Hogyan vásároljon lakást helyesen és jövedelmezően, és ne tévesszen meg - lépésről lépésre szóló utasítások egy lakás megvásárlásához + kompetens papírmunka szemléltető példák segítségével

Hogyan vásároljunk lakást egy épülő házban (új épületben)? Milyen lehetőségek vannak lakásvásárlásra (jelzálog, részletfizetés, anyasági tőke)? Milyen dokumentumok szükségesek egy lakás önregisztrálásához?

Sziasztok kedves olvasók! Alexander Berezhnov veled van.

Úgy döntöttem, hogy megírom ezt a cikket, mivel magam is többször vásároltam lakást magamnak és barátaimnak, és ebben a cikkben leírom az összes tapasztalatot.

Ennek köszönhetően könnyedén vásárolhat megfelelő ingatlant, valamint megtudhatja a közelgő tranzakció minden bonyodalmát és lehetséges veszélyét.

Helyezze magát kényelembe, érdekes lesz!

1. Hogyan készüljünk fel a lakásvásárlásra

A lakásvásárlás felelősségteljes és nehéz esemény, amelyre fel kell készülni.

Mielőtt közvetlenül a vásárlási folyamathoz kezdene, meg kell mondania, hogyan kell eljárni, hogy ne veszítsen pénzt és idegeket. Felkészülés nélkül nem indulhat el semmilyen felelősségteljes és összetett vállalkozás: a helyesen elvégzett előmunkálatok megkönnyítik az ilyen munkát.

Az első dolog, amit el kell dönteni: ki fog lakást keresni és szerződést kötni – Ön vagy ingatlanos? Mindkét lehetőség átgondolt megközelítést és előzetes munkát igényel. Első pillantásra egyszerűbb a szakmai segítség igénybevétele és ez teljesen indokolt.

Egy jó ingatlanos évekig tanul dolgozni és rendelkezik a megfelelő készségekkel. De szolgáltatásaiért bizonyos díjat kér, néha egészen tisztességes. Átlagosan az ingatlanügynök szolgáltatásai a piacon a tranzakció összegének 2%-a és 6%-a között mozognak (egy lakás eladásában közreműködve).

A lakás kiválasztásáért, vagyis a vásárlásban való segítségért azonban a közvetítők sokkal kevesebbet számolnak fel: 0,5% és 3% között.

Becsülje meg, mennyit nyerhet, ha úgy dönt, hogy önállóan vesz egy lakást, és közvetítők nélkül megteszi. És próbálja meg eldönteni, hogy maga képes-e figyelembe venni az összes lehetséges kockázatot a tranzakció során.

Ne feledje, hogy ha úgy dönt, hogy egyedül cselekszik, pénzt nyerhet, ugyanakkor sokkal több erkölcsi erőt és időforrást veszít.

Azt is el kell döntenie, hogy milyen lakást szeretne vásárolni.

A lakáspiac elsődleges és másodlagos részre oszlik.

Elsődleges lakhatás- új építésű lakásokról van szó, amelyekre még nem jegyezték be a magánszemély tulajdonjogát. Vagyis az elsődleges lakás nem csupán egy új ház, hanem a fejlesztő tulajdonában lévő ingatlan, mielőtt azt a végső vevőnek, jelen esetben Önnek eladnák.

Viszonteladók- olyan lakás, amelyre már bejegyezték a magánszemély tulajdonjogát. Vagyis a másodlagos lakás lehet új, újonnan üzembe helyezett házban, és nagyon régi, 100 éves.

Mindkét lehetőségnek vannak előnyei és hátrányai.

Az elsődleges ház előnyei a következők:

1. A lakás "jogi tisztasága". Az elsődleges lakhatásnak nincs háttere, még nem voltak tulajdonosai, ami azt jelenti, hogy senki nincs bejegyezve a lakóterületre, és nem lesz gond a volt tulajdonosokkal;
2. A lakás újdonsága. Az új épületekben általában nincs szükség nagyobb javításokra, vízvezeték-kommunikáció korszerűsítésére stb.
3. Viszonylag alacsony ár.Ez az előny abban az esetben érvényesül, ha egy építés alatt álló házban lakást vásárolnak részesedési szerződés alapján.

Vannak hátrányai is:

1. A tulajdonjogok hosszú bejegyzési ideje.Általános szabály, hogy a vevő hónapok elteltével megkapja az ingatlan tulajdonjogáról szóló igazolást, ami azt jelenti, hogy nem lehet bejelentkezni az otthonába.
2. Az építés alatt álló házakban lévő lakás vásárlásakor pénzvesztés kockázata. Vannak helyzetek, amikor a fejlesztő cég csalónak vagy csődbe ment.
3. Földrajzi elhelyezkedés. Az új épületek gyakran a város távoli területein helyezkednek el;
4. A befejezés hiánya. Mindenesetre a javítást magának kell elvégeznie.

A második lakás vásárlása természetesen gyorsabb és legtöbbször kényelmesebb is. A fő veszély itt a jogi problémák.

Vásárlás előtt meg kell győződnie arról, hogy az összes korábbi bérlőt elbocsátották a lakásból, van-e olyan személy, aki megőrizte lakhatási jogát a lakásban, ha a lakást bérbe adták, van-e közüzemi számlája ennek a lakásnak, amit új tulajdonosként kell fizetnie.

Előfordulhatnak egyéb terhek, amelyekről nem tud, például egy lakást jelzáloggal terheltek vagy letartóztatnak. Óvatosnak kell lennie, ha hirtelen indokolatlanul alacsony áron kínálnak meg egy tárgyat.

2. Mi határozza meg egy lakás árát és hogyan ne fizess túl érte

Hogyan vásároljunk lakást, és ne fizessünk túl érte? A kérdés mindenki számára aktuális, még a kellő pénzzel rendelkezők számára is: senkit nem érdekelnek a többletkiadások, ha van lehetőség elkerülni azokat.

Az ingatlanügyletek kulcskérdése a lakás költsége.

Gyakran az ár a meghatározó a lakásvásárlásról, vagy éppen ellenkezőleg, a tranzakció elutasításáról szóló döntésben.

• Hogyan lehet nyereségesen vásárolni egy lakást, és meghatározni, hogy az ár mennyiben felel meg a lakótér valós jellemzőinek?
• Milyen helyzetben érdemes alkudozni, és melyik helyzetben jobb azonnal megegyezni?

Ezeket a kérdéseket természetesen egyéni alapon döntik el, de vannak általános kiválasztási kritériumok.

Például autó vásárlásakor az árat a márka, annak funkcionális jellemzői, életkora, kopottsági foka (futásteljesítmény) határozza meg. A legtöbb fogyasztási cikktől eltérően azonban egy lakás ára sokkal kevésbé függ az állapotától.

A fő árképzési tényezők a ház típusa, az objektum topográfiai elhelyezkedése és az infrastruktúra elérhetősége, szintek száma. De még hasonló paraméterek mellett is jelentős árkülönbség lehet 2 lakásnak egyazon területen.

Ha házat vásárol egy faluban, ahol nincs kereslet a lakhatásra, akkor még költsége alatt is vásárolhat egy jó épületet. Egészen más a helyzet azokban a városokban, ahol a lakások ára csak minimálisan függ az építési költségtől.

Általánosságban elmondható, hogy a nagyvárosokban az egyes lakások ára többszöröse a bekerülési értékének, ezért a lakásértékelési módszertan elsősorban a kereslet-kínálat elemzésén alapul.

Nemrég jelentettünk meg egy részletes cikket, amiből megtudhatja, melyben ismertettük az ingatlanok értékelésének szempontjait és az aktuális objektív érték meghatározásának algoritmusát.

Amit lakásvásárlás előtt tudni kell

Lakásvásárlásnál fontos, hogy a kínált árhoz képest minimális hibával mérjük fel a valós értékét, és határozzuk meg, hogy mekkora alku lehetséges.

Egy ilyen feladattal vagy egy tapasztalt és hozzáértő ember, vagy egy profi ingatlanos tud a leghatékonyabban megbirkózni.

Általában az eladó vagy közvetítője először a felső sáv szintjén határozza meg az árat.

A valós árat meghaladó lakhatási költséget már tartalmazza:

• az ügynöki vagy közvetítői szolgáltatások költsége;
• az az összeg, amelyen belül a tulajdonos kereskedni kíván.

Az eladó és az ingatlanügynök előre meghatározzák maguknak az alsó sávot – az általuk kínált minimális árat. Hozzáértő alkudozással túl lehet lépni rajta, de ehhez professzionális tárgyalókészség, konkrét meggyőző érvek, érvek kellenek.

Az alábbiakban megtudhatja, hogyan kell helyesen értékelni a megvásárolt lakást.

Mi határozza meg egy lakás árát (16 fő paraméter):

1. Szobák száma
2. Felvétel (négyzet)
3. elrendezés
4. Konyha mérete
5. A ház szintje és szintszáma
6. Az épület típusa és az építés éve
7. Környéke
8. Erkély vagy loggia jelenléte
9. Az objektum állapota (javítás)
10. Fűtés típusa (központi/egyéni)
11. A közüzemi díjak összege
12. Fürdőszoba típusa (szomszédos/külön)
13. Elhelyezkedési terület (központ/külváros)
14. Kerületi infrastruktúra
15. Fejlesztő (bevált cég/új piaci szereplő)
16. Az objektum üzemkész állapota (házépítés szakasza)

A piaci áron kínált lakások mellett ingatlanvásárláskor indokolatlanul magas vagy egyértelműen alacsony tárgyárakkal találkozhat.

Mindkét lehetőségnek figyelmeztetnie kell a vevőt: az első esetben az eladók együgyűségre számítanak, a második esetben csalások áldozatává válhat, vagy jelentős rejtett hiányosságokkal (például hatalmas rezsitartozásokkal) rendelkező lakást kaphat.

A javasolt lakásár megvalósíthatóságának legésszerűbb módja egy értékbecslő felkeresése. Ez költségekkel jár, de garantált, hogy nem csalják meg.

3. Ingatlanközvetítő - érdemes-e igénybe venni a közvetítő szolgáltatásait, és hogyan kell kiválasztani a megfelelőt

Mi a legjobb módja annak, hogy lakást vásároljon - saját maga vagy közvetítő segítségével?

Mint már említettük, csak némi tapasztalat birtokában lehet megoldani a lakhatási problémát külső segítség igénybevétele nélkül.

Ha még nem ismeri az ingatlanügyleteket, vegye igénybe ingatlanügynökök segítségét. Segítséget kérhet rokonaitól vagy közeli barátaitól is, ha rendelkeznek a szükséges tapasztalattal. Nagyon jó lesz, ha például nemrég vettek ingatlant, és ennek megfelelően tisztában vannak az aktuális piaccal, árakkal, és mindent tudnak a tranzakcióról.

Saját és ingatlanközvetítői lakásvásárlás előnyeinek és hátrányainak összehasonlítása

Alkalmazhat egy köztes lehetőséget - a munka fő részét maga végezze el (lehetőségek keresése, alku), és vegyen igénybe ügyvédet.

Több tucat ügyvédi iroda működik a városokban, amelyek készen állnak arra, hogy térítés ellenében tanácsot adjanak a vásárlóknak a számukra érdekes ügyletekben, és segítsenek a lakások jogi bejegyzésének teljes komplexumában.

Ha úgy dönt, hogy a lakásvásárlást egy ingatlanügynökségre bízza, akkor hozzáértően kell megközelítenie a választást.

Ha nem akar kockáztatni, válasszon nagy cégeket: itt nagyobb a munkavállalói választék és kiterjedtebbek az archív adatbázisok, bár az árak magasabbak lehetnek.

Nos, ha a cég szövetségi vagy regionális szinten tagja az ingatlanosok céhének.

A közvetítő kiválasztása nagy dolog. Ahogy a gyakorlat azt mutatja, jó ingatlanost találhat, ha barátoktól és ismerősöktől kér ajánlást. Néha ez segít csökkenteni a szolgáltatások árát, és növeli az ingatlanügynök megbízhatóságának szintjét.

Érdemes személyesen is felkeresni a cég irodáját: ne bízzon túlságosan a telefonban elhangzott szavakban, vagy az iroda honlapján egy szép képben.

Az irodában ne habozzon ellenőrizni az iratokat, és direkt kérdéseket feltenni: Ön vevő, és nehezen keresett pénzét szeretné elkölteni.

Egy megbízható (vagy legalábbis tisztességes) ügynökség jelei:

• a munka professzionális megközelítése;
• a társaság piaci fennállásának időszaka;
• megfelelő műszaki felszereltség;
• rend és fegyelem az irodában.

Az ingatlan kiválasztására vonatkozó szerződés megkötésekor ügyeljen arra, hogy Ön és a cég viseljen minden kockázatot a lakással kapcsolatos műveletek során.

A dokumentumokban a cég nevét kell feltüntetni, nem pedig egy ingatlanközvetítő nevét: jogi szempontból biztonságosabb. Figyelembe kell venni a válságokat és a „vis maior” körülményeket.

Az ingatlanos feladata, hogy kompromisszumot találjon Ön és a tulajdonos között: ha az ügynök nagyobb mértékben védi a bérbeadó érdekeit, akkor ennek figyelmeztetnie kell.

Ha hirtelen egy ingatlanügynök olyan információt ad, hogy váratlanul felbukkant egy másik vevő, aki 1000 dollárral többet kínál, akkor ne fogadjon szót: ezeket az információkat ellenőrizni kell.

Legyen realista – ne bízzon feltétel nélkül az ügynökében: ő a saját hasznát keresi, és ez nem mindig esik egybe az Önével. Ha kategorikusan megtagadják az árcsökkentést, miközben egy ilyen döntés "megcáfolhatatlan" bizonyítékára hivatkozik, akkor jobb, ha fontolóra vesz néhány további lehetőséget.

Ha ingatlanossal dolgozik, tájékoztassa őt a kívánt lakás paramétereiről és kívánságairól, amennyire csak lehetséges. Ha az ablakból szeretné nézni a naplementét, vagy csendes nyugdíjas szomszédokat szeretne, jobb, ha előre értesíti az ügynököt.

A gyakorlatban az ingatlanos arra törekszik, hogy a saját jutalékát beszámítsa a lakás árába. Az ügyfél még a közvetítő százalék nagyságáról sem mindig kap tájékoztatást.

Ha a szerződésben megjelöli azt a maximális összeget, amelyet hajlandó fizetni a lakhatásért, győződjön meg arról, hogy ezt az árat fogja ajánlani ügynöke a lehető legmagasabb jutalék reményében.

Az Ön számára kedvezőtlen helyzetek elkerülése érdekében:

• a szerződésben előre tüntesse fel az ingatlanos díjazásának összegét ne százalékban, hanem fixen (lehetőleg);
• jelezze, hogy melyik fél fizeti a tranzakciót. Általában a lakásbejegyzés minden költségét a vevő viseli;
• az ügylet megkötésekor felsorolja az ügyfél összes lehetséges költségét.

A szerződés megkötésekor az ingatlanügynöknek joga van bizonyos előleget felvenni az ügyféltől. Ez teljesen természetes: a lehetőségek keresése némi munkát és költséget igényel.

Az előleg összegének azonban ésszerűnek kell lennie: legfeljebb 1000 dollár, a lakás költségétől és a keresés bonyolultságától függően. A szerződésben jegyezze fel, hogy az előleget az ingatlanközvetítői díjazás teljes összege tartalmazza. És ami a legfontosabb írásban rögzíteni hogy az ingatlanos a szolgáltatásai számlájára kapta ezt a pénzt.

A lehetséges lehetőségek keresése nem mindig végződik sikeresen. Ki a felelős, ha a tranzakció nem valósul meg? Erre is előre kell ügyelni. A szakértők azt tanácsolják, hogy a következő elemeket foglalják bele az ügynökkel kötött szerződésbe:

1. Az ingatlanközvetítő köteles az ügyfélnek ellenértékre bocsátani legalább 3 olyan lehetőséget, amely teljes mértékben megfelel a kezdeti követelményeknek.
2. A szerződésben foglaltak nem teljesítése esetén az ingatlanközvetítő vállalja, hogy az előleget visszautalja az ügyfélnek, és előre meghatározott összegű kötbért fizet.
3. Ha az ügyfél 3 lehetőséget visszautasít (a keresési feltételeknek megfelelően), jogában áll az előleg visszatérítését követelni, levonva az ingatlanos tevékenységi díját. (Az ilyen díj összege általában 200 dolláron belül változik).

A mindkét fél felelősségének professzionális megközelítése azonnal üzleti hullámra indítja az ingatlanost, és garantálja a hack-munka hiányát. Ha a fenti pontokat belefoglalja a szerződésbe, nem kell sokáig várnia az opciókra és az ügynök beállítására.

Egy ingatlanügynöknek kell-e felelnie az ügylet tisztaságáért?

Elméletileg bármely szerződés megfelelő körülmények között bírósági úton érvényteleníthető. Még a legtapasztaltabb profi sem ad 100%-os garanciát arra, hogy ez nem fog megtörténni.

Az ügynökségnek azonban teljes felelősséget kell vállalnia a munkatársai által az adásvételi tranzakciók lebonyolítása során elkövetett hibákért, illetve ezen kötelezettségek megszegéséért. Más szóval, az ingatlanos csak erkölcsi felelősséggel tartozik a gátlástalan eladóért, de teljes mértékben felelős saját tetteiért.

A vevőnek okozott anyagi kár megtérítésére abban az esetben van lehetőség, ha az ingatlancégnek polgári jogi biztosítási szerződése van. A szerződésben általában azonnal feltüntetik, hogy a biztosító mekkora összegre értékeli a kárt. Nem számíthat nagy kártérítésre az ügyfélnek.

4. Népszerű lakásvásárlási módok

Szóval, hogyan kell lakást venni? Mi a legjobb módja a jövőbeli lakások kifizetésének - azonnal készpénz, havi banki átutalás?

Mindegyik módszernek megvannak a maga erősségei és gyengeségei.

1) Készpénzért

Közvetlen készpénzes vásárlás - egyrészt a legegyszerűbb, másrészt - a leginkább idegtépő. Egy ilyen beszerzéssel az ember gyakran élete legdrágább vásárlását teszi meg. Az ilyen ügyletek pénzügyi biztonságának kérdése kiemelten fontos.

Fizetés előtt a vevőnek gondosan ellenőriznie kell a ház állapotát, a lakás törvényi tisztaságát, és egyeztetnie kell az eladóval a pénzátutalás legelfogadhatóbb módjáról.

A statisztikák azt mutatják, hogy a fizetések 90%-a (elsősorban "másodlagos" vásárlásakor) készpénzre történik. Formálisan a tulajdonjog átruházása a vevőre az ügylet állami bejegyzésekor történik. A regisztráció azonban a dokumentumok benyújtását követő 10 napon belül megtörténik. Mikor kell fizetni a tulajdonosnak?

2 lehetőség van:

1. Pénz átutalása papírmunka előtt, ingatlan adás-vételi ügylet utáni pénz átvételéről szóló nyugta kiállítása.
2. Fizessen be, miután regisztrálta az új tulajdonosok lakhatási jogait.

A második módszer kockázatosabb, és általában minden tranzakció nyugta elkészítésével történik.

Segítség a kockázatok minimalizálásában: jogi nyugták, tanúk jelenléte a tranzakcióban, pénz átutalása zsúfolt helyen (ideális esetben - térfigyelő kamerákkal), bankcella használata.

2) Jelzálogkölcsön révén

A jelzáloghitel jó választás azoknak, akiknek stabil jövedelmük van, de nincs minden pénzük ingatlanvásárlásra.

A pénz nélküli lakásvásárlás népszerű kérdés polgáraink körében. Általában banki jelzálog igényléssel oldják meg.

Jelzálog kamata Oroszországban ingadozik és a különböző bankokban ingadozik 10,5% előtt 14% .

Lakást vásárolhat így, jelentős összeggel a kezében előlegként. Most van 10% (ritkán) 40% különböző bankokban.

Egyrészt a jelzáloghitel a legkedvezőbb és legkedveltebb lakásvásárlási mód pénzhiány esetén. De másrészt ez jelentős anyagi terhet jelent a jelzáloghitel kedvezményezettje számára.

A Szövetségi Állami Nyilvántartási, Kataszteri és Térképészeti Szolgálat (Rosreestr) szerint 2015. januártól júniusig, 533 ezer jelzálogkölcsönök.

- felelősségteljes döntés, amelyet átfogóan meg kell fontolni. Készen áll arra, hogy bevétele jelentős részét 15-30 évig rendszeresen a banknak adja, és szerényebb, visszafogottabb életet éljen?

A lakosság egy része egyértelműen a jelzáloghitelek ellen emel szót, „rabságnak” és „pénzügyi rabszolgaságnak” nevezve ezt a lehetőséget.

Az ilyen emberek úgy vélik, hogy miután jelzálogot vettek fel, szinte kenyéren és vízen kell élniük, napi 12 órát dolgozva. A lakás a jelzáloghitel ellenzői szerint nem az a cél, amiért érdemes elpazarolni az életet.

Ennek a véleménynek ésszerű okai vannak. Az emberek hajlamosak túlbecsülni a képességeiket. Úgy vélik, ha olcsón vásárolunk élelmiszert, sétálunk, spórolunk a szórakozáson, ruhákon és egyéb nélkülözhetetlen dolgokon, akkor határidő előtt kifizethetjük a kölcsönt. De ez egy út a semmibe.

Ebben a forgatókönyvben a fejlődés és az életcélok elérése iránti vágya nullára csökken. Ha reggeltől estig dolgozik, megelégszik kevéssel, akkor azt kockáztatja, hogy depresszióba esik, tönkreteheti a házastársával és a gyermekeivel fennálló kapcsolatait, és akár az állását is elveszíti.

Ennek elkerülése érdekében érdemes megtanulnia a jelzáloghitel fő szabályát: a fizetésnek elérhetőnek kell lennie.

Az adósságnak élete hátterében kell állnia, nem mindennapi gondként.

Nem szabad az utolsó erejével fizetni, megfosztva magát a pihenéstől, az új ruháktól, a nyaralástól és a szórakozástól. Csak mérsékelten kell optimalizálni a költségeket.

A megengedett maximális jelzálogtörlesztés 30-40% alapjövedelemből.

Ha ennek az összegnek a levonása után elegendő a megélhetésre, akkor ez a lehetőség az Ön számára. Pszichológiailag nehéz az embernek többet fizetni. A számok természetesen feltételes dolgok, de nagyon is lehetséges reálisan felmérni az erősségeit.

3) Részletekben

Sokszor ez a módszer az egyetlen lehetséges azoknak, akik lakásvásárláskor még nem rendelkeznek a teljes fizetési összeggel, de arra számítanak, hogy a közeljövőben megkapják a hiányzó pénzt. A részletfizetési terv a jelzáloghitel és a teljes egyszeri törlesztés keresztezése.

Részletre történő ingatlanvásárláskor a vevő előleget fizet, a többit havonta egyenlő részletekben, vagy előre meghatározott ütemezés szerint fizeti. Az ilyen kifizetések futamideje általában 3-12 hónap, ritkán legfeljebb 2 év. Az előleg általában 50%.

A törlesztőrészlet nem mindenki számára megfelelő: ezt a lehetőséget azok használják, akik stabilan magas jövedelemmel rendelkeznek, vagy meglévő ingatlanuk eladása után terveznek befizetni.

A részletfizetési terveket gyakran használják, ha sürgősen lakást kell vásárolnia egy épülő épületben, mivel az építkezés későbbi szakaszaiban a lakhatási költségek jelentősen megnőnek. Egyes cégek rövid távú kamatmentes törlesztőrészletet kínálnak (3-6 hónap). Egyéb esetekben 10-12%-os túlfizetés szükséges a halasztott fizetéshez.

4) Anyasági tőkére

Az anyasági tőke valódi esély a fiatal családoknak * lakásvásárlásra a szükséges összeg hiányában. A 2 vagy több gyermekes családok használhatják ezt a fizetési lehetőséget.

Fiatal család- ez egy család a házasságkötést követő első 3 évben (gyermekek születése esetén - a házasság időtartamának korlátozása nélkül), feltéve, hogy az egyik házastárs még nem töltötte be a 30. életévét.

Az anyasági tőke összegét évente indexálják. Például 2015-ben 453 000 rubel volt. Az anyasági tőke tulajdonjogáról szóló igazolást a gyermek születése után azonnal vagy később kaphatja meg. A törvény szerint a program 2016. december végéig tart.

Az anyasági tőke segítségével történő lakásvásárlásnál figyelembe kell venni, hogy az összeg csak a tranzakció megkötését követő 2 hónap elteltével kerül jóváírásra a lakás tulajdonosának számláján.

Ha a lakás összege meghaladja az anyasági tőkét, a vevő készpénzben fizeti ki a hiányzó összeget. A tranzakció végrehajtásához a vevő a Nyugdíjpénztárhoz fordul. A tőke felhasználható mind induló jelzáloghitel-törlesztés formájában, mind folyó kölcsön visszafizetésére.

5) A fejlesztőtől

A fejlesztőtől lakást vásárolni meglehetősen kockázatos lehetőség.

Sikeres forgatókönyv esetén azonban ez a módszer jelentős előnyökkel járhat. Ha lakást vásárol egy fejlesztőtől, előzetes munkát kell végeznie:

• végezzen ár-összehasonlítást. A túl alacsony költség figyelmezteti a vevőt: egy jó hírű cég nem valószínű, hogy szinte semmiért ad ingatlant;
• a lehető legnagyobb mennyiségű információt összegyűjti a fejlesztőről;
• ismerkedjen meg a társaság alapító okirataival, építési engedélyével, projektdokumentációjával, telekszerződéssel;
• tanulmányozza át a tőkeszerződés feltételeit: célszerű ezt körültekintően és otthon megtenni, ahol senki nem siet, és semmi sem vonja el a figyelmét. A szerződést tapasztalt ügyvédnek bemutatva is nyugodtan játszhat;
• ellenőrizze az új épület akkreditációját a bankban;
• ellenőrizze az összes törvényt és jóváhagyást egészen a ház helyi kommunikációhoz való csatlakoztatásának engedélyéig az építkezés befejezése után;
• felméri a lakáskészültségi fokot (a készenlét 80%-a azonban nem mindig garantálja az építkezés sikeres befejezését).
• értékelje az objektumot a befektetés megtérülése szempontjából.

Ha egy fejlesztőtől vásárol lakást, akkor a jövőben nyereségesen értékesítheti azt javítások elvégzésével és tulajdonjog bejegyzésével.

Felhívjuk figyelmét, hogy eladás esetén fizetnie kell adó 13% ha Ön a tulajdonosa ennek az ingatlannak kevesebb mint 5 év(2016 óta jogszabály változás), korábban volt 3 év.

6) A vállalkozótól (új épületben)

Vállalkozó olyan szervezet vagy egyéni vállalkozó, amely munkát végez vagy árut (építőanyagot) értékesít fejlesztő cég számára.

Vagyis a fejlesztő a kivitelező megrendelője. Mivel a fejlesztő cég gyakran korlátozott pénzeszközökkel rendelkezik, természetbeni kivitelezőkkel, azaz kész lakásokkal térül meg.

Példa

Az "Urban Planning Company" fejlesztő cég az "Olympus" lakókomplexumot építi, az "Olympus" építésére vállalkozó IP Petrov pedig téglát szállított az "Urban Planning Company" számára 10 000 000 rubelért.

Ezután az Olympus létesítmény üzembe helyezése után az IP Petrov 4 kész lakást kap egyenként 2 500 000 rubelért, azaz csak 10 000 000 rubelért.

Ráadásul a lakásonkénti 2 500 000 forintos költség a piaci ár alatt van. Míg maga a fejlesztő drágábban ad el ilyen lakásokat, például 3 500 000 rubelért.

Így a vállalkozó potenciális "zsírban" van. De gyakran vissza kell forgatnia a pénzét, majd gyorsan eladja a fejlesztőtől örökölt lakásokat a piaci áron aluli áron, például 3 000 000 rubelért.

Itt akár a lakás árának 20%-át is megtakaríthatja.

Fontos pont!

A vállalkozók csak készpénzt fogadnak el az elszámolásokban és korlátozott ideig, általában legfeljebb 10 napig. Ez az oka az alacsonyabb árnak.

A vállalkozótól lakásvásárlási eljárást "ingatlankövetelési jog átruházási szerződésének" nevezik. Vagyis amíg a házát át nem szállítják, addig a fejlesztő tulajdona. Amikor a fejlesztő "leiratkozott" a lakásról a vállalkozónál, akkor a törvény szerint jogában áll követelni ezt a házat a fejlesztőtől a ház átadása után.

Ennek megfelelően, ha vállalkozótól vásárolt lakást, akkor a kész lakás igényének joga a ház átadása után száll át Önre.

A megrendelő számára a legfontosabb, hogy egy lelkiismeretes és tisztességes vállalkozót találjon, aki nem vesz részt csalásban, hanem valódi szerződés alapján dolgozik a fejlesztőkkel.

7) A tulajdonostól

A tulajdonostól való vásárlás gyakori lehetőség a második otthon vásárlására.

Általában ez a közvetítők (azaz ingatlanosok) nélküli vásárlás neve, amikor a vevő és az eladó közvetlenül megállapodik a tranzakció feltételeiben. Az ingatlanügynök nélküli vásárlás megtakarít egy bizonyos összeget, ugyanakkor megnő annak a kockázata, hogy olyan lakást vásárol, amely nem felel meg a bejelentett jellemzőknek.

Ebben az esetben a tranzakcióban részt vevő felek - az eladó és a vevő egyszerűen szerződést kötnek az ingatlan adásvételéről, és dokumentumokat nyújtanak be a regisztrációs hatósághoz.

5. Hogyan vásároljunk lakást jövedelmezően - 7 egyszerű lépés a vevőnek

Egy előre kidolgozott terv követésével csökkenti a hibák esélyét, és minimalizálja a pénz elvesztésének kockázatát.

1. lépés: Határozza meg a jövőbeli lakás paramétereit

Azonnal el kell döntenie, melyik lakásra van szüksége, melyik házban, melyik emeleten, melyik területen. Fontolja meg azt is, hogy melyik piacot fogja megcélozni – elsődleges vagy másodlagos.

Ne feledje, hogy a másodlagos lakások gyakran bizonyos kopású épületekben található lakások, és maga a lakótér néha adósságokkal vagy bűnözői háttérrel terhelt.

Másrészt az új épületek körüli infrastruktúra általában nem fejlett, és maguk a lakások gyakran hiányosak a belső dekorációból. Mindezeket az árnyalatokat előre át kell gondolni és figyelembe kell venni.

2. lépés: Megértjük, mennyi pénz áll rendelkezésre

Nyilvánvaló, hogy a vásárlók preferenciáit a rendelkezésre álló pénzeszközökkel összhangban alakítják ki, de mindig van egy bizonyos mozgásszabadság. Például egy összegért vásárolhat egy egyszobás lakást a központban vagy egy kétszobás lakást egy távoli területen.

Elsőre egészen biztosnak tűnik az anyagi kérdés: tudod a saját pénzed összegét, sokféle vásárlási lehetőség van, és minden hirdetésben feltüntetik a tárgyak árát. De ha szóba kerül, sok árnyalat van.

A vevő megtakarítási vágya teljesen természetes: a lakáspiacon újoncok általában a legalacsonyabb árakra koncentrálnak. A szakértők azonban figyelmeztetnek: a legtöbb vonzó ajánlat, amellyel a hirdetések böngészése közben találkozik, fikció, vagy ahogy az ingatlanosok nyelvén mondják. kacsa hirdetés * .

kacsa hirdetés- szándékosan alacsony árú ingatlan (nem létező tárgy) eladásának bejelentése potenciális vevő vonzása érdekében.

Amikor felhívja a megadott számokat, akkor értesíteni fogja, hogy a lakást eladták vagy kivonták az eladásból.

K: Ki adja fel ezeket a hirdetéseket? Válasz: ingatlanosok vagy közvetítők. Ha felveszi a kapcsolatot egy potenciális vevővel, mindig van lehetőség más lehetőséget ajánlani neki - de más áron.

Még egy megjegyzés: az, hogy egy bizonyos összeg a zsebedben vagy a számládon van, nem korlátozza képességeidet. A válság nem vetett véget a hitelezés intézményének. A bankok továbbra is hiteleznek, bár kisebb mértékben.

szemléltető példa

Férfi 30 éves, átlagos fizetéssel 30-50 ezer rubel hitelt kaphat a banktól 1-1,5 millió rubel , ami nagyban növeli a potenciált. A hitel összegét jelentősen befolyásolja a hitelfelvevő életkora, munkatapasztalata és igazolt jövedelmi szintje, hiteltörténete.

Nem szabad elfelejteni, hogy a meglévő összeg egy részét a kapcsolódó költségekre költik, és néhány pénzt jó lenne hagyni az esetleges javításokra.

Ne tervezzen „hátra” üzletet: jobb, ha a pénz egy részét előre nem látható kiadásokra hagyja.

3. lépés: Válasszon vásárlási módot (készpénzhez vagy jelzáloghitelhez)

A fizetési módokat fentebb részletesen tárgyaltuk, de itt emlékeztetlek arra, hogy mindenki válassza ki magának a legjövedelmezőbb lehetőséget. Vannak, akik szívesebben fizetnek mindenért egyszerre (fizetnek és felejtenek), másoknak egyszerűen irreális egy ilyen lehetőség adott időpontban.

4. lépés: Válassza ki az opciók keresésének módját (egyedül ingatlanügynök nélkül vagy közvetítő segítségével)

A közvetítő nélküli önálló lakásvásárlás útját választva készüljön fel az időköltségre, a mentális és érzelmi energia elvesztésére. Különösen nehéz lesz azoknak, akik először szembesülnek ingatlanszerzéssel.

Tanulmányozza az információkat, legyen türelmes, ne hozzon spontán döntéseket.

5. lépés Megvizsgáljuk a megfelelő lehetőségeket

Ne ragaszkodjon azonnal az első lakáshoz, amely szembejön. Feltétlenül nézzen meg néhány lehetőséget.

Megtekintéskor tanulmányozza a "csapdákat", mielőtt szerződést köt. Ha az ár túl alacsonynak tűnik Önnek, előfordulhat, hogy bizonyos körülmények rejtve maradnak Ön előtt - például sikertelen szomszédok, késés az új épületben való letelepedésben.

Még a környék mikroklímája is számít. Az új lakások felé vezető úton figyelni kell a helyi "kontingensre". Az egyértelműség kedvéért akár tömegközlekedést is használhat. A bűnözői vagy tisztán "proletár" területen élni csak a polgárok bizonyos kategóriáinak képviselői kényelmesek.

Ha gyerekei vannak, gondoljon a kilátásaikra – milyen iskolákba fognak járni, kik lesznek a barátaik.

Udvar, házterület, bejárat és lift – ezek mind az Ön jövőbeli ingatlanának szerves részét képezik. Még nagyon kedvező áron sem szabad "börtöncellát" venni. Magában a lakásban feltétlenül tanulmányozza azokat az elemeket, amelyek általában nem szerepelnek a tárgyak leírásában:

• plafon magasság;
• a padló típusa;
• a vezetékek és vízvezetékek állapota;
• a padló és a falak állapota;
• liftek elérhetősége, száma és állapota.

• mi a lakás háttere;
• aki be van jelentkezve a lakásba, van-e a regisztráltak között gyermek, katonai szolgálatot teljesítő vagy szabadságvesztést töltő személy, elmebeteg;
• van-e tartozás a "kommunálison" és mekkora.

Ideális esetben ezt ingatlanügynöknek kell megtennie, de nem minden ügynök lelkiismeretes. Nagyon gondosan ellenőriznie kell a lakás törvényes tisztaságát.

Ha határozottan úgy döntött, hogy a lakás megfelelő, folytassa a következő fontos pontokkal: ki fizeti a papírmunkát, milyen időn belül kívánják a tulajdonosok ténylegesen kiadni a tárgyat. Ezt a szerződésben rögzíteni kell.

6. lépés: Tárgyalunk az eladóval (kereskedelem)

Az alkudozás normális, de fontos betartani a mértéket.

Az ismétlődő, kitartó kísérletek az ár leszorítására „kudarccal” végződhetnek: az eladó úgy dönt, hogy alkalmazkodóbb vevőt keres, és megtagadja az üzletet. Ha a lakás valódi tulajdonosa helyett egy megbízható személlyel van dolga, nem számíthat különleges engedményekre, bár a közvetítőknek is megvan a saját tere a pénzügyi manőverekhez.

Egy lakás valós árát a következő módon tudhatja meg: hívjon fel más ügynökségeket és kínálja eladásra ezt a lakóteret, állítólag a tulajdonos nevében, a lehető legrészletesebben leírva a lakás összes paraméterét. Az ügynökségek sokféle véleményt adnak az árról – hasonlítsa össze őket a tulajdonos ajánlatával.

Ha a különbség nem az Ön javára, kereskedhet tovább.

7. lépés: Legalizálja az üzletet

Minden regisztráció 3 szakaszban történik:

1. A dokumentumok ellenőrzése. Ebben a szakaszban Önnek, mint vevőnek ellenőriznie kell a szükséges papírok rendelkezésre állását a tranzakció lebonyolításához. Különösen érdemes odafigyelni a tulajdoni okmányokra és az esetleges terhek meglétére (a lakásba bejegyzett kiskorú gyermekek, a lakás lefoglalása vagy elzálogosítása).
2. A szerződés megkötése és a nyilvántartásba vételhez szükséges dokumentumok benyújtása. Ha minden dokumentum rendben van, akkor adásvételi szerződést köt, és előzetesen letéti szerződés alapján előleget utal át. Ezután az MFC-nél a kényelem érdekében benyújtja a dokumentumokat a regisztrációs hatósághoz.
3. Ingatlan átvétel, átadás. A megvásárolt lakást annak megtekintésével és az ingatlan átvételi és átadási okirat aláírásával fogadja el.

Főszabály szerint lakásvásárláskor a vevő kauciót fizet*.

Letét- az ingatlan előleg, amelyet a vevő az ingatlan adásvételi előszerződés (letéti szerződés) szerint az eladónak átutal. A letét összege általában legfeljebb a tárgy értékének 5%-a.

A letétet mindkét fél – az eladó és a vevő – a tranzakció garanciájaként bocsátja ki.

Ha a vevő megtagadja a tranzakciót, a foglalót az eladó nem téríti vissza. Ha az eladó megtagadja a tranzakciót, az eladó köteles az előleget dupla méretben visszaadni.

Az ügyleti szerződésben egyértelműen fel kell tüntetni az elszámolások menetét.

Dokumentumok kézbesítése

A dokumentumokat az MFC-hez (Állami és önkormányzati szolgáltatások multifunkcionális központja) nyújtják be.

A lakást az új tulajdonos veszi át.

Megbízhatóbb, ha ezen szakaszok valamelyike ​​után utal át pénzt, de előtte nem. A pénzátutalást igazolni kell: ha egy ügynökséggel dolgozik, akkor minden pénzügyi ügy okirati támogatásával nekik kell foglalkozniuk.

Fontos, hogy a lakótérbe bejegyzett személyek (azok is, akik nem tulajdonosok) dokumentálják hozzájárulásukat a kivonathoz. Szintén szükséges a tulajdonos házastársának hozzájárulása az ügylethez, ha a lakóteret a házasság ideje alatt vásárolták.

Ügyeljen arra, hogy a fizetendő összeg dollárban megfelelőjét adja meg. 10 éven belül jogellenesnek nyilváníthatják az ügyletet: szerintem nem érdemes megmagyarázni, mi lehet ez idő alatt a rubel.

A törvény szerint a szerződés megköthető egyszerű írásos formában is, de ezt célszerűbb közjegyzői okirat formájában megtenni. Ez további garanciákat ad a dokumentumok jogszerűségére.

Ami a készpénzes elszámolások lebonyolításának módját illeti, ezt a kérdést semmilyen jogszabály nem szabályozza. Jó néhány lehetőség van, de a legmegfelelőbb módszer a bankcellán keresztül történő fizetés.

Több hétre van bérelve, a vevő pénzt helyez el oda, utána az utolsó 2 nap kivételével a teljes bérleti időszakra le van tiltva a hozzáférése. Az eladónak joga van átvenni a pénzt az ingatlan bejegyzett adásvételi szerződésének bemutatása után.

A tranzakció után a szerződés bármely pontját nehéz vitatni, de lehetséges. Például, ha nagy adósságokat találnak egy lakás mögött, a jogszabály az Ön oldalán lesz, ha dokumentálják a vonatkozó kérdést. Ha a tranzakció során elfelejtette ezt a tételt, akkor fizetnie kell.

6. A lakásvásárlás jellemzői Moszkvában és Szentpéterváron

Az apartmanok árai a fővárosban és Szentpéterváron sokkal magasabbak, mint az Orosz Föderáció régióiban. Irreális, hogy egy átlagos fizetésből élő hétköznapi polgár akár egy egyszobás „lakást” is szerezzen Moszkvában, de mindig van esély arra, hogy vállalkozásalapítással és jövedelemszint-módosítással abbahagyja a „hétköznapi” létet.

Mostanában Moszkvában és Szentpéterváron még egy „olcsó lakás” ára is ingadozott. 4 000 000 és 10 000 000 rubel között az "egynek". A nagyszámú szobával és a szilárd felvételekkel az ilyen ingatlanok 10 millió rubelbe fognak kerülni, ha nem egy régi meggyilkolt házban való lakásvásárlásról beszélünk.

Amint látja, nem mindig könnyű nyereségesen vásárolni egy lakást a megavárosokban, ehhez magas jövedelmekre vagy nagy halasztott összegre lesz szüksége.

A jelzáloghitel-vásárlási lehetőségek a nem rezidensek számára állnak rendelkezésre, ha stabilan magas jövedelmük van, állandó lakhely céljából a fővárosba költöznek, vagy lakást vásárolnak egy moszkvai egyetemen tanuló diáknak. Készpénzzel egyszerűbben oldják meg a moszkvai és szentpétervári lakásvásárlás kérdéseit.

7. Gyakran ismételt kérdések lakásvásárláskor

Ezeket a kérdéseket gyakran teszik fel a vásárlók. Itt felsoroltuk a leggyakoribbakat, és megpróbáltunk rájuk részletes választ adni.

1. kérdés Hogyan vásároljunk lakást, ha nincs pénz?

Csak egy lehetőség van - hitel, jelzáloghitel és/vagy anyasági tőke igénybevétele. Pénzben a legolcsóbb lehetőség a lakásvásárlás hitelre az építési szakaszban.

Természetesen egy fiatal családnak több évig szenvednie kell az adósságok törlesztésével, de a saját élettér méltó motivációt jelent azoknak, akik változtatni szeretnének életkörülményeiken.

2. kérdés: Hogyan lehet megtakarítani egy lakást 20 000 - 30 000 rubel fizetéssel?

Lakásra is lehet spórolni kis fizetéssel. Itt azonban csak a költségoptimalizálás, a kockázatos, de ígéretes beruházások és az állami támogatások felhasználása segít.

Használhat szövetségi és önkormányzati programokat is a fiatal családok hosszú távú hitelezésére, például anyasági tőkét vagy katonai bizonyítványt, ha az Ön helyzete megfelel az ilyen típusú állami segítségnyújtásnak.

Arra is törekedhet, hogy készpénzért vásároljon lakást. Erről már írtam az egyik korábbi cikkben.

3. kérdés Hogyan vásároljunk lakást, hogy a csalók ne tévesszenek meg?

A legmegbízhatóbb, ha felveszi a kapcsolatot egy jó hírű ingatlanügynökséggel, és azon keresztül dolgozik. Ügyvédi irodákon keresztül is ellenőrizheti a potenciális eladókat vagy a kétes lakásokat. Valamennyi dokumentumot önállóan is ellenőriznie kell, és újra ellenőriznie kell hivatásos jogászoknak. Pénzt csak a bankban érdemes átutalni a megvásárolt lakásról szóló nyugta ellenében.

4. kérdés Hogyan vásároljunk lakást egy épülő házban?

Ha lakást szeretne vásárolni egy épülő házban, 2 lehetőség közül választhat:

1. A fejlesztőtől
2. Vállalkozótól

A fenti lehetőségek mindegyikét tárgyaltuk a szövegben.

Mindkét esetben szükséges a dokumentumok tulajdonjogának ellenőrzése. Ha fejlesztőtől vásárol lakást, ügyeljen a megbízhatóságára és az engedélyekre.

Ha építkezés alatt álló házban vásárol egy vállalkozótól lakást, ellenőrizze, hogy a szerződése be van-e jegyezve a regisztrációs kamarában, különben nem kötelező érvényű.

Ha a követelési jog engedményezési szerződése nincs bejegyezve a reg. hatóságnál a vállalkozó csalárd tevékenységet követhet el, és egy lakást egyszerre több vevőnek is eladhat.

5. kérdés Hogyan lehet adólevonást kérni?

Ha hivatalosan dolgozol és fizetsz jövedelemadót, akkor kaphatod meg. A levonás összege a lakhatás teljes költségének 13% -a, de a maximális összeg nem haladja meg a 260 ezer rubelt. A levonáshoz be kell gyűjtenie és be kell nyújtania az adóhivatalnak a kifizetéshez való jogot igazoló dokumentumokat.

Ha azonban nem hivatalosan dolgozik, akkor lakásvásárláskor nem kaphat adókedvezményt, mivel az a levont adókból keletkezik.

Fontos pont

Levonást kaphat egyszer az életben!

6. kérdés Milyen dokumentumok szükségesek lakásvásárláshoz?

A dokumentumok listája szabványos:

• a megállapodást kötő felek személyazonosságát igazoló dokumentumok (útlevelek);
• lakásra vonatkozó dokumentumok (tulajdonjog megállapítása, például privatizációs szerződés, adományozási szerződés, adásvételi szerződés, rózsaszín igazolás);
• egységes lakhatási dokumentum * (Moszkva lakosai számára);
• igazolás a tartozás hiányáról (az eladótól);
• eladó házkönyve;
• adásvételi szerződés.

Egyetlen lakhatási dokumentum(ER) egy dokumentum, amely 13 igazolást helyettesít az ingatlanügyletek során, és leegyszerűsíti a bürokratikus eljárásokat. Egy ilyen dokumentum Moszkva lakosai számára releváns.

Bizonyos esetekben az is szükséges:

• Házassági anyakönyvi kivonat;
• a házastárs hozzájárulása az ingatlan eladásához;
• a gyámhatóság engedélye - ha a lakástulajdonosok között kiskorúak is vannak.

Az adásvételi szerződések szövegét, még az előzeteseket is, alaposan tanulmányozni kell - jobb ügyvéd vagy tapasztalt ingatlanos jelenlétében.

7. kérdés Hogyan spórolhat egy fiatal család lakásra?

Az egyik fontos kérdés, amire egy fiatal családnak meg kell válaszolnia, hogy hogyan alakítson ki költségvetést egy lakásvásárláshoz?

Lakásra spórolni nagyon nehéz, főleg ha kicsi a fizetés.

Ebben sok hasznos tippet találsz, amelyek segítségével pénzt takaríthatsz meg, és néhány évvel korábban vásárolhatsz saját otthont. Magánügynök - lépésről lépésre lakásvásárlási útmutató + Moszkvában működő TOP-5 magánügynök áttekintése