Ingatlanbefektetések Oroszországban

A közelmúltban egyre gyakrabban kezdtem el gondolkodni az oroszországi ingatlanbefektetéseken, és úgy döntöttem, hogy külön jegyzetet írok a gondolataimról. Kezdeném egy kis kirándulással a történelembe.

Az ingatlanbefektetések népszerűségét mindenekelőtt a rohamos 90-es évek elején megindult meredek drágulás okozza. A növekedés csúcspontja 2005-2006-ban volt - akkor az árak ugrásszerűen növekedtek, nem követve a piaci realitást.

Lenyűgöző volt a vásárlók aktivitása Oroszország két fővárosában. Aki lakást akart venni, gyakran a jelenleginél 5-10%-kal magasabb összeget fizetett érte, különben más vevőhöz kerülhetett a lakás. Az oroszországi ingatlanbefektetések gyorsan fellendültek. Nem volt könnyű lakást vásárolni új épületben – ez sorban állást vagy készpénzes fizetést jelentett. Nem emelkedtek gyengén azok, akik ebben az időszakban ingatlannal foglalkoztak.

Végül az árak pár év alatt megduplázódtak! Az izgalom alábbhagyott, a fejlesztőknek gondjaik vannak a megépült lakások eladásával. Az ingatlanpiac tehát elérte a telítettségi pontot, a fejlesztők helyzetét bonyolította a gazdasági világválság kezdete, amely aláásta a középosztály fizetőképességét. Ennek eredményeként az ingatlanpiac érezhetően csökkentette a forgalmat, de az árak továbbra is tovább emelkednek.

Ha most egy tárgyat választ, és nem tudja, melyik céghez forduljon, írjon nekem a visszajelzési űrlap segítségével. Megosztom tapasztalt ügynökök elérhetőségeit, akik ingyen tanácsot és segítséget tudnak adni az objektumok kiválasztásában.

Az ingatlanbefektetések divatosak

Ma az ingatlanbefektetés a világon megbízható és bevált tőkebefektetés. Ez alól kivételt képeznek a természeti katasztrófáknak és háborúknak kitett, problémás régiók. Az ingatlanok nem félnek az inflációtól, a lakások ára folyamatosan növekszik (kivéve persze, ha egy szörnyű pénzügyi válság tört ki az ablakon kívül).

Az oroszországi ingatlanbefektetések legjövedelmezőbbek a több milliós városok, ahol mindig lesz kereslet ingatlan bérlésére vagy vásárlására. Oroszországban az ilyen helyek listája kicsi - ezek Moszkva, Szentpétervár, Nyizsnyij Novgorod, Novoszibirszk, Szamara, Jekatyerinburg, Cseljabinszk, Omszk, Rostov-on-Don, Kazan, Volgograd és Ufa. Befektetőként számunkra Szentpétervár és Moszkva a legvonzóbb. Ezek a legnagyobb hazai megapoliszok, számos előnnyel. Van itt elég munkahely, oktatási intézmény, bérletre mindig lesz kereslet.

Kiyosaki az egyik legjövedelmezőbb tevékenységnek tartja az ingatlanbefektetést (egyébként hamarosan írok a befektetési stratégiájáról). Ez igaz a kereskedelmi ingatlanokra is, hiszen lakosságarányosan fejlődik az üzlet, A kereskedelmi ingatlanok kiválasztásánál az ingatlan elhelyezkedése játszik meghatározó szerepet, ezért ezen a piaci rést illetően igen erős a verseny.

Befektetéseim megtérülése 2017-ben évi 30% körüli, befektetéseim legfrissebb híreit hetente olvashatja. Minden olvasónak ajánlom, hogy vegyen részt a lusta befektető tanfolyamon. Az első hét teljesen ingyenes.

A legtöbb nagybefektető úgy gondolja, hogy a legjövedelmezőbb külföldi ingatlanokba fektetni. Fejlett gazdaság, természeti katasztrófák és csődök hiánya, olcsó jelzáloghitelek – mindez rendkívül vonzóvá teszi a tengerentúli lakhatást. De ez, bár húzódzkodva, nálunk lehetséges.

Saját tapasztalataim alapján tervezem kipróbálni az alábbi ingatlanbefektetési lehetőséget.

2-3 millió rubelért veszünk egy lakást Szentpéterváron. További 50-100 ezret fektetünk kozmetikai javításba. Ezt követően elkezdjük átadni - havi 20 ezer rubeltől, plusz a KU-ért. Évente több mint 240 ezer nettó nyereség keletkezik. Egyszerű számításokkal kiderül, hogy 10 és fél év alatt a kezdeti befektetés teljes mértékben megtérül. Egyáltalán nem szeretnék 10 évet várni, ezért elég sok időt fordítottam a megtérülési idő csökkentésének kérdésére.

Tehát annak érdekében lerövidíti az ingatlanbefektetések megtérülési idejét A következő módszereket fogom használni:

1. Növelje az ingatlanok likviditását.

Ezt a módszert egy barátom tanácsolta, aki ma már aktívan foglalkozik ingatlanügyekkel. A módszer abból áll, hogy a napi lakbér miatt emelik az ingatlanbérlés költségeit. A módszer meglehetősen agresszív, mivel magában foglalja az anyagi károk kockázatát, a rendszeres vásárlók hiányát stb.

Most az egyszobás lakás bérlésének átlagos költsége Szentpéterváron 2-3 ezer rubeltől kezdődik. Kiderül, hogy még ha napi 2000 rubelt vesz is (a lehetséges kockázatok és a CU kompenzálására), a havi bérleti díj 60 ezer rubelre emelkedik. havonta! Fogunk egy számológépet és számolunk: 2,5 milliót elosztunk 60 ezerrel, és 12-vel, 3,5 év lesz. A további kockázatok miatt ez az időszak 4 évre kerekíthető. Már nem rossz????

2. Bérleti bevételek befektetése

A lakásból befolyt bevétel azonnal a befektetési forrásba kerül. Átlagos havi 3%-os hozam mellett, kamatos kamat felhasználásával kiderül, hogy az ingatlanbefektetések megtérülési ideje 2,5 évre csökken! (60 ezer rubel havi feltöltéssel).

Nyilvánvaló, hogy ezek a számítások meglehetősen önkényesek. Az összes kockázat figyelembe vételéhez szakszerűbb piacelemzésre van szükség. De a fenébe, a megtérülés még 3 év alatt is nagyon király.

Haszon-haszon, de plusz pár millió, sajnos még nincs. Mi a teendő ebben az esetben? Elvileg lehet jelzálogot felvenni, amit a bérlők fizetnek. De érzelmileg még nem állok készen erre a lépésre, bár általában a működési elv ugyanaz, csak hitelalapokat használnak fel, és a felhasználásért kamatot kell fizetni. Tekintettel a hitelekkel szembeni egyéni intoleranciámra, a jelzáloghitel ajánlatok mélyreható elemzését nem végeztem, ezért kérem, javítsanak ki, ha tévedek a számításokban.

Tehát egy hozzávetőleges cselekvési terv jelzáloghitel használatakor.

300 ezret találunk első részletre, és 30 évre veszünk lakást évi 13%-os áron. A túlfizetés óriási, de a jelzáloghitelből származó veszteségeket bőven ellensúlyozza a bérleti díj. A jelzáloghitel használatának fő hátránya a fent leírt módszerekben a hosszú megtérülési idő. Ám ha belátható időn belül új hullámban zúdul a lakhatási izgalom, akkor a csúcson lehet majd eladni egy lakást, és egy csapásra kifizetni a jelzáloghitelt, jó haszonra.

Íme a matek.