Ako si vybrať ten správny byt na kúpu v novostavbe

Ako si vybrať ten správny byt v novostavbe od developera za priaznivú cenu, na slnečnej strane, na bývanie aj investíciu, si rozoberieme nové pravidlá, na čo si dať pozor v článku.

Dotkneme sa otázok týkajúcich sa výberu oblasti a developera, typu materiálu na steny domu, v akej fáze výstavby kúpiť nehnuteľnosť, ako prítomnosť alebo neprítomnosť slnečnej strany ovplyvňuje výber bytu a oveľa viac, čo vám pomôže ušetriť čas pri výbere obytného priestoru na bývanie alebo investovanie.

Ako si vybrať správny byt v novostavbe

Orientovaný na rozpočet
Pred výberom oblasti rozostavaných domov alebo developera jasne definujte rozpočet na budúcu kúpu. Adekvátne posúdenie finančných možností ušetrí čas pri výbere rozostavaného bývania od developera.

Okrem toho cena za 1 m2. meradlo sa líši, ak je faktúra vystavená v rubľoch alebo cudzej mene. Na základe skúseností vystresovaných akcionárov sa odporúča platiť za nákup len v rubľoch.

Možnosti umiestnenia obytného komplexu vo výstavbe ovplyvňujú jeho cenu, napríklad kúpa bytu v bodovej výstavbe umiestnenej v bloku obytných domov zo sovietskeho obdobia bude drahšia ako výstavba v prestavanom bloku obytných domov v r. úplne nové územie, kde ešte nie je vybudovaná infraštruktúra.

Účel kúpy novej budovy
Kupujúci sú rozdelení do niekoľkých kategórií:

Nákup bývania na bývanie (napríklad z dôvodu rozširovania rodiny);
Kúpa bytu v novostavbe na investíciu, za účelom ďalšieho predaja alebo prenájmu.

Cieľ výrazne ovplyvňuje výber bytu v novostavbe. Ak si teda zoberiete obytnú plochu pre seba, nebudete pri investícii brať do úvahy dôležité faktory, ktoré sú pri výbere bytu od developera a priori povinné.

Napríklad pri kúpe bytu v novostavbe na investíciu sa berie do úvahy:

Nájomné;
Konečné náklady na byt po odovzdaní domu;
Ekonomická situácia v krajine a trh s nehnuteľnosťami;
Dopyt po nehnuteľnostiach v oblasti, kde bol dom postavený a pod.

Developeri a oblasť
Prečo sa musí výber vykonať súčasne? Pretože oba faktory sú rovnako dôležité. Nie je žiadnym tajomstvom, že vývojári nesmú meniť obsah zmluvy pre akcionára, aj keď nezákonný obsah zmluvy právne odôvodní. Mnoho vývojárov sa drží pravidla6 „Ak sa vám to nepáči, nekupujte to.“

V tomto ohľade budúci investori pred výberom bytu v Moskve alebo inom meste riešia problém nielen s umiestnením bývania, ale aj so spoľahlivosťou developera.

Na čo sa zamerať pri výbere vývojára:

Dostupnosť povolenia miestnych úradov na výstavbu obytného komplexu;
Zakladajúce dokumenty a projekt domu schválený architektom;
Či má developer nesplatené úvery, ich veľkosť, súdne spory;
Zdroj financovania rozvoja;
Recenzie obytných komplexov, ktoré postavila, od skutočných kupcov alebo obyvateľov.

Je nepravdepodobné, že budete schopní porozumieť dokumentácii sami, takže je jednoduchšie najať si právnika a zvyšok urobiť sami.

Nesúhlaste s platením za bývanie vo výstavbe, kým developer nedostane povolenia, pretože vysoká pravdepodobnosť straty peňazí

Existuje dostatok informácií o vývojárovi na fórach, kde o takýchto témach aktívne diskutujú držitelia akcií alebo špecialisti alebo oboje - v každom prípade môžete zistiť, čo nie je v oficiálnych zdrojoch.

Správne umiestnenie domu vám ušetrí čas a nervy, preto dbajte na:

Blízkosť rozostavaného domu k linkám metra, dopravným zastávkam alebo cestným križovatkám, intenzita dopravy v dopravných špičkách, znečistenie plynom;
Vzdialenosť a čas, ktorý strávite cestovaním do kancelárie, škôlky alebo školy, ak máte deti, štúdium alebo príbuzných;
Preštudujte si mapu oblasti a identifikujte umiestnenie priemyselných zariadení, tepelných elektrární, skládok v blízkosti a zbierajte informácie o ekológii vybranej oblasti;
Zistite, či sa v blízkosti obytného komplexu nenachádzajú miesta na hromadnú rekreáciu, ktoré môžu spôsobiť nepríjemnosti vám a vašim rodinným príslušníkom.

Keď sedíte doma, nebudete môcť zistiť uvedené informácie, takže po výbere niekoľkých oblastí a developerov navštívte úrady a staveniská, aby ste získali spoľahlivé údaje. Je lepšie navštíviť oblasť pred dopravnou špičkou a večer.

V akom štádiu výstavby si mám vybrať byt v novostavbe?

Budúcim vlastníkom akcií je jasné, že v štádiu stavebnej jamy sú náklady na byt od developera lacnejšie, ale ako výstavba postupuje, cena rastie. Okrem toho sa časom vyplatia tie „najchutnejšie“ ponuky.

Ako si vybrať ten správny byt v novostavbe na základe ceny, na začiatku výstavby (fáza „jamy“), uprostred alebo pred uvedením domu do prevádzky? Do hry tu vstupuje niekoľko faktorov:

Suma na nákup obytnej plochy;
Odhodlanie podniknúť riskantné akcie.

Investíciou v štádiu „jamky“ do kúpy bývania v novostavbe síce ušetríte, ale podstupujete veľké riziko, ani to, že „zamrzne“ výstavba, ale možná nízka kvalita bývania. V strednej fáze výstavby, keď je už postavených niekoľko poschodí, môžete zhodnotiť kvalitu stavby z prvej ruky a dokonca požiadať o návštevu staveniska na kontrolu stien a stropov.

To isté možno povedať o etape predchádzajúcej uvedeniu domu do prevádzky. No v oboch prípadoch už cena za byt nie je taká priaznivá.

Ešte riskantnejším rozhodnutím je nákup rezervácií vo fronte na zdieľanú účasť. Myslite na to, že toto nie je štádium „jamy“ – projekt je len na papieri a zajtra už ani nemusí existovať.

Ako si vybrať byt na kúpu v novostavbe: čo hľadať

Predbežná recenzia
Preštudujte si dokumentáciu od developera, ktorá uvádza hlavné parametre bytu. Toto môže byť „ryba“ dohody o majetkovej účasti. Zároveň skontrolujte DDU, či neobsahuje nejaké úskalia. Zaujímaš sa o:

Rozloženie (menej stien susediacich so susedmi);
Výška stropu (najmenej 2,70 metra na zdobenie podláh a stropu);
Možnosť úpravy a cena (hrubá, konečná úprava);
Dostupnosť správne položeného elektrického vedenia;
Inštalatérstvo a kúrenie (možnosť inštalácie meračov tepla);
Ventilačný systém;
Stupeň zvukovej izolácie;
Pohľad z okna (je lepšie zvoliť apartmán na slnečnej strane, aby naproti neboli žiadne neónové nápisy reštaurácií, klubov, hotelov);
Absencia steny ohraničujúcej výťahovú šachtu;
Rohový byt zvážte ako poslednú možnosť.

Materiál steny
Pre správny výber bývania v novostavbe sa pred kúpou rozhodnite pre klady a zápory materiálov, z ktorých je dom postavený, ktoré akceptujete. Typy stavaných domov v závislosti od materiálu:

Panel;
Tehla;
Rám-monolitický;
Monolitický.

Prvý typ, „zásuvka“, je z hľadiska zvukovej a tepelnej izolácie horší ako ďalšie dva. Druhá (tehla) je v tepelnej izolácii horšia ako rámová monolitická.

Informácie o type stien a vnútorných stropov obsahuje stavebná dokumentácia, ktorú si pred kúpou možno vyžiadať u developera.

Na ktorom poschodí si mám vybrať byt v novostavbe?
Developer si je dobre vedomý nedostatkov prvého a posledného podlažia, preto vie pri predaji výrazne zľaviť. Je len na vás, či sa rozhodnete pre obytný priestor na strednom poschodí alebo na extrémnych poschodiach.

Ak sa chcete rozhodnúť, prečítajte si články:

Pri rozhodovaní o poschodí myslite na to, ako pohodlne sa dostanete do bytu, ak nejde elektrina alebo sa pokazí výťah.

Ako si vybrať správny byt v novostavbe na slnečnej strane
Stačí sa zorientovať tak, že zistíte, kde je severná a južná strana a odkiaľ vychádza slnko. Na začiatok si vyberte novostavby bytov s oknami orientovanými na juh. Pozrite si možnosti orientované na východ.

Ideálne je, ak máte 2-3-4 izbový byt, okná smerujú na východ a juh. V tomto prípade bude mať byt dostatok slnka, takmer vždy z juhu a z východu - v prvej polovici dňa.

Dobrá možnosť je aj na západnú stranu, ktorá sa od východnej líši tým, že v popoludňajších hodinách byt osvetľuje slnko.

Upozorňujeme, že do 5 rokov, v závislosti od typu pôdy a materiálu steny (panel, tehla, monolit), sa môžu na všetkých povrchoch domu objaviť trhliny

Pri výbere správneho bytu v novostavbe od developera venujte pozornosť:

Dostupnosť platených a bezplatných parkovacích miest vo dvore a v jeho blízkosti;
Usporiadanie dvora (detské ihrisko, chodníky pre chodcov, prístupové cesty do obytného komplexu);
Dostupnosť nákladného výťahu;
Žiadne praskliny v strope, podlahách a stenách chodieb, vonkajších stenách budovy, oknách (uistite sa, že sa omietka nedrolí);
Šírka schodiska;
Počet bytov na poschodiach (nie viac ako 3-4);
Izolácia uličných stien obytného komplexu.

Registrácia zmluvy v Rosreestr
V prípade nových budov ide o zmluvu o majetkovej účasti (podľa spolkového zákona č. 214).
Inú formu registrácie pri kúpe rozostavaných novostavieb zákon neustanovuje.

Platby pri kúpe bytu v novostavbe sú len bankovým prevodom
Po rozhodnutí o kúpe bytu v novostavbe sa všetky finančné transakcie musia vykonávať bezhotovostne.

Ak pri predaji bytu v novostavbe trvajú na platbe v hotovosti, potom by ste mali dostať pokladničný blok (KKM) a doklad o pokladničnom doklade.

Nepodpisujte zbytočné papiere
Ak sa výstavba novej budovy oneskorí, developer vám môže ponúknuť podpísanie dohody o predĺžení lehoty na poskytnutie bytu v novostavbe – túto dohodu nie je potrebné podpísať.

Ak ho podpíšete, znamená to, že neskôr nebudete môcť vymáhať pokutu z dôvodu neplnenia povinností developera.

Pozor pri preberaní bytu prenajatého developerom
Po dokončení výstavby developer ponúkne akceptovanie bytu, ktorý ste od neho kúpili. Ak pri externej kontrole zistíte nedostatky, musíte ich uviesť v preberacom liste. Developer ich musí odstrániť.

Ak developer odmietne odstrániť Vami zistené nedostatky a odmietne podpísať kolaudáciu bytu s vami označenými nedostatkami, zašlite developerovi reklamáciu s uvedením nedostatkov a potreby ich odstránenia v určitom časovom horizonte.

Súlad výmer bytov v dokumentoch a realite
Pri zostavovaní a podpise zmluvy o spoločnej účasti starostlivo skontrolujte vlastnosti kúpeného bytu v novostavbe, najmä hovoríme o oblasti.

Ak zistíte nezrovnalosť a poskytnutá plocha v byte je menšia, ako je uvedené v zmluve o podielovej účasti s developerom, môžete požadovať náhradu v súlade s článkom 4 spolkového zákona č. 214.

Uspokojenie vašej pohľadávky vykonáva buď priamo developer alebo súdnou cestou.

Aby sa takýmto prípadom vyhlo, môžu si developeri v zmluve o podielovej spoluúčasti stanoviť určitú hranicu nesúladu medzi výmerami bytov a sú pripravení vám v prípade prekročenia tejto hranice vyjsť v ústrety aj na polceste.

Ale v tomto prípade môže súd vyhlásiť takúto klauzulu developera za neplatnú v sto percentách prípadov.

Pripravte sa na to, že takéto podmienky sa môžu v zmluve objaviť a spravidla sa budú riešiť súdnou cestou. Pamätajte, že ústne prísľuby o vykonaní zmien v zmluve o majetkovej účasti „neskôr“ sú len slová.

Samozrejme, takýto objem informácií a úkonov je pre nepripraveného človeka často zdrvujúci. Je dobré, že existujú osvedčení právnici, ktorí už majú za sebou školenie v riešení bytových otázok a len zriedka sedia v kancelárii, pretože riešia problémy za svojich klientov.

Na základe pravidiel uvedených v článku bude pre vás jednoduchšie vybrať si ten správny byt v rozostavanej budove.