Ako predať byt rýchlo, výhodne a bezpečne

Každý človek sa počas svojho života aspoň raz stretne s potrebou predať byt. Predaj nehnuteľnosti je pomerne náročná a problematická úloha, ktorá môže trvať aj niekoľko mesiacov, najmä ak za ňu chcete získať skutočnú hodnotu. Ale ak poznáte všetky zložitosti tohto procesu, môžete ho dokončiť v priebehu 2 týždňov až mesiaca. Poďme teda zistiť, ako rýchlo a výhodne predať byt.

Ako predať byt: základné metódy
10 tipov ako rýchlo predať byt
Kde predať byt
Ako správne napísať inzerát na predaj bytu
Ako uzavrieť zmluvu o predaji a kúpe bytu
Ako získať peniaze na byt

Ako predať byt: základné metódy

Existujú dva hlavné spôsoby predaja nehnuteľnosti:

prostredníctvom realitnej kancelárie;
nezávislý predaj.

Predaj cez realitku. Najčastejšie sa ľudia uchyľujú k pomoci profesionálov – špecializovaných realitných kancelárií. Vo väčšine prípadov realitní makléri prevezmú hlavné úlohy: dajú nehnuteľnosť na predaj, pripravia a vykonajú všetky dokumenty, organizujú obhliadky a sprevádzajú transakciu od začiatku do konca. Realitné kancelárie navyše zaručujú bezpečnosť transakcie.

Spolu s výhodami má predaj cez realitnú kanceláriu aj svoje nevýhody, medzi ktoré patrí riziko naletenia podvodníkom, ako aj nutnosť platiť za služby – zvyčajne od 1 % do 5 % z ceny bytu. Vzhľadom na vysoké náklady na metre štvorcové je to celkom pôsobivé množstvo.

Nezávislý predaj. Mnoho ľudí sa zaujíma o otázku, či je možné predať byt bez realitnej kancelárie. Áno, môžete a pri predaji bytu je menej rizík ako pri kúpe. V tomto prípade musíte byť pripravení:

Samostatne inzerovať predaj bytu;
ukázať byt potenciálnym kupcom;
pozorne si prečítajte kúpno-predajnú zmluvu (viac o uzatvorení zmluvy si prečítajte nižšie);
samostatne pripraviť všetky potrebné dokumenty (tu nájdete zoznam);
samostatne organizovať transakciu nákupu a predaja, ako aj vykonať platby kupujúcemu.

Ak ste si však istí svojimi schopnosťami a nechcete preplatiť, môžete si celý proces zorganizovať sami, najmä preto, že schéma predaja je už dlho vypracovaná.

Pri rýchlom predaji je ešte jedna možnosť - urgentné odkúpenie. Byt môžete predať agentúre, ale dostanete o 20-30% menej, ako je jeho skutočná trhová hodnota.

Pozrime sa na hlavné pravidlá pre rýchly predaj.

Prvé pravidlo. Preštudujte si inzeráty a štatistiky o kúpe a predaji bytov vo vašom okolí.

To vám pomôže určiť cenu, ako aj pochopiť, ako dlho môže trvať predaj. Môžete zájsť ešte ďalej a ísť sa na tieto byty pozrieť ako potenciálny kupec. Zvyčajne najlikvidnejšími objektmi sú moderné jednoizbové byty.

Druhé pravidlo: ako stanoviť cenu

V prvom rade musíte presne pochopiť, koľko váš byt skutočne stojí (mnohí majitelia spočiatku jeho hodnotu preceňujú). Nezabúdajte, že cena bytu je nepriamo úmerná rýchlosti predaja. Ak sa ponáhľate, môžete cenu znížiť o 5-10%. Ďalšou možnosťou je stanoviť priemernú trhovú cenu, ale uviesť možnosť zjednávania. Zmerajte počet hovorov pred a po znížení ceny, aby ste pochopili, či existuje dopyt.

Cena bytu je ovplyvnená nasledujúcimi faktormi:

zábery (toto je hlavný faktor);
novostavba alebo stará budova (novostavby s renováciou sú ohodnotené drahšie. „Stalinovské“ budovy môžu byť výnimkou). Pri predaji bývania na sekundárnom trhu je dôležitý typ domu a jeho technický stav;
oblasť (v strede alebo na okraji, prestížna alebo nie);
stav bytu/opravy (nie všetci ľudia sú pripravení na rekonštrukciu od nuly, takže renovácia, v ktorej sa dá bývať, bude výhodou. Pred predajom by ste však nemali robiť žiadne špeciálne rekonštrukcie);
ktoré poschodie (prvé a posledné sú o 10-15% lacnejšie).

Toto je päť hlavných faktorov, ktoré ovplyvňujú cenu. Cena môže byť navýšená prítomnosťou stráženého priestoru, concierge, či parkovaním. Najjednoduchšie je overiť si cenu u realitiek (najlepšie viacerých) a pozrieť si cenu v podobných inzerátoch.

Tretie pravidlo. Inzerujte svoj byt

Nestrácajte na to čas a peniaze: pamätajte, že vašu reklamu by malo vidieť čo najviac ľudí. Ak predávate dom s realitným maklérom, zaradí vašu nehnuteľnosť do svojej databázy, no nič vám nebráni v dodatočnej inzercii. Je dôležité, aby vašu reklamu videlo čo najviac ľudí. Využite všetky nástenky, ako aj platené príležitosti (VIP, zvýšenie/zvýraznenie reklamy atď.)

Ako a kde podať inzerát si prečítajte tu.

Štvrté pravidlo. Vytvorte inteligentnú predajnú reklamu

Podrobne si o tom povieme nižšie, no pamätajte na hlavné pravidlá – inzerát musí obsahovať viacero fotografií a maximum informácií s dôrazom na prednosti bytu.

Piate pravidlo. Pripojte ústne podanie

Napriek všetkým možnostiam internetu sa kupci nájdu medzi známymi vašich priateľov.

Šieste pravidlo. Neprehliadajte svoje nedostatky

Nemusíte sa na ne sústrediť, ale nemali by ste ich ani úplne ignorovať. Ak máte byt na najvyššom poschodí, alebo výhľad z okna nie je veľmi dobrý, alebo je v kúpeľni sedacia vaňa - napíšte o tom. V opačnom prípade budú potenciálni kupci pri prezeraní sklamaní a s najväčšou pravdepodobnosťou odmietnu nákup.

Siedme pravidlo. Hľadám niekoho, kto chce kúpiť byt

Ľudia zadávajú inzeráty nielen na predaj, ale aj na nákup. Hľadajte svojho kupujúceho!

Ôsme pravidlo. Vykonajte predpredajnú prípravu

Na prvom dojme veľmi záleží. Veľmi obľúbeným trendom je home staging, čiže home styling, inak povedané – proces prípravy nehnuteľnosti na predaj. Nehovoríme o plnohodnotnej oprave, ale o jednoduchých veciach, ktoré však môžu výrazne zvýšiť šance na predaj:

jarné upratovanie;
zbavenie sa všetkých starých nepotrebných vecí a nepríjemných pachov (inými slovami, byt by nemal pôsobiť neprehľadne. Čím viac voľného miesta, tým lepšie);
drobné opravy (tmelenie trhlín a prasklín, lepenie tapiet, upratovanie vodovodných potrubí, premazanie pántov dverí a pod.).

Najpredávanejšie sú svetlé a čisté byty, ktoré majú málo alebo žiadny nábytok či osobné veci majiteľa. Mimochodom, nezáleží len na stave bytu, ale aj na stave vchodu. Ak je vchod špinavý, výrazne to zníži vaše šance. Radšej sa vopred dohodnite s upratovačkou, aby stihla upratovať deň pred obhliadkou.

Deviate pravidlo. Urobte inteligentnú prezentáciu

Musíte byť zdvorilí a priateľskí a odpovedať na zložité otázky bez rozpakov.

"Kto sú susedia?"
"Prečo predávaš svoj dom?"
"Sú dokumenty pripravené?"

Ponúknite zákazníkom čaj alebo kávu. Zamerajte sa na výhody bytu. Povedzte párom s deťmi o škôlkach a školách a starším kupujúcim povedzte o tom, aká tichá je vaša oblasť.

Desiate pravidlo. Pripravte si dokumenty vopred

Ak predávate bez realitnej kancelárie, budete sa musieť o to postarať sami. Nečakajte, kým nájdete kupca – pripravte si sánky v lete. Môže sa stať, že kupujúci chce okamžite uzavrieť dohodu, ale nedostatok dokumentov proces oneskorí alebo ho dokonca prinúti od zmluvy odstúpiť. Pripravte si vopred a majte po ruke:

osvedčenie o registrácii vlastníctva bytu (tento dokument musíte mať u seba);
dohoda alebo iný dokument, na základe ktorého ste vlastníkom;
technický plán (objednaný od Rosreestr alebo od BTI, obdobie - niekoľko dní, cena - od 1200 rubľov);
výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností (objednaný od Rosreestr alebo MFC, cena - 250 rubľov za elektronickú verziu a 400 rubľov za papierovú verziu, obdobie - 3 pracovné dni, možno objednať online na webovej stránke Rosreestr);
výpis z domovej knihy (vydáva sa majiteľovi na pasovom úrade bezplatne, zvyčajne v ten istý deň, ale jeho platnosť je do 30 dní)
potvrdenie o absencii nedoplatkov na nájomnom (prevzaté od správcovskej spoločnosti alebo HOA, okamžite a bezplatne).

Ak máte manžela/manželku, pripravte si jeho súhlas s transakciou vopred. A ak je jedným z vlastníkov dieťa, je potrebný súhlas opatrovníckych orgánov. Aj keď si nestihnete pripraviť celý balík dokumentov na prvé predvádzanie, uistite sa aspoň, že pri preberaní papierov nenastanú žiadne problémy alebo zdržania.

Kde predať byt

V dvadsiatom prvom storočí ľudia čoraz viac predávajú a nakupujú online. Existuje veľa webových stránok a bezplatných násteniek, kde môžete umiestniť inzerát na predaj bytu. Pozrime sa na tie hlavné:

Ako predať byt na Avito

Avito je najznámejšia bezplatná nástenka v Rusku. Nešpecializuje sa vyslovene na reality, no má obrovský divácky dosah.

Niektoré inzeráty na Avito sú platené, ale ak nie ste realitný maklér, ale predávate svoj vlastný byt, tak vo väčšine regiónov si môžete podať jeden inzerát mesačne zadarmo.

Na stránke si tiež môžete prezrieť všetky inzeráty na žiadosť „kúpa bytu“ vo vašom regióne a kontaktovať kupujúceho sami

Na zvýraznenie reklamy môžete použiť aj ďalšie platené funkcie Avito.

Ako predať byt na Domofonde

Na tejto stránke nájdete veľa užitočné informácie o nehnuteľnostiach- články, recenzie a rady. Môžete si tiež pozrieť inzeráty na nehnuteľnosti na predaj a odoslať svoje vlastné. Ak ste však už podali inzerát na Avito, automaticky sa do 24 hodín dostane na stránku Domofondu, pri dodržaní pravidiel tejto stránky.

Ako predať byt na Yandex Real Estate

Ďalšia obľúbená služba Yandex Real Estate tiež umožňuje bezplatne zadať inzerát na predaj bytu a využívať platené služby.

Existujú desiatky ďalších bezplatných násteniek a stránok, kde môžete inzerovať predaj vášho bytu. Uvažovali sme len o najpopulárnejších z nich.

Ako správne napísať inzerát na predaj bytu

Dobrá reklama výrazne zvyšuje šance na predaj bytu. Pozrime sa na hlavné pravidlá pre jeho zostavenie.

Najprv si prečítajte pravidlá služby, kde umiestnite svoju reklamu, ako aj príklady podobných reklám na tomto zdroji.
Pridajte inzerát a nahrajte fotografie. Predávajú aj text!

Najlepšie je objednať si fotografiu od profesionála
V žiadnom prípade by na fotke nemal byť neporiadok ani smeti!

Fotografií by malo byť veľa a mali by zobrazovať celý byt, najlepšie z rôznych uhlov.

Ak máte krásny vchod a/alebo dobrý výhľad z okna, nezabudnite si ich tiež odfotiť.

Vyhnite sa chybám, ako je fotenie pred oknom počas dňa, ale aj orezané fotky.

3. Starostlivo vyplňte všetky povinné polia inzerátu

4. Urobte krásny popis s dôrazom na prednosti bytu.

Uveďte všetky výhody oblasti, domu a samotného bytu.
Neskracujte slová a nehanbite sa používať epitetá (ale nepreháňajte to!). Váš popis by nemal byť suchý.
Ak má byt zjavné nedostatky, uveďte ich.
V reklame sa nedá klamať! Vaším cieľom je povedať pravdu, ale prezentovať ju veľmi „chutným“ a reprezentatívnym spôsobom. Môžete použiť nápady z podobných reklám, ale nekopírujte ich.

5. Zvážte možnosti plateného umiestnenia. Zvyčajne nestoja veľa, ale môžu výrazne zvýšiť šance vašej reklamy.

S týmito tipmi ľahko predáte svoj byt do mesiaca a získate zaň skutočnú trhovú cenu alebo aj viac.

Ako uzavrieť zmluvu o predaji a kúpe bytu

Keď sa nájde kupec, treba s ním uzavrieť dohodu. Zvyčajne sa najskôr uzavrie predbežná zmluva a kupujúci nechá zálohu. O niečo neskôr je podpísaná konečná kúpno-predajná zmluva.

Uzavretie zmluvy je veľmi klzký moment pre predávajúceho, ale najmä pre kupujúceho. Ak sa niečo pokazí, peniaze (alebo byt) budete môcť získať späť len súdnou cestou, kde bude potrebné predložiť kúpno-predajnú zmluvu. A rozhodnutie súdu bude do značnej miery závisieť od toho, čo presne je uvedené v zmluve. Preto by sa predávajúci a v prvom rade kupujúci mali snažiť čo najviac chrániť.

Čo musí obsahovať predbežná kúpno-predajná zmluva:

Celé meno kupujúceho a predávajúceho, údaje o ich pase.
Potvrdenie predávajúceho, že je spôsobilý na právne úkony a na byte neviaznu žiadne ťarchy.
Presná adresa a všetky charakteristiky predávanej nehnuteľnosti (plocha, počet izieb, katastrálne číslo a pod.).
Celková suma transakcie v rubľoch.
Výška vkladu.
Podmienka, že záloha sa nevracia, ak kupujúci odmietne transakciu bez závažných opodstatnených dôvodov.
Trvanie uzatvorenia kúpno-predajnej zmluvy.
Obdobie, kedy musí súčasný majiteľ uvoľniť obytný priestor.
Zodpovednosť zmluvných strán za porušenie podmienok zmluvy.
Môžete určiť, kto znáša dodatočné náklady (prenájom bezpečnostnej schránky v banke, štátne poplatky, platba za registráciu transakcie atď.).
Dátum ukončenia
Podpisy strán.

Tu je vzor predbežnej kúpnej a predajnej zmluvy:

Po uvedenom čase zmluvné strany podpisujú kúpno-predajnú zmluvu, ktorá potvrdzuje prevod vlastníctva. Vypracúva sa rovnakým spôsobom ako predbežná dohoda, s výnimkou odsekov 5, 6 a 7 - namiesto nich je predpísaná lehota a postup konečných platieb za byt.

Príklad zmluvy si môžete pozrieť tu:

Zmluvu o predaji a kúpe nehnuteľnosti je možné spísať u notára, nie je to však potrebné (s výnimkou niektorých zákonom stanovených prípadov, ako je predaj podielu na byte, predaj bytu vo vlastníctve maloletým alebo osobou s obmedzenou spôsobilosťou na právne úkony, ako aj predaj na základe dohody o doživotnej odkázanosti). Kupujúci môže trvať na registrácii zmluvy u notára – ako strana, ktorá pri transakcii viac riskuje. V tomto prípade platí aj za služby notára.

Ako získať peniaze na byt

Pri predaji bytu je druhým klzkým momentom príjem peňazí. Kedy by mal predajca dostať plnú platbu? Zvyčajne sa tak nestane v čase podpisu kúpno-predajnej zmluvy, ale ihneď po zaregistrovaní transakcie.

To sa môže stať 2 spôsobmi:

cez bezpečnostnú schránku;
prostredníctvom špeciálnych účtov akreditívov.

Pozrime sa na obe možnosti. V prvom prípade kupujúci vloží peniaze do bezpečnostnej schránky za prítomnosti predávajúceho a zamestnancov banky, následne do tejto bezpečnostnej schránky nemá prístup. Prístup môže získať iba predávajúci, ale až po preukázaní kúpnej a predajnej zmluvy registrovanej u Rosreestr. Kontrolujúcou treťou stranou je banka, ako aj realitné kancelárie (ak sa transakcia vykonáva prostredníctvom nich).

Akreditívy sú analogické s bezpečnostnou schránkou. Kupujúci tam prevedie peniaze a stratí k nim prístup a predávajúci môže po zaregistrovaní transakcie dostať celú sumu. Všetko je po starom, len platby prebiehajú bezhotovostne. Táto metóda sa považuje za civilizovanejšiu.

Nezabudnite vziať do úvahy moment prevodu peňazí, aby ste boli chránení.

Teraz viete, ako rýchlo a výhodne predať byt a tiež zaručiť, že dostanete jeho plnú hodnotu.