Rusiyada daşınmaz əmlaka investisiya

Bu yaxınlarda getdikcə daha tez-tez Rusiyada daşınmaz əmlaka investisiya etmək barədə düşünməyə başladım və fikirlərim haqqında ayrıca bir qeyd yazmağa qərar verdim. Tarixə kiçik bir ekskursiya ilə başlayacağam.

Daşınmaz əmlaka investisiya qoyuluşunun populyarlığına, ilk növbədə, 90-cı illərin əvvəllərində başlayan qiymətlərin kəskin artması səbəb olur. Artımın zirvəsi 2005-2006-cı illərdə gəldi - sonra qiymətlər bazarın reallıqları ilə ayaqlaşmayaraq sıçrayış və həddə çatdı.

Rusiyanın iki paytaxtında alıcıların fəallığı heyranedici idi. Mənzil almaq istəyənlər çox vaxt indiki ilə müqayisədə 5-10% yüksək məbləğ ödəyirdilər, əks halda mənzil başqa alıcılara gedə bilərdi. Rusiyada daşınmaz əmlaka investisiyalar sürətlə sürətlənir. Yeni binada mənzil almaq asan deyildi - bu, növbə və ya nağd ödəniş demək idi. Həmin dövrdə daşınmaz əmlakla məşğul olanlar cüzi yüksəlmədi.

Sonda qiymətlər bir neçə il ərzində ikiqat artdı! Həyəcan səngidi və inşaatçılar tikilmiş mənzilin həyata keçirilməsində problemlər yaşadılar. Beləliklə, daşınmaz əmlak bazarı doyma nöqtəsinə gəldi, tərtibatçılar üçün vəziyyət orta sinfin ödəmə qabiliyyətini sarsıdan qlobal iqtisadi böhranın başlaması ilə daha da çətinləşdi. Nəticədə, daşınmaz əmlak bazarı nəzərəçarpacaq dərəcədə yavaşladı, lakin qiymətlər hələ də artmaqda davam edir.

Əgər siz hazırda obyekt seçirsinizsə və hansı şirkətlə əlaqə saxlayacağınızı bilmirsinizsə, rəy formasından istifadə edərək mənə yazın. Obyektlərin seçilməsində pulsuz məsləhət və köməklik göstərə biləcək təcrübəli agentlərin əlaqəsini paylaşacam.

Daşınmaz əmlaka investisiya qoymaq dəbdədir

İndi dünyada daşınmaz əmlaka investisiya qoymaq etibarlı və sübut edilmiş bir investisiyadır. İstisna təbii fəlakətlərə və müharibələrə meylli problemli bölgələrdir. Daşınmaz əmlak inflyasiyadan qorxmur, mənzil qiymətləri durmadan artır (əlbəttə ki, pəncərədən kənarda dəhşətli maliyyə böhranı baş verməsə).

Rusiyada ən gəlirli daşınmaz əmlak investisiyaları hər zaman kirayə və ya daşınmaz əmlakın alınmasına tələbin olacağı milyonlarla çox şəhərlərdir. Rusiyada belə yerlərin siyahısı azdır - bunlar Moskva, Sankt-Peterburq, Nijni Novqorod, Novosibirsk, Samara, Yekaterinburq, Çelyabinsk, Omsk, Rostov-na-Donu, Kazan, Volqoqrad və Ufadır. İnvestorlar kimi bizim üçün ən cəlbedicisi Sankt-Peterburq və Moskvadır. Bunlar bir sıra üstünlükləri olan ən böyük yerli meqapolislərdir. Kifayət qədər iş yerləri, təhsil ocaqları var və kirayə haqqı həmişə olacaq.

Kiyosaki (yeri gəlmişkən, onun investisiya strategiyası haqqında tezliklə yazacağam) daşınmaz əmlaka investisiya qoymağı ən gəlirli fəaliyyətlərdən biri hesab edir. Bu, kommersiya daşınmaz əmlakına da aiddir, çünki biznes əhaliyə mütənasib şəkildə inkişaf edir.Kommersiya daşınmaz əmlakını seçərkən obyektin yeri həlledici rol oynayır, ona görə də bu bazar nişində rəqabət çox yüksəkdir.

2017-ci il üçün investisiyalarımın gəliri illik təxminən 30% təşkil edir, investisiyalarımın ən son xəbərlərini həftəlik oxuya bilərsiniz. Hər bir oxucuya tənbəl investor haqqında kurs keçməyi tövsiyə edirəm. İlk həftə tamamilə pulsuzdur.

Əksər böyük investorlar xarici daşınmaz əmlaka investisiya qoymağın ən sərfəli olduğuna inanırlar. İnkişaf etmiş iqtisadiyyat, təbii fəlakətlərin və defoltların olmaması, ipoteka kreditlərinin aşağı qiyməti - bütün bunlar xaricdə mənzilləri olduqca cəlbedici edir. Ancaq buna bənzər, bir az da olsa, bizdə mümkündür.

Mən öz təcrübəmdə daşınmaz əmlaka investisiya qoymağın aşağıdakı variantını sınamağı planlaşdırıram.

Sankt-Peterburqda 2-3 milyon rubla mənzil alırıq. Daha 50-100 min isə kosmetik təmirə yatırılır. Bundan sonra biz onu icarəyə verməyə başlayırıq - ayda 20 min rubldan, üstəgəl Kİ ödənişi. İldə 240 mindən çox xalis mənfəət əldə edilir. Sadə hesablamalarla belə çıxır ki, 10 il yarım ərzində ilkin investisiya tam ödənilir. Mən tamamilə 10 il gözləmək istəmirəm, buna görə də geri ödəmə müddətinin azaldılması məsələsinə çox vaxt ayırdım.

Beləliklə, etmək üçün daşınmaz əmlaka qoyulan investisiyaların geri qaytarılma müddətini qısaltmaq Aşağıdakı üsullardan istifadə edəcəyəm:

1. Daşınmaz əmlakın likvidliyini artırın.

Bu üsulu mənə hazırda daşınmaz əmlakla fəal məşğul olan bir dostum tövsiyə etdi. Metod, mənzilin gündəlik kirayəsi hesabına daşınmaz əmlakın kirayə haqqının artırılmasından ibarətdir. Metod kifayət qədər aqressivdir, çünki əmlaka zərər vurma riskləri, daimi müştərilərin olmaması və s...

İndi Sankt-Peterburqda bir otaqlı mənzil kirayəsinin orta qiyməti 2-3 min rubldan başlayır. Belə çıxır ki, gündə 2000 rubl götürsəniz də (mümkün riskləri və CG-ni kompensasiya etmək üçün), aylıq kirayə haqqı 60 tr-ə qədər artır. hər ay üçün! Kalkulyator götürüb sayırıq: 2,5 milyonu 60 minə və 12-yə bölsək, 3,5 il çıxır. Əlavə risklərə görə bu müddət 4 ilə qədər yuvarlaqlaşdırıla bilər. Artıq pis deyil????

2. İcarə gəlirlərinə investisiya qoyuluşu

Mənzildən əldə edilən gəlir dərhal investisiya axınına düşəcək. Ayda orta hesabla 3% gəlirlə, mürəkkəb faizlərdən istifadə etməklə, daşınmaz əmlak investisiyalarının geri qaytarılma müddəti 2,5 ilə qədər azaldılır! (aylıq 60K rubl doldurulması ilə).

Bu hesablamaların kifayət qədər şərti olduğu aydındır. Bütün riskləri nəzərə almaq üçün daha peşəkar bazar təhlilinə ehtiyac var. Amma lənətə gəlsin, hətta 3 ildən sonra geri qaytarılması həqiqətən gözəldir.

Fayda-fayda, amma təəssüf ki, hələ əlavə bir neçə milyonum yoxdur. Bu halda nə etməli? Prinsipcə, ipoteka ala bilərsiniz, bunun üçün kirayəçilər ödəyəcəklər. Amma mən hələ emosional olaraq bu addıma hazır deyiləm, baxmayaraq ki, ümumilikdə iş prinsipi eynidir, yalnız kredit vəsaitlərindən istifadə olunur və istifadə üçün faiz ödəmək lazımdır. Kreditlərə fərdi dözümsüzlüyüm nəzərə alınaraq, ipoteka təklifləri ilə bağlı dərin təhlil aparmamışam, ona görə də hesablamalarda səhvə yol vermişəmsə, məni düzəltmənizi xahiş edirəm.

Beləliklə, ipotekadan istifadə edərkən təxmini fəaliyyət planı.

İlk taksit üçün 300 min tapırıq və illik 13% ilə 30 il müddətinə mənzil alırıq. Həddindən artıq ödəniş dəhşətlidir, lakin ipotekadan gələn itkilər kirayədən daha çox olacaq. Yuxarıda göstərilən üsullarla ipotekadan istifadənin əsas çatışmazlıqları uzun geri ödəmə müddətidir. Ancaq yaxın gələcəkdə mənzil şırıngasının yeni dalğası artarsa, mənzili qiymətlərin pik nöqtəsində satmaq və ipotekanı bir zərbə ilə ödəmək və yaxşı qazanc əldə etmək mümkün olacaq.

Riyaziyyat budur.