Kúpa bytu v novostavbe: pokyny, pravidlá na dokončenie transakcie, riziká

Kúpa bytu v novostavbe sa vykonáva po kontrole developera, analýze jeho dokumentov a partnerov, postupu výstavby a ďalších parametrov. Kupujúcemu sa zároveň pred uzavretím zmluvy odporúča získať informácie o spôsobe uskutočnenia obchodu a posúdiť jeho spoľahlivosť a vyriešiť problém s bankou pri získavaní požičaných prostriedkov.

Kúpa bytu, a to aj v novostavbe, je riziko. Developer môže skrachovať, oklamať uzavretím viacerých transakcií na jeden objekt a oddialiť výstavbu. Nebezpečenstvá skrátka nie sú menšie ako pri výbere bývania na sekundárnom trhu. Preto hlavnou vecou, ​​ktorú potrebujete vedieť pri kúpe bytu v novostavbe od developera, je zoznam dokumentov, ktoré musia byť k dispozícii, optimálna forma zmluvy, ktorá najviac chráni záujmy kupujúceho, pravdepodobné riziká a spôsoby na ich zmiernenie.

1. Takže prvá vec, ktorú by ste mali venovať pozornosť pri kúpe novostavby, je pripravenosť domu. Ak je stavba aktívna, na mieste sú stavbári a pracovné prostriedky, väčšina už je postavená, existuje možnosť, že developer svoju prácu dokončí. Tento ukazovateľ je celkom svojvoľný, pretože stavba sa môže kedykoľvek „zrútiť“.

Odporúča sa zhodnotiť aj investičnú atraktivitu bytu. Vyjadruje sa kombináciou parametrov: vzdialenosť od dopravných spojení, dostupnosť infraštruktúry, parkovanie, zelené plochy, plán úpravy územia. Ak sa nehnuteľnosť nachádza doslova na poli, ľudia si tam byty pre početné obmedzenia nekúpia. To znamená, že dom sa môže zmeniť na dlhodobú výstavbu.

1. Dobré recenzie o zúčastnených vývojároch a zmluvných spoločnostiach. Vo veľkých mestách sú zvyčajne tí istí vývojári, o ktorých každý vie. Takéto spoločnosti sú stabilné, vždy dokončia výstavbu a neklamú akcionárov. Otázky o aktivitách spoločnosti môžete klásť na osobnom stretnutí s obchodnými manažérmi.
2. Výber zmluvy. Pomocou tohto kritéria môžete posúdiť spoľahlivosť potenciálnej protistrany. Rôzne schémy, ktoré developeri využívajú na obchádzanie daní a iné podvody, nepridávajú v očiach kupujúceho váhu.
3. , jeho podklady a ďalšie parametre.

Poznámka! Počet podvedených akcionárov v Rusku sa za päť rokov (od roku 2016) znížil na polovicu.

Normatívna základňa

Hlavným dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi developerom a kupujúcim, je federálny zákon č. 214 z 30. decembra 2004. Tento zákon obsahuje pravidlá upravujúce činnosť stavebníka, postup pri uzatváraní zmluvy o spoločnej účasti na výstavbe a požiadavky na jej obsah.

Užitočné môžu byť aj nasledujúce informácie:

• pre kúpno-predajnú zmluvu - kapitola 30 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorá upravuje túto oblasť činnosti;
• predbežná dohoda - kapitola 27 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (článok 429);
• pri získavaní požičaných prostriedkov zabezpečených hypotékou na nehnuteľnosť - federálny zákon zo 16. júla 1998 č. 102-FZ „O hypotékach“;
• iné ustanovenia Občianskeho zákonníka upravujúce niektoré situácie (nesplnenie povinnosti, ukončenie zmluvy a pod.).

Aké dokumenty by mal mať vývojár?

čl. 20 Federálny zákon č. 214 určuje, aké dokumenty sú potrebné pri kúpe novej budovy. Bežne ich možno rozdeliť do dvoch skupín: tie, ktoré developer musí a môže kupujúcemu poskytnúť. V prvom prípade ich zoznam pozostáva z dokumentov, ktoré sú potrebné na prilákanie finančných prostriedkov od súkromných osôb. Zvyčajne sú voľne dostupné a zverejnené na webových stránkach spoločností. Druhá skupina predpokladá možnosť poskytnúť dokumenty na požiadanie, ich sprístupnenie zákon neustanovuje.

Tabuľka 1. Dokumenty a informácie, ktoré musí developer poskytnúť kupujúcemu

Aké doklady by mal mať kupujúci?

Na uzavretie zmluvy budú potrebné doklady potvrdzujúce totožnosť a príjem kupujúceho. Developer ich potrebuje na zabezpečenie platobnej schopnosti.

Kupujúci teda bude potrebovať:

• cestovný pas;
• súhlas manžela s nákupom;
• zmluva o pôžičke uzavretá s bankou (pri získavaní požičaných prostriedkov);
• potvrdenia o príjme.

Postup transakcie

Podrobné pokyny na vykonanie transakcie vyzerajú takto:

1. kontrola vybraného objektu - bytu a domu, tempo výstavby;
2. overenie vývojára;
3. príprava dokumentov;
4. príprava dokumentov s bankou, ak sa to týka;
5. podpísanie zmluvy s developerom;
6. registrácia zmluvy v Rosreestr.

Kupujúci tieto postupy realizuje samostatne alebo si na to prijme znalého sprostredkovateľa – realitného makléra.

Po dokončení všetkých činností kupujúci pokračuje v splácaní úveru alebo splátkového programu poskytnutého developerom a čaká na dokončenie výstavby a prevod bytu.

Typy zmlúv pri kúpe bytu v novostavbe

Vykonanie transakcie sa môže uskutočniť pomocou rôznych dohôd. Všetky sú legálne, no pre kupujúceho majú rôzne riziká. Vo všeobecnosti sú problémy s registráciou pri kúpe bytu v novej budove veľmi dôležité, pretože predstavujú nebezpečenstvo straty peňazí.

Ideálnou možnosťou je dohoda o spoločnej účasti na výstavbe. Poskytuje to zákon a najviac chráni strany transakcie. Stanovuje zodpovednosť developera za porušenie lehôt a iné formy a spôsoby nesprávneho plnenia záväzkov. Okrem toho je dohoda registrovaná u Rosreestr, čo eliminuje možnosť dvojitého predaja. .

Poznámka! Je pravdepodobné, že v najbližších rokoch bude forma majetkovej účasti nahradená projektovým financovaním. Podľa tejto predstavy bude možné kúpiť byt len ​​v hotovom dome, čím sa zníži počet rizík na minimum, no predražia sa náklady na bývanie.

Treťou metódou sú predbežné zmluvy o majetkovej účasti a kúpno-predajné zmluvy. Tieto formy sa používajú v ktorejkoľvek fáze výstavby. Firma napríklad ešte nedostala stavebné povolenie, nie je ukončená štátna skúška, no na realizáciu projektu sú potrebné peniaze. Za takýchto podmienok nie je možné uzavrieť zmluvu o majetkovej účasti, preto sa využívajú predbežné dohody. Možno ich považovať za jednu z najhorších možností spracovania transakcie. Povinnosti predávajúceho podľa takýchto formulárov sú obmedzené na uzavretie hlavnej zmluvy v budúcnosti. Ak odmietne alebo sa začne vyhýbať, bude musieť byť kupujúci súdnou cestou donútený zmluvu podpísať a až potom požadovať prevod vlastníctva. V tomto prípade kupujúci zaplatí peniaze podľa predbežnej dohody, ale získa právo požadovať nie byt, ale uzavretie hlavnej zmluvy.

Významnou nevýhodou všetkých predbežných dohôd je nedostatok povinnej štátnej registrácie. K vyššie uvedeným rizikám sa preto pridáva riziko dvojitého predaja.

Existujú aj také spôsoby nadobudnutia nehnuteľností, ako sú podielové fondy, investičné aktivity a družstvá.

Bez ohľadu na zvolenú dohodu musí obsahovať komplexné informácie o objekte, podmienkach prevodu, cene, postupe pri vkladaní peňazí a zodpovednosti zmluvných strán za porušenie povinností, najmä developera.

Postup pri uzatváraní dohody

V závislosti od špecifík kúpy bytu sa bude postup pri podpise zmluvy líšiť.

Na hypotéku

Pri získavaní požičaných prostriedkov z banky, zabezpečených kolaterálom nehnuteľnosťou, formalizácia vzťahov s developerom bude mať tieto vlastnosti:

• predbežné uzavretie zmluvy o pôžičke;
• získanie bankového súhlasu vybraného objektu;
• získanie odhadu nákladov;
• poistenie.

Od vývojára

Kúpa bytu od samotného developera je najúspešnejšia a najlacnejšia možnosť. Najnižšia cena za nehnuteľnosť je práve na začiatku výstavby, ako je dom pripravený, zvyšuje sa a je ťažké kúpiť byt priamo bez účasti sprostredkovateľov.

Na splátky

Splátky ponúkané developerom sú spravidla krátkodobé (do 1 roka) a dlhodobé. Prvá možnosť nepredpokladá žiadny záujem. Pri dlhodobých splátkach už musí kupujúci platiť úroky. Ich veľkosť si nastavuje samotný developer a pohybuje sa okolo 12 %.

Pri podpise dohody o splátkach sa určuje harmonogram platieb, postup splácania dlhu (úrok a istina) a tiež sa určuje zodpovednosť za porušenie finančných záväzkov.

Pred kúpou bytu v rozostavanej budove na splátky by ste si mali dôkladne preštudovať zmluvné podmienky, možno banka ponúkne nižšiu sadzbu.

Zápis vlastníckych práv

Všetky zmluvy, s výnimkou predbežných, ale vrátane hypotekárnych zmlúv, podliehajú registrácii v Rosreestr.

Niektorí vývojári poskytujú svojim klientom služby na zastupovanie ich záujmov v Rosreestr. Po podpísaní zmlúv o podielovej účasti akcionár vydá zamestnancom plnú moc, podľa ktorej podajú žiadosť o registráciu transakcie. Kupujúci sa teda nemusí dostaviť do kancelárie registračnej služby.

Ak dôjde k uzavretiu dohody o postúpení práv medzi dvoma jednotlivcami, budete musieť navštíviť Rosreestr.

Je dôležité mať na pamäti, že na základe dohody o spoločnej účasti a postúpení z nej kupujúci nezískava vlastnícke právo, ale právo požadovať prevod bytu. Eviduje sa vlastníctvo fyzicky existujúceho objektu, teda dokončeného bytu.

Zníženie rizika

S vedomím toho, čo je potrebné skontrolovať pri kúpe novej budovy, sa kupujúci neocitne v ťažkej situácii a malé opatrenia pomôžu zmierniť riziká:

1. uzavrieť dohodu s osvedčeným developerom, ktorý dlhodobo pôsobí na realitnom trhu. Možno sú byty v takýchto budovách drahšie ako v iných, ale pri kúpe bytu od neznámej spoločnosti existuje riziko straty všetkých úspor;
2. študovať tempo výstavby, ak je to možné, bez investovania do pomalej výstavby;
3. je žiaduce, aby bol dom akreditovaný bankou - tento ukazovateľ nezaručuje úplnú spoľahlivosť, ale banka bude ochotnejšia poskytnúť úver s takýmto zabezpečením;
4. výber optimálnej formy dohody (zmluva o majetkovej účasti na výstavbe).

Dôležité! Najbežnejší spôsob, ako oklamať kupujúcich bytu! Spočíva v neuvedení alebo uvedení približného termínu dodania domu. Nezabudnite venovať pozornosť podmienkam zmluvy! Zvyčajne v takýchto situáciách je vzťah formalizovaný predbežnou dohodou. Kupujúci je teda neustále v úplnej nevedomosti ohľadom načasovania prevzatia bytu.

Ďalšie informácie nájdete vo videu:

Autor: . Vyššie právnické vzdelanie: Severozápadná pobočka Ruskej akadémie spravodlivosti (Petrohrad) Pracovné skúsenosti od roku 2010. Zmluvné právo, poradenstvo v oblasti daní a účtovníctva, zastupovanie záujmov vo vládnych agentúrach, bankách a notároch.
6. decembra 2017.