizonyosodjon a fizetőképességről.

Tehát a vevőnek szüksége lesz:

• útlevél;
• a házastárs hozzájárulása a vásárláshoz;
• bankkal kötött hitelszerződés (pénzfelvételkor);
• eredménykimutatások.

Tranzakciós eljárás

A tranzakció lépésenkénti utasítása így néz ki:

1. a kiválasztott objektum ellenőrzése - lakások és házak, az építkezés üteme;
2. fejlesztői ellenőrzés;
3. dokumentumok elkészítése;
4. papírmunka a bankkal, ha az érintett;
5. megállapodás aláírása a fejlesztővel;
6. a szerződés regisztrációja a Rosreestr.

A vevő ezeket az eljárásokat saját maga hajtja végre, vagy egy hozzáértő közvetítőt - ingatlanügynököt - von be.

Az összes tevékenység befejezése után a vevő a fejlesztő által biztosított hitel vagy részletfizetés alapján tovább fizet, és várja az építkezés befejezését és a lakás átadását.

Szerződéstípusok új épületben történő lakás vásárlásakor

A tranzakció lebonyolítása különböző megállapodások alapján történhet. Mindegyik jogi jellegű, de különböző kockázatokkal jár a vevő számára. Általánosságban elmondható, hogy az új épületben lévő lakás vásárlásakor a regisztrációs kérdések nagy jelentőséggel bírnak, mivel ezek a pénzvesztés kockázatát jelentik.

Az ideális megoldás az építési tőkerészesedés szerződése. Törvény írja elő, és a legteljesebb mértékben védi az ügyletben részt vevő feleket. Rendelkezik a fejlesztő felelősségéről a határidők megsértéséért és a kötelezettségek nem megfelelő teljesítésének egyéb formáiért és módszereiért. Ezenkívül a szerződést a Rosreestrnél jegyezték be, ami kizárja a kettős értékesítés lehetőségét. .

Jegyzet! Valószínűleg a következő években a tőkerészesedés formáját felváltja a projektfinanszírozás. Ezen elképzelés szerint csak kész házban lehet lakást vásárolni, ami minimálisra csökkenti a kockázatok számát, de növeli a lakhatási költségeket.

A harmadik út a tőkerészesedés és az adás-vétel előzetes megállapodása. Ezeket a formákat az építés bármely szakaszában használják. A cég például még nem kapott építési engedélyt, az állami szakvélemény még nem készült el, de a projekt megvalósításához pénz kell. Ilyen feltételek mellett nem lehet tőkerészesedési szerződést kötni, ezért előszerződéseket kell alkalmazni. A tranzakciók feldolgozásának egyik legrosszabb lehetőségének tulajdoníthatók. Az eladó kötelezettségei az ilyen nyomtatványok alapján a főszerződés jövőbeni megkötésére korlátozódnak. Ha megtagadja vagy kibújni kezd, akkor a vevőnek bírósági úton kell kikényszerítenie a szerződés aláírását, és csak ezt követően kell követelnie a tulajdonjog átruházását. Ebben az esetben a vevő előzetes megállapodás alapján pénzt ad hozzá, de megszerzi a jogot, hogy ne lakást, hanem a főszerződés megkötését követelje.

Az összes előzetes megállapodás jelentős hátránya a kötelező állami regisztráció hiánya. Ezért a dupla értékesítés valószínűsége hozzáadódik a fent felsorolt ​​kockázatokhoz.

Vannak olyan ingatlanszerzési módszerek is, mint a befektetési alapok, befektetési tevékenységek, szövetkezetek.

Bármelyik megállapodást is választják, annak átfogó tájékoztatást kell tartalmaznia az objektumról, az átutalás időpontjáról, az árról, a pénzbefizetés módjáról, a felek kötelezettségszegésért való felelősségéről, különös tekintettel a fejlesztőre.

A megállapodás megkötésének eljárása

A lakásvásárlás sajátosságaitól függően a szerződés aláírásának eljárása eltérő lesz.

Egy jelzálogba

Ha egy banktól kölcsönzött pénzeszközöket vonz be ingatlan zálogjoggal, a fejlesztővel való kapcsolatok formalizálása a következő tulajdonságokkal rendelkezik:

• kölcsönszerződés előzetes megkötése;
• banki jóváhagyás megszerzése a kiválasztott objektumhoz;
• költségbecslés beszerzése;
• biztosítás.

A fejlesztőtől

A legsikeresebb és legolcsóbb megoldás egy lakás vásárlása a fejlesztőtől. Az ingatlanok legalacsonyabb ára az építkezés kezdeti szakaszában van, mivel a ház készen áll, növekszik, és nehéz lesz közvetlenül lakást vásárolni közvetítők részvétele nélkül.

Részletekben

Általános szabály, hogy a fejlesztő által kínált részletfizetés rövid távú (maximum 1 év) és hosszú távú. Az első lehetőség nem feltételez érdeklődést. Hosszú részletfizetés esetén a vevőnek már kamatot kell fizetnie. Méretüket maga a fejlesztő határozza meg, és 12% körül ingadozik.

A részletfizetési szerződés aláírásakor fel kell tüntetni a fizetések ütemezését, a tartozás (kamat és tőke) visszafizetésének módját, valamint a pénzügyi kötelezettségek megszegéséért való felelősséget.

Mielőtt részletekben vásárolna egy lakást egy épülő házban, alaposan tanulmányozza át a szerződés feltételeit, talán a bank alacsonyabb árat kínál.

Tulajdonjog bejegyzése

Minden megállapodást, az előzetesek kivételével, de ideértve a jelzáloghitel-szerződéseket is, regisztrálni kell a Rosreestrnél.

Egyes fejlesztők olyan szolgáltatásokat nyújtanak ügyfeleiknek, amelyek érdekeiket képviselik a Rosreestr-ben. A részvényes a tőkerészesedési szerződések aláírása után meghatalmazást ad ki a munkavállalóknak, mely szerint kérik az ügylet bejegyzését. Így a vevőnek nem kell a regisztrációs irodába jönnie.

Ha két személy között megállapodás jön létre a jogok átruházásával kapcsolatban, akkor meg kell látogatnia a Rosreestr-t.

Fontos megjegyezni, hogy a tőkerészesedési és engedményezési szerződés értelmében a vevő nem tulajdonjogot, hanem a lakás átruházásának követelését kapja. Fizikailag meglévő tárgy, azaz épített lakás ingatlanként van nyilvántartva.

Kockázatcsökkentési

Tudva, hogy mit kell ellenőrizni új épület vásárlásakor, a vevő nem kerül nehéz helyzetbe, és az apró óvintézkedések segítenek csökkenteni a kockázatokat:

1. kössön megállapodást egy bizonyított fejlesztővel, aki hosszú ideje dolgozik az ingatlanpiacon. Lehetséges, hogy az ilyen házakban lévő lakások drágábbak, mint másokban, de ha egy ismeretlen cégtől vásárol lakást, fennáll a veszélye, hogy elveszíti az összes megtakarítását;
2. tanulmányozza az építkezés ütemét, ha lehetséges, anélkül, hogy lassú építkezésbe fektetne be;
3. kívánatos, hogy a házat a bank akkreditálja - ez a mutató nem garantálja a teljes megbízhatóságot, de egy ilyen zálog alapján a bank könnyebben ad ki hitelt;
4. az optimális megállapodási forma kiválasztása (építési tőkerészesedés megállapodása).

Fontos! A lakásvásárlók megtévesztésének leggyakoribb módja! Ez abból áll, hogy nem adják meg vagy nem jelzik a ház átadásának hozzávetőleges időpontját. Ügyeljen a szerződés feltételeire! Általában ilyen helyzetekben a kapcsolatot előszerződéssel formálják. Így a vevő folyamatosan teljes tudatlanságban van a lakás átvételének időpontját illetően.

További információ a videóban található:

Szerző: . Felsőfokú jogi végzettség: Orosz Igazságügyi Akadémia északnyugati részlege (Szentpétervár) 2010 óta szerzett munkatapasztalat. Szerződésjog, adó- és számviteli tanácsadás, érdekképviselet állami szerveknél, bankoknál, közjegyzőknél.
2017. december 6.