Ako správne kúpiť byt?

Výber bytu je náročná úloha, ale otázka, ako správne kúpiť byt a zabrániť medzerám pre podvodníkov, znepokojuje potenciálnych kupcov oveľa viac. Znalosť postupu vyhotovovania dokumentov a štátnej registrácie práv pomôže plne odpovedať na otázku, ako správne dokončiť kúpu bytu.

Čo skontrolovať pred kúpou bytu

Keď sa zdanlivo nekonečné preverovanie možností skončí a výber v prospech jedného z bytov už bol urobený, jednoznačne vyvstáva otázka, na čo si treba dať pozor pred začatím transakcie.

Ako kúpiť byt

Výsledky kontroly boli úplne spokojné, čo znamená, že môžete pristúpiť k otázke registrácie kúpy bytu. Na úvod si treba uvedomiť, že byt je nehnuteľnosť a vzťahujú sa naň požiadavky zákona na vykonávanie obchodov s nehnuteľnosťami. Pred uzavretím hlavnej zmluvy je možné uzavrieť predbežnú

Prevod vlastníctva sa uskutočňuje na základe príslušnej kúpnej zmluvy. Článok 550 časť 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie stanovuje požiadavky na uzavretie takejto dohody v jednoduchej písomnej forme pod hrozbou jej neplatnosti. Notárske overenie nie je potrebné, ale osvedčenie zmluvy notárom nebude v rozpore so zákonom a nespôsobí jej neplatnosť, naopak, zjednoduší postup registrácie prevodu práv. Zmluvu môžu zmluvné strany vypracovať samostatne alebo môžu požiadať o pomoc špecialistov. Ale v každom prípade musí byť plne v súlade so zákonom.

Prevod práv k bytu podlieha registrácii štátu zákonom ustanoveným spôsobom. Registráciu vykonáva oprávnený orgán - Rosreestr. Informácie o právach k bytu sa zapisujú do USRN. Po registrácii je vydaný doklad potvrdzujúci prevod práv - výpis z USRN.

Každá z týchto fáz transakcie by sa mala riešiť samostatne.

Požiadavky na obsah kúpnej zmluvy

Pred podpisom zmluvy si určite prečítajte a zhodnoťte prítomnosť povinných doložiek v nej z pohľadu zákona.

1. Informácie o predmete. Podľa požiadaviek článku 554 časti 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musí byť predmet zmluvy opísaný tak, aby sa dal individualizovať a jasne odlíšiť od iných podobných. Pri podpise zmluvy si treba dať pozor na uvedenie adresy umiestnenia bytu, musí byť úplná. Povinné je aj uvedenie ďalších individualizačných prvkov bytu, ako napríklad katastrálne číslo pridelené ZINZ. Okrem toho venujte pozornosť vlastnostiam bytu.
2. Informácie o cene. Článok 555, časť 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie stanovuje ako povinnú podmienku zmluvy informácie o cene nehnuteľnosti. Cena je stanovená dohodou zmluvných strán - predávajúceho a kupujúceho a môže byť ľubovoľná. Často predávajúci ponúka zníženie ceny uvedenej v zmluve na zníženie daní, ale to nie je výhodné pre kupujúceho. Malo by sa to pamätať, pretože výška vrátenia dane pre kupujúceho bude závisieť od ceny uvedenej v zmluve.
3. Informácie o všetkých osobách, ktoré si zachovajú právo na užívanie nebytových priestorov v prípade ich predaja. Zoznam týchto osôb, ako aj označenie práv, ktoré majú byť zachované, by mala obsahovať zmluva.

Práve tieto podmienky sú povinné a v prvom rade si na ne treba dať pozor pri podpise, to však neznamená, že ostatné ustanovenia zmluvy treba ignorovať. Zmluvu si treba prečítať celú. Údaje účastníkov zmluvy, postup a spôsob prevodu nehnuteľnosti musia byť podrobené overeniu zhody so skutočnosťou. Kupujúci má právo podieľať sa na tvorbe zmluvy a žiadať vyradiť položky, ktoré mu nevyhovujú, alebo ich nahradiť.

Prevod bytu

Občiansky zákonník Ruskej federácie definuje osobitné podmienky prevodu bytu, podľa ktorých musí byť vyhotovený doklad potvrdzujúci prevod nehnuteľnosti. Najčastejšie predávajúci a kupujúci vyhotovia akt o prevzatí a prevode a vzájomne ho podpíšu. Podpis tohto zákona zohráva dôležitú úlohu a potvrdzuje súhlas kupujúceho, že kupovaný byt spĺňa požiadavky na kvalitu obydlia.

Takýto doklad je možné nahradiť iným podobným, ktorý potvrdí prevzatie bytu kupujúcim a jeho odovzdanie predávajúcim. Aký druh dokladu to bude, môže zabezpečiť zmluva.

V poslednej dobe sa čoraz častejšie používa klauzula v dohode o prevzatí bytu a súhlas oboch strán. V rukách strán je teda jeden dokument namiesto dvoch, ktorý plne spĺňa požiadavky kódexu.

Zároveň je pre kupujúceho dôležitým bodom, že podpísanie preberacieho dokumentu na byt nevyhovujúcej kvality nezbavuje predávajúceho zodpovednosti za nesprávne plnenie zmluvy.

Prevod peňazí

Po podpise zmluvy bude ďalším dôležitým bodom prevod finančných prostriedkov. V súčasnosti je možné uhradiť sumu v hotovosti alebo bankovým prevodom. Jedna a druhá objednávka je plná mnohých nuancií.

Ak sa vyberie možnosť s prevodom hotovosti, je nevyhnutné dodržiavať bezpečnostné požiadavky, aby ste sa ochránili pred výskytom nepredvídaných kriminálnych situácií. Okamih prevodu peňazí si musia partneri pri transakcii dohodnúť. Po prevode peňazí je najlepšie dostať od predajcu doklad, ktorý to bude dokladovať – účtenku. Tento dokument by mal obsahovať údaje osôb, ktoré peniaze previedli a prijali, ako aj sumu, za čo a kedy boli prevedené. Miesto na prevod peňazí treba vybrať, dbať na bezpečnosť, vhodné je aj pozvať svedkov, ktorí v prípade potreby môžu transakciu a prevod financií potvrdiť na súde.

Ďalším spôsobom je prevod peňazí cez bankovú bunku. Nevýhodou tohto spôsobu platby sú dodatočné náklady na platbu za bankovú bunku. Jednoznačným plusom je bezpečnosť. V dohode s bankou sa môžu ustanoviť podmienky, za ktorých bude mať predávajúci prístup k prijímaniu finančných prostriedkov

Nepoznáte svoje práva?

Je možné využiť aj bezhotovostné platby prevodom alebo akreditívom. Všetky výpočty vykonané s pomocou bánk sa však vo vzťahu k jednotlivcom používajú len zriedka, pretože mnohí nechcú znášať dodatočné náklady spojené s obsluhou banky.

Štátna registrácia prevodu práv na byt

V súčasnosti už registrácia zmluvy o predaji nebytových priestorov nie je nevyhnutným úkonom. Registrácia podlieha len prevodu práv, ktorého základom je zmluva. Toto pravidlo bolo zavedené federálnym zákonom č. 302-FZ z 30. decembra 2012 „O zmenách a doplneniach kapitol 1, 2, 3, 4 Časť 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie“ a vzťahuje sa na všetky transakcie uzavreté po marci 1, 2013.

Prevod práv je zaregistrovaný v súlade s požiadavkami stanovenými federálnym zákonom č. 218-FZ z 13. júla 2015 „o štátnej registrácii nehnuteľností“. Úkony oprávneného orgánu na registráciu sú v skutočnosti aktom uznania práv občanov k nehnuteľnostiam štátom.

Registrácia je záznam v Jednotnom štátnom registri nehnuteľností, po dokončení postupu dostane záujemca dokument o tom, že má zaregistrované práva na konkrétny majetok. Na vykonanie tohto úkonu by sa mal záujemca obrátiť na orgán oprávnený na registráciu, v Rusku je to Federálna služba pre štátnu registráciu, kataster a kartografiu (Rosreestr a jej územné orgány). Okrem tohto orgánu možno dokumenty predkladať prostredníctvom multifunkčných centier alebo poštou, ako aj elektronicky (napríklad prostredníctvom notára).

Lehota na vykonanie registrácie je stanovená zákonom a je 18 dní odo dňa prijatia žiadosti. A ak sú dokumenty, na základe ktorých sa prevod práv vykonáva, notársky overené, takáto lehota bude len 5 dní.

Aké dokumenty sú potrebné na štátnu registráciu práv

Konanie o štátnej registrácii práv vrátane prevodu práv sa začína na základe žiadosti. K žiadosti musia byť bezpodmienečne priložené doklady potvrdzujúce prevod práv ku konkrétnemu predmetu nehnuteľnosti. Tento dokument musí obsahovať žiadosť o registráciu. Zoznam, ako aj prihlášku nájdete na územnom odbore Rosreestr. Registračný orgán navyše nie je oprávnený požadovať iné doklady okrem tých, ktoré ustanovuje zákon.

Pri osobnom podávaní žiadosti je potrebné predložiť cestovný pas, v prípade vyslania zástupcu na úkony je potrebné predložiť mu notárom overenú plnú moc, ktorá bude obsahovať zoznam spôsobilostí zástupcu.

Dokumenty, ktoré je potrebné priložiť k žiadosti:

Všetky doklady sa predkladajú v 2 vyhotoveniach, jedna kópia je kópia, druhá je originál. O originál sa netreba báť, pretože sa po ukončení registrácie práva vráti.

Postup registrácie je zaplatený, jeho cena pre jednotlivca bude 1 000 rubľov. Potvrdenie o zaplatení štátneho poplatku nie je zahrnuté v povinnom zozname dokumentov priložených k žiadosti.

V akých prípadoch môže byť štátna registrácia zamietnutá?

Existujú aj prípady, keď môže byť kupujúcemu zamietnutá štátna registrácia práva. Takéto prípady sú stanovené zákonom a najčastejšie sú založené na chybách pri kúpe bytu alebo pri žiadosti o registráciu na Rosreestr. Niektoré dôvody sa dajú ľahšie vylúčiť pri vypracovávaní dokumentov, ktoré slúžia ako základ pre prevod práv.

Ak o registráciu požiada nesprávna osoba, registrácia práva sa musí odmietnuť. Toto pravidlo naznačuje, že v prípade odoslania práva zástupcu na registráciu by ste mali byť opatrnejší pri zostavovaní plnej moci a v žiadnom prípade na ňu nezabudnúť.

Druhé pravidlo si bude vyžadovať veľkú starostlivosť v každej fáze transakcie, pretože dokumenty, ktoré nespĺňajú požiadavky zákona, nie sú akceptované. Čo bude mať za následok zamietnutie registrácie. Odmietnutie bude nasledovať aj vtedy, ak sa zistí, že osoba konajúca ako predávajúci alebo jeho zástupca nemali právo nakladať s týmto majetkom.

Ani v prípade odmietnutia registrácie práva však netreba zúfať. Odmietnutie je možné napadnúť na súde. A v tomto prípade budú potrebné všetky vypracované dokumenty a svedkovia prevodu peňazí.