Yeni binada mənzil almaq: təlimatlar, əməliyyatı tamamlamaq qaydaları, risklər

Yeni binada mənzilin alınması, tərtibatçı yoxlanıldıqdan, sənədləri və tərəfdaşları, tikintinin gedişatı və digər parametrləri təhlil etdikdən sonra həyata keçirilir. Eyni zamanda, müqavilə bağlamazdan əvvəl alıcıya əməliyyatın tamamlanma üsulu haqqında məlumat əldə etmək və onun etibarlılığını qiymətləndirmək, borc vəsaitlərini cəlb edərkən bankla məsələni həll etmək tövsiyə olunur.

Yeni binada da daxil olmaqla, mənzil almaq riskdir. Tərtibatçı müflis ola, bir obyekt üçün bir neçə əməliyyat bağlayaraq aldada və tikintini gecikdirə bilər. Bir sözlə, təhlükələr təkrar bazarda mənzil seçimindən az deyil. Buna görə də, inşaatçıdan yeni binada mənzil alarkən bilməli olduğunuz əsas şey, mövcud olmalı sənədlərin siyahısı, alıcının maraqlarını ən tam şəkildə qoruyan müqavilənin optimal forması, ehtimal olunan risklər və yollardır. onları yüngülləşdirmək üçün.

1. Beləliklə, yeni bina alarkən diqqət etməli olduğunuz ilk şey evin hazır olmasıdır. Tikinti aktivdirsə, saytda inşaatçılar və iş avadanlığı var, çoxu artıq tikilib, inşaatçının işini başa çatdırması ehtimalı var. Bu göstərici olduqca ixtiyaridir, çünki tikinti istənilən vaxt "yıxa" bilər.

Həmçinin mənzilin investisiya cəlbediciliyini qiymətləndirmək tövsiyə olunur. O, parametrlərin kombinasiyası ilə ifadə olunur: nəqliyyat əlaqələrindən məsafə, infrastrukturun mövcudluğu, parkinq, yaşıllıqlar, ərazinin yaxşılaşdırılması planı. Əmlak sözün əsl mənasında əkin sahəsində yerləşirsə, çoxsaylı məhdudiyyətlərə görə insanlar oradan mənzil almayacaqlar. Bu o deməkdir ki, ev uzunmüddətli tikintiyə çevrilə bilər.

1. İştirakçılar və podratçı şirkətlər haqqında yaxşı rəylər. Adətən böyük şəhərlərdə hamının bildiyi eyni tərtibatçılar var. Belə şirkətlər dayanıqlıdır, həmişə tikintini başa çatdırır, səhmdarları aldatmır. Satış menecerləri ilə şəxsi görüşdə şirkətin fəaliyyəti ilə bağlı suallar verə bilərsiniz.
2. Müqavilə seçimi. Bu meyardan istifadə edərək, potensial qarşı tərəfin etibarlılığını qiymətləndirə bilərsiniz. Tərtibatçıların vergilərdən və digər saxtakarlıqlardan yayınmaq üçün istifadə etdiyi müxtəlif sxemlər alıcının gözündə ağırlıq yaratmır.
3. , onun sənədləri və digər parametrləri.

Qeyd! Rusiyada aldadılmış səhmdarların sayı beş il ərzində iki dəfə azalıb (2016-cı ilə qədər).

Normativ baza

Tərtibatçı və alıcı arasındakı münasibətləri tənzimləyən əsas sənəd 30 dekabr 2004-cü il tarixli 214 nömrəli Federal Qanundur. Bu qanun inşaatçının fəaliyyətini tənzimləyən qaydaları, tikintidə ortaq iştirak müqaviləsinin bağlanması qaydasını və onun məzmununa dair tələbləri ehtiva edir.

Aşağıdakı məlumatlar da faydalı ola bilər:

• alqı-satqı müqaviləsi üçün - bu fəaliyyət sahəsini tənzimləyən Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 30-cu fəsli;
• ilkin razılaşma - Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 27-ci fəsli (429-cu maddə);
• daşınmaz əmlakın ipotekası ilə təmin edilmiş borc vəsaitlərini cəlb edərkən - "İpoteka haqqında" 16 iyul 1998-ci il tarixli 102-FZ nömrəli Federal Qanun;
• Mülki Məcəllənin müəyyən halları tənzimləyən digər müddəaları (öhdəliyin yerinə yetirilməməsi, müqaviləyə xitam verilməsi və s.).

Tərtibatçıda hansı sənədlər olmalıdır?

İncəsənət. 20 214 saylı Federal Qanun yeni bir bina satın alarkən hansı sənədlərin lazım olduğunu müəyyənləşdirir. Şərti olaraq, onları iki qrupa bölmək olar: tərtibatçının alıcıya təqdim etməli olduğu və verə biləcəyi qruplar. Birinci halda, onların siyahısı fərdi şəxslərdən vəsait cəlb etmək üçün zəruri olan sənədlərdən ibarətdir. Onlar adətən sərbəst şəkildə mövcuddur və şirkət veb-saytlarında yerləşdirilir. İkinci qrup sənədlərin tələb əsasında təqdim edilməsini nəzərdə tutur, onların açıqlanması qanunla müəyyən edilmir.

Cədvəl 1. Tərtibatçının alıcıya təqdim etməli olduğu sənədlər və məlumatlar

Alıcıda hansı sənədlər olmalıdır?

Müqavilə bağlamaq üçün alıcının şəxsiyyətini və gəlirini təsdiq edən sənədlər tələb olunacaq. Ödəmə qabiliyyətini təmin etmək üçün tərtibatçıya sonuncu lazımdır.

Beləliklə, alıcıya lazım olacaq:

• pasport;
• həyat yoldaşının satın almağa razılığı;
• bankla bağlanmış kredit müqaviləsi (borc vəsaiti cəlb edildikdə);
• gəlir sertifikatları.

Əməliyyat proseduru

Əməliyyatın aparılması üçün addım-addım təlimatlar belə görünür:

1. seçilmiş obyektin - mənzilin və evin, tikinti sürətinin yoxlanılması;
2. tərtibatçının yoxlanılması;
3. sənədlərin hazırlanması;
4. cəlb edildiyi təqdirdə bankla sənədlərin hazırlanması;
5. tərtibatçı ilə müqavilə imzalamaq;
6. müqavilənin Rosreestr-də qeydiyyatı.

Alıcı bu prosedurları müstəqil şəkildə həyata keçirir və ya məlumatlı vasitəçi - daşınmaz əmlak agenti cəlb edir.

Bütün fəaliyyətlər başa çatdıqdan sonra, alıcı inşaatçı tərəfindən verilən kredit və ya taksit planı üzrə ödənişləri etməyə davam edir və tikintinin başa çatmasını və mənzilin təhvil verilməsini gözləyir.

Yeni binada mənzil alarkən müqavilələrin növləri

Əməliyyatın icrası müxtəlif müqavilələrdən istifadə etməklə həyata keçirilə bilər. Hamısı qanunidir, lakin alıcı üçün fərqli risklər var. Ümumiyyətlə, yeni binada mənzil alarkən qeydiyyat məsələləri böyük əhəmiyyət kəsb edir, çünki onlar pul itirmək təhlükəsi yaradır.

İdeal seçim tikintidə ortaq iştirak haqqında müqavilədir. Qanunla təmin edilir və əməliyyatın tərəflərini ən tam şəkildə qoruyur. Müəyyən edilmiş müddətlərin və öhdəliklərin lazımınca yerinə yetirilməməsinin digər forma və üsullarının pozulmasına görə tərtibatçının məsuliyyətini nəzərdə tutur. Bundan əlavə, müqavilə Rosreestr-də qeydiyyata alınmışdır ki, bu da ikiqat satış ehtimalını aradan qaldırır. .

Qeyd! Çox güman ki, yaxın illərdə səhmdar iştirak forması layihələrin maliyyələşdirilməsi ilə əvəz olunacaq. Bu fikrə görə, mənzili yalnız hazır evdə almaq mümkün olacaq ki, bu da risklərin sayını minimuma endirsə də, mənzilin qiymətini artıracaq.

Üçüncü üsul ilkin iştirak payı və alqı-satqı müqavilələridir. Bu formalar tikintinin istənilən mərhələsində istifadə olunur. Məsələn, şirkət hələ də tikintiyə icazə almayıb, dövlət ekspertizası başa çatmayıb, amma layihəni həyata keçirmək üçün pul lazımdır. Belə şərtlərlə səhmdə iştirak müqaviləsi bağlamaq mümkün deyil, ona görə də ilkin müqavilələrdən istifadə olunur. Onlar əməliyyatın işlənməsi üçün ən pis variantlardan biri hesab edilə bilər. Satıcının bu cür formalar üzrə öhdəlikləri gələcəkdə əsas müqavilənin bağlanması ilə məhdudlaşır. Əgər imtina edərsə və ya qaçmağa başlayarsa, alıcı məhkəmə yolu ilə müqaviləni imzalamağa məcbur edilməli və yalnız bundan sonra mülkiyyət hüququnun verilməsini tələb etməlidir. Bu halda, alıcı ilkin razılaşmaya əsasən pul ödəyir, lakin mənzili deyil, əsas müqavilənin bağlanmasını tələb etmək hüququnu əldə edir.

Bütün ilkin razılaşmaların əhəmiyyətli çatışmazlığı məcburi dövlət qeydiyyatının olmamasıdır. Buna görə də, yuxarıda sadalanan risklərə ikiqat satış riski əlavə olunur.

Daşınmaz əmlakın əldə edilməsinin pay fondları, investisiya fəaliyyəti, kooperativlər kimi üsulları da mövcuddur.

Hansı müqavilənin seçilməsindən asılı olmayaraq, burada obyekt, köçürmə şərtləri, qiymət, pulun qoyulması qaydası və öhdəliklərin pozulmasına görə tərəflərin, xüsusən də tərtibatçının məsuliyyəti haqqında hərtərəfli məlumat göstərilməlidir.

Müqavilənin bağlanması qaydası

Mənzilin alınmasının xüsusiyyətlərindən asılı olaraq, müqavilənin imzalanması proseduru fərqli olacaq.

İpoteka üçün

Daşınmaz əmlakın girovu ilə təmin edilmiş bankdan borc vəsaiti cəlb edərkən, tərtibatçı ilə münasibətlərin rəsmiləşdirilməsi aşağıdakı xüsusiyyətlərə malik olacaqdır:

• kredit müqaviləsinin ilkin bağlanması;
• seçilmiş obyektin bank razılığının alınması;
• xərclər smetasının alınması;
• sığorta.

Tərtibatçıdan

Tərtibatçının özündən mənzil almaq ən uğurlu və ucuz seçimdir. Daşınmaz əmlak üçün ən aşağı qiymət məhz tikintinin başlanğıcındadır, ev hazır olduqdan sonra qiymət artır və vasitəçilərin iştirakı olmadan birbaşa mənzil almaq çətinləşir.

Hissə-hissə

Bir qayda olaraq, tərtibatçı tərəfindən təklif olunan taksit planları qısamüddətli (1 ilə qədər) və uzunmüddətlidir. Birinci seçim heç bir maraq tələb etmir. Uzunmüddətli taksitlərlə alıcı artıq faiz ödəməlidir. Onların ölçüsünü tərtibatçı özü təyin edir və 12% ətrafında dəyişir.

Ödəniş müqaviləsi imzalanarkən ödənişlərin həyata keçirilməsi qrafiki, borcun ödənilməsi qaydası (faizlər və əsas borc), həmçinin maliyyə öhdəliklərinin pozulmasına görə məsuliyyət müəyyən edilir.

Tikilməkdə olan binada mənzili hissə-hissə almazdan əvvəl müqavilənin şərtlərini diqqətlə öyrənməlisiniz, bəlkə də bank daha aşağı tarif təklif edəcək.

Mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatı

İlkin olanlar istisna olmaqla, bütün müqavilələr, o cümlədən ipoteka müqavilələri Rosreestr-də qeydiyyata alınmalıdır.

Bəzi tərtibatçılar öz müştərilərinə Rosreestr-də maraqlarını təmsil etmək üçün xidmətlər təqdim edirlər. Səhmdə iştirak müqavilələri imzalandıqdan sonra səhmdar işçilərə etibarnamə verir, ona əsasən onlar əqdin qeydiyyata alınması üçün ərizə verirlər. Beləliklə, alıcının qeydiyyat xidməti ofisinə gəlməsi lazım deyil.

İki şəxs arasında hüquqların verilməsinə dair müqavilə bağlanarsa, Rosreestr-ə baş çəkməli olacaqsınız.

Yadda saxlamaq lazımdır ki, ortaq iştirak və ondan həvaləetmə müqaviləsinə əsasən, alıcı mülkiyyət hüququnu deyil, mənzilin təhvil verilməsini tələb etmək hüququnu alır. Fiziki cəhətdən mövcud olan obyektə, yəni tikilmiş mənzilə mülkiyyət hüququ qeydə alınır.

Riskin azaldılması

Yeni bir bina alarkən nəyi yoxlamaq lazım olduğunu bilən alıcı çətin vəziyyətdə qalmayacaq və kiçik ehtiyat tədbirləri riskləri azaltmağa kömək edəcək:

1. uzun müddət daşınmaz əmlak bazarında işləyən sübut edilmiş bir tərtibatçı ilə müqavilə bağlamaq. Ola bilsin ki, belə binalarda mənzillər digərlərinə nisbətən bahadır, lakin naməlum şirkətdən mənzil alarkən bütün əmanətlərinizi itirmək riski var;
2. mümkünsə yavaş tikintiyə sərmayə qoymadan tikintinin sürətini öyrənmək;
3. evin bank tərəfindən akkreditə olunması arzu edilir - bu göstərici tam etibarlılığa zəmanət vermir, lakin bank bu cür girovla kredit verməyə daha çox hazır olacaq;
4. müqavilənin optimal formasının seçilməsi (tikintidə iştirak müqaviləsi).

Vacibdir! Mənzil alıcılarını aldatmağın ən geniş yayılmış yolu! Evin təxmini təhvil verilmə tarixinin göstərilməməsindən və ya göstərilməməsindən ibarətdir. Müqavilənin şərtlərinə mütləq diqqət yetirin! Adətən belə hallarda münasibətlər ilkin razılaşma ilə rəsmiləşdirilir. Belə ki, alıcı daima mənzilin alınma vaxtı ilə bağlı tam məlumatsızlıq içərisindədir.

Əlavə məlumatı videoda tapa bilərsiniz:

Müəllif: . Ali hüquq təhsili: Rusiya Ədliyyə Akademiyasının Şimal-Qərb filialı (Sankt-Peterburq) İş təcrübəsi 2010-cu ildən. Müqavilə hüququ, vergi və mühasibat uçotu üzrə məsləhətlər, dövlət orqanlarında, banklarda və notariatlarda maraqların təmsil olunması.
6 dekabr 2017-ci il.