Ako kúpiť byt správne a ziskovo a nenechať sa oklamať - podrobné pokyny na kúpu bytu na vlastnú päsť + kompetentné papierovanie pomocou názorných príkladov

Ako kúpiť byt v dome vo výstavbe (novostavba)? Aké sú možnosti kúpy bytu (hypotéka, splátkový kalendár, materský kapitál)? Aké dokumenty sú potrebné na samoregistráciu bytu?

Dobrý deň, milí čitatelia! Alexander Berezhnov je s vami.

Rozhodol som sa napísať tento článok, keďže sám som pre seba a svojich priateľov neraz kupoval byty a všetky skúsenosti opíšem v tomto článku.

Vďaka tomu si budete môcť jednoducho kúpiť vhodnú nehnuteľnosť, ako aj dozvedieť sa o všetkých zložitostiach a potenciálnych nebezpečenstvách nadchádzajúcej transakcie.

Urobte si pohodlie, bude to zaujímavé!

1. Ako sa pripraviť na kúpu bytu

Kúpa bývania je zodpovedná a náročná udalosť, na ktorú sa treba poriadne pripraviť.

Predtým, ako pristúpite priamo k procesu nákupu, mali by ste povedať, ako konať, aby ste nestratili peniaze a nervy. Akékoľvek zodpovedné a zložité podnikanie nemožno začať bez prípravy: správne vykonaná prípravná práca uľahčuje takúto úlohu.

Ako prvé sa treba rozhodnúť: kto bude hľadať byt a zostavovať zmluvu – vy alebo realitka? Obe možnosti si vyžadujú premyslený prístup a predbežnú prácu. Na prvý pohľad je jednoduchšie využiť odbornú pomoc a to je plne opodstatnené.

Dobrý maklér sa učí pracovať roky a má zodpovedajúce schopnosti. Za svoje služby si ale berie istý honorár, niekedy celkom slušný. V priemere sa služby realitnej kancelárie na trhu pohybujú od 2 % do 6 % z objemu transakcie (pomocou pri predaji bytu).

Za výber bytu, teda pomoc pri kúpe, si však sprostredkovatelia účtujú oveľa menej: od 0,5 % do 3 %.

Odhadnite, koľko môžete vyhrať, ak sa rozhodnete kúpiť byt na vlastnú päsť a zaobídete sa bez sprostredkovateľov. A skúste zistiť, či ste vy sami schopní vziať do úvahy všetky možné riziká pri transakcii.

Pamätajte, že ak sa rozhodnete konať na vlastnú päsť, môžete vyhrať v peniazoch, no zároveň stratíte oveľa viac morálnej sily a časových zdrojov.

Musíte sa tiež rozhodnúť, aký byt chcete kúpiť.

Trh s bývaním sa delí na primárny a sekundárny.

Primárne bývanie- ide o byty v novostavbách, ku ktorým ešte nie je zapísané vlastnícke právo fyzickej osoby. To znamená, že primárnym bývaním nie je len nový dom, ale nehnuteľnosť vo vlastníctve developera pred jej predajom konečnému kupujúcemu, v tomto prípade vám.

predajcovia- byt, ku ktorému už bolo zapísané vlastnícke právo fyzickej osoby. To znamená, že sekundárne bývanie môže byť nové, v novom dome, ako aj vo veľmi starom dome, ktorý má 100 rokov.

Obe možnosti majú klady aj zápory.

Výhody primárneho bývania sú nasledovné:

1. "Právna čistota" bytu. Primárne bývanie nemá zázemie, ešte nemá vlastníkov, čiže na obytnej ploche nie je nikto evidovaný a s bývalými vlastníkmi nebudú žiadne problémy;
2. Novinka bytu. V nových budovách zvyčajne nie je potrebné robiť veľké opravy, modernizovať inštalatérske komunikácie atď.
3. Relatívne nízka cena.Táto výhoda nastáva v prípade kúpy bytu v rozostavanom dome na základe podielovej zmluvy.

Existujú aj nevýhody:

1. Dlhé obdobie registrácie vlastníckych práv. Kupujúci spravidla po mesiacoch dostane potvrdenie o vlastníctve nehnuteľnosti, čo znamená, že nie je možné zaregistrovať sa u neho doma.
2. Riziko straty peňazí pri kúpe domu v domoch vo výstavbe. Sú situácie, keď sa developerská spoločnosť ukáže ako podvodník alebo skrachovaný.
3. Geografická poloha. Nové budovy sa často nachádzajú v odľahlých častiach mesta;
4. Nedostatok dokončenia. V každom prípade budete musieť vykonať opravu sami.

Kúpa druhého bývania je samozrejme rýchlejšia a najčastejšie aj pohodlnejšia. Hlavným nebezpečenstvom sú tu právne problémy.

Pred kúpou sa musíte uistiť, že všetci predchádzajúci nájomníci boli prepustení z bytu, či existujú ľudia, ktorí si ponechali právo bývať v byte, či bol byt prenajatý, či existujú dlhy za účty za energie za toto bývanie, za ktoré potom budete musieť ako nový vlastník zaplatiť .

Môžu existovať aj iné bremená, o ktorých možno neviete, napríklad byt môže byť zastavený alebo zatknutý. Mali by ste sa mať na pozore, ak sa vám zrazu bezdôvodne ponúkne kúpiť nejaký predmet za nízku cenu.

2. Čo určuje cenu bytu a ako ho nepreplatiť

Ako kúpiť dom a nepreplatiť ho? Otázka je aktuálna pre každého, dokonca aj pre ľudí s dostatočnými finančnými prostriedkami: nikoho nezaujímajú výdavky navyše, keď je možnosť sa im vyhnúť.

Cena bytu je kľúčovou otázkou pri transakciách s nehnuteľnosťami.

Často je to cena, ktorá je rozhodujúcim faktorom pri rozhodovaní o kúpe domu alebo naopak pri odmietnutí transakcie.

• Ako výhodne kúpiť byt a určiť, do akej miery cena zodpovedá skutočným vlastnostiam obytného priestoru?
• V akej situácii sa oplatí vyjednávať a v akej je lepšie okamžite súhlasiť s obchodom?

O týchto otázkach sa, samozrejme, rozhoduje individuálne, ale stále existujú všeobecné kritériá výberu.

Pri kúpe napríklad auta sa cena určuje podľa značky, jeho funkčných vlastností, veku, stupňa opotrebenia (najazdených kilometrov). Na rozdiel od väčšiny spotrebného tovaru však cena bytu oveľa menej závisí od jeho stavu.

Hlavnými cenovými faktormi sú typ domu, topografická poloha objektu a dostupnosť infraštruktúry, počet podlaží. Ale aj pri podobných parametroch môžu mať 2 byty v rovnakej oblasti výrazný cenový rozdiel.

Kúpou domu v obci, kde nie je dopyt po bývaní, si môžete kúpiť dobrú budovu aj pod jej cenu. Úplne iná vec je v mestách, kde cena bývania len minimálne závisí od nákladov na jeho výstavbu.

Vo všeobecnosti je v megacities cena jednotlivého bytu niekoľkonásobne vyššia ako jeho náklady, takže metodika oceňovania bývania je založená predovšetkým na analýze ponuky a dopytu.

Nedávno sme publikovali podrobný článok, z ktorého sa dozviete, v ktorom sme popísali kritériá hodnotenia nehnuteľností a algoritmus na určenie objektívnej hodnoty v súčasnosti.

Čo potrebujete vedieť pred kúpou bytu

Pri kúpe bývania je dôležité posúdiť jeho skutočnú hodnotu s minimálnou chybou vo vzťahu k ponúkanej cene a určiť, do akej miery je možné zjednávať.

S takouto úlohou sa môže najefektívnejšie vyrovnať buď skúsený a informovaný človek, alebo profesionálny realitný maklér.

Zvyčajne predajca alebo jeho sprostredkovateľ na začiatku nastaví cenu na úrovni hornej lišty.

Náklady na bývanie prevyšujúce skutočnú cenu sú už zahrnuté:

• náklady na agentúrne alebo sprostredkovateľské služby;
• sumu, v rámci ktorej vlastník plánuje obchodovať.

Predávajúci a realitná kancelária si vopred určia spodnú lištu - minimálnu cenu, ktorú môžu ponúknuť. S kompetentným vyjednávaním to môžete prekonať, ale potrebujete profesionálne vyjednávacie schopnosti, konkrétne presvedčivé argumenty, argumenty.

Nižšie sa dozviete, ako správne ohodnotiť kupovaný byt.

Čo určuje cenu bytu (16 hlavných parametrov):

1. Číslo izieb
2. Záber (štvorec)
3. rozloženie
4. Veľkosť kuchyne
5. Poschodie a počet podlaží domu
6. Typ budovy a rok výstavby
7. Okolie
8. Prítomnosť balkóna alebo lodžie
9. Stav objektu (oprava)
10. Typ vykurovania (ústredné/individuálne)
11. Výška platieb za energie
12. Typ kúpeľne (susedná/samostatná)
13. Oblasť umiestnenia (centrum/okraj)
14. Infraštruktúra okresu
15. Vývojár (osvedčená spoločnosť/nový hráč na trhu)
16. Pripravenosť objektu na prevádzku (etapa výstavby domu)

Okrem bytov za ceny v rámci trhu sa pri kúpe nehnuteľností môžete stretnúť s neprimerane vysokými alebo jednoznačne nízkymi cenami objektov.

Obe možnosti by mali kupujúceho upozorniť: v prvom prípade predajcovia počítajú s prosťákom, v druhom sa môžete stať obeťou podvodov alebo získať byt s výraznými skrytými nedostatkami (napríklad obrovské dlhy za energie).

Najrozumnejším spôsobom, ako si overiť realizovateľnosť navrhovanej ceny bytu, je obrátiť sa na odborného odhadcu. To si bude vyžadovať náklady, ale existuje záruka, že nebudete podvedení.

3. Realitný maklér – oplatí sa využiť služby sprostredkovateľa a ako si vybrať toho správneho

Ako najlepšie kúpiť byt – svojpomocne alebo s pomocou sprostredkovateľa?

Ako už bolo spomenuté, je možné vyriešiť problém s bývaním bez toho, aby ste sa uchýlili k vonkajšej pomoci, iba ak máte nejaké skúsenosti.

Ak ste v realitných transakciách noví, využite pomoc realitných maklérov. Môžete tiež požiadať o pomoc svojich príbuzných alebo blízkych priateľov, ak majú potrebné skúsenosti. Bude veľmi dobré, ak si napríklad nedávno kúpili nehnuteľnosť, a teda poznajú aktuálny trh, ceny a vedia všetko o transakcii.

Porovnanie výhod a nevýhod kúpy bytu svojpomocne a s pomocou realitky

Môžete použiť prechodnú možnosť - urobte hlavnú časť práce sami (hľadanie možností, vyjednávanie) a zapojte právnika, aby vám pomohol.

V mestách sú desiatky advokátskych kancelárií, ktoré sú pripravené za poplatok poradiť kupujúcim s ich zaujímavosťami pri transakciách a pomôcť s celým komplexom právnej registrácie bytu.

Ak sa rozhodnete zveriť kúpu bytu realitnej kancelárii, musíte kompetentne pristupovať k jej výberu.

Ak nechcete riskovať, vyberte si veľké spoločnosti: je tu väčší výber zamestnancov a rozsiahlejšie archívne databázy, aj keď ceny môžu byť vyššie.

No, ak je spoločnosť členom cechu realitných kancelárií na federálnej alebo regionálnej úrovni.

Výber mediátora je veľká vec. Ako ukazuje prax, dobrého realitného makléra môžete nájsť tak, že požiadate priateľov a známych o odporúčanie. Niekedy to pomáha znižovať ceny za služby a zvyšuje úroveň spoľahlivosti realitnej kancelárie.

Oplatí sa navštíviť kanceláriu spoločnosti aj osobne: neverte príliš slovám hovoreným v telefóne, ani krásnym obrázkom na webovej stránke agentúry.

V kancelárii neváhajte skontrolovať dokumenty a klásť priame otázky: ste kupujúci a máte v úmysle minúť svoje ťažko zarobené peniaze.

Znaky spoľahlivej (alebo aspoň slušnej) agentúry:

• profesionálny prístup k práci;
• obdobie existencie spoločnosti na trhu;
• slušné technické vybavenie;
• poriadok a disciplína v kancelárii.

Pri uzatváraní zmluvy o výbere nehnuteľnosti dbajte na to, aby ste vy aj spoločnosť znášali všetky riziká pri prevádzkovaní bytu.

V dokumentoch by mal byť uvedený názov spoločnosti, nie meno konkrétneho realitného makléra: z právneho hľadiska je to bezpečnejšie. Treba počítať s krízou a okolnosťami „vyššej moci“.

Úlohou makléra je nájsť kompromis medzi vami a majiteľom: ak maklér vo väčšej miere háji záujmy prenajímateľa, malo by vás to upozorniť.

Ak vám zrazu realitná maklérka poskytne informáciu, že sa nečakane objavil ďalší kupujúci, ktorý ponúka o 1 000 dolárov viac, nemali by ste nič povedať: takéto informácie je potrebné overiť.

Buďte realisti – neverte svojmu agentovi bezpodmienečne: sleduje svoj vlastný prospech a ten sa nie vždy zhoduje s vaším. Ak je vám kategoricky odmietnuté zníženie ceny, pričom uvádzate „nevyvrátiteľné“ dôkazy o takomto rozhodnutí, potom je lepšie zvážiť niekoľko ďalších možností.

Pri spolupráci s realitným maklérom ho čo najviac informujte o parametroch vytúženého bývania a vašich želaniach. Ak chcete sledovať západ slnka z okna alebo chcete pokojných susedov na dôchodku, je lepšie informovať agenta vopred.

Realitný maklér sa v praxi snaží zahrnúť do ceny bytu vlastnú províziu. Nie vždy je klient informovaný ani o veľkosti sprostredkovateľského percenta.

Ak v zmluve uvediete maximálnu sumu, ktorú ste ochotní zaplatiť za bývanie, uistite sa, že je to cena, ktorú vám váš maklér ponúkne v nádeji, že získate čo najvyššiu províziu.

Aby ste sa vyhli situáciám, ktoré sú pre vás nepriaznivé, mali by ste:

• vopred v zmluve uviesť výšku odmeny realitnej kancelárie nie v percentách, ale pevne (najlepšie);
• uveďte, ktorá strana platí za transakciu. Zvyčajne všetky náklady na registráciu bývania znáša kupujúci;
• pri uzatváraní obchodu uviesť všetky prípadné náklady klienta.

Realitná kancelária má pri uzatváraní zmluvy právo vybrať si od klienta určitú zálohu. Je to celkom prirodzené: hľadanie možností si vyžaduje určitú prácu a náklady.

Výška zálohy však musí byť primeraná: nie viac ako 1 000 USD, v závislosti od ceny bytu a zložitosti hľadania. V zmluve si všimnite, že preddavok je zahrnutý v celkovej výške odmeny realitnej kancelárie. A hlavne opraviť písomneže realitný maklér dostal tieto peniaze na účet za jeho služby.

Hľadanie možných možností nie vždy končí úspešne. Kto je zodpovedný, ak sa transakcia neuskutoční? Aj o to sa treba vopred postarať. Odborníci odporúčajú zahrnúť do zmluvy s agentom nasledujúce položky:

1. Realitná kancelária je povinná poskytnúť klientovi na zváženie minimálne 3 možnosti, ktoré plne zodpovedajú počiatočným požiadavkám.
2. V prípade nesplnenia podmienok zmluvy sa realitná kancelária zaväzuje vrátiť klientovi zálohovú platbu a zaplatiť penále vo vopred stanovenej výške.
3. Ak klient odmietne 3 možnosti (spĺňajúce kritériá vyhľadávania), má právo žiadať vrátenie zálohy mínus poplatok za činnosť realitnej kancelárie. (Výška takéhoto poplatku sa zvyčajne pohybuje v rozmedzí 200 USD).

Profesionálny prístup k zodpovednosti oboch strán okamžite nastaví realitku na biznis vlnu a zaručí absenciu hackerskej práce. Zahrnutím vyššie uvedených bodov do zmluvy nebudete musieť dlho čakať na opcie a upravovať agenta.

Ak je realitná kancelária zodpovedná za čistotu transakcie

Teoreticky môže byť každá zmluva za vhodných okolností zrušená na súde. Ani ten najskúsenejší profík vám nedá 100% záruku, že sa tak nestane.

Agentúra však musí niesť plnú zodpovednosť za chyby, ktorých sa jej zamestnanci dopustili pri spracovaní nákupných/predajných transakcií a za porušenie týchto povinností. Inými slovami, realitný maklér nesie iba morálnu zodpovednosť za bezohľadného predajcu, ale je plne zodpovedný za svoje činy.

Náhrada vecnej škody spôsobenej kupujúcemu je možná, ak má realitná spoločnosť uzatvorenú občianskoprávnu poistnú zmluvu. Suma, na ktorú poisťovateľ odhadne škodu, je spravidla ihneď uvedená v zmluve. Nemôžete počítať s veľkou kompenzáciou pre klienta.

4. Populárne spôsoby kúpy bytu

Ako teda kúpiť byt? Ako najlepšie zaplatiť budúce bývanie - hotovosť ihneď, bankové prevody mesačne?

Každá metóda má svoje silné a slabé stránky.

1) Za hotovosť

Priamy nákup za hotové - na jednej strane najjednoduchší spôsob, na druhej strane najviac nervy drásajúci. Takouto akvizíciou človek často urobí najdrahší nákup svojho života. Otázka finančného zabezpečenia pri takýchto transakciách je mimoriadne dôležitá.

Pred zaplatením by si mal kupujúci dôkladne skontrolovať stav bývania, právnu čistotu bývania a dohodnúť sa s predávajúcim na najprijateľnejšom spôsobe prevodu peňazí.

Štatistiky ukazujú, že 90 % platieb (v prvom rade pri kúpe „sekundárneho“) sa uskutočňuje za hotovosť. Formálne sa prevod vlastníctva na kupujúceho vykonáva v čase štátnej registrácie transakcie. Registrácia však prebieha 10 dní po predložení dokumentov. Kedy zaplatiť majiteľovi?

Sú 2 možnosti:

1. Preveďte finančné prostriedky pred papierovaním, zostavte potvrdenie o prijatí peňazí na účet transakcie nákupu a predaja nehnuteľnosti.
2. Vykonajte platbu po zaregistrovaní práv nových vlastníkov na bývanie.

Druhý spôsob je riskantnejší a zvyčajne sa všetky transakcie uskutočňujú prostredníctvom prípravy účtenky.

Pomôžte minimalizovať riziká: právne potvrdenia, prítomnosť svedkov transakcie, prevod peňazí na preplnenom mieste (v ideálnom prípade - pomocou kamier), použitie bankovej bunky.

2) Prostredníctvom hypotéky

Hypotéky sú dobrou voľbou pre ľudí so stabilným príjmom, ktorí však nemajú všetky peniaze na kúpu nehnuteľnosti.

Kúpa bytu bez peňazí je obľúbenou otázkou našich občanov. Väčšinou sa riešia žiadosťou o hypotéku v banke.

Sadzba hypotéky v Rusku kolíše av rôznych bankách sa pohybuje od 10,5% predtým 14% .

Týmto spôsobom si môžete kúpiť byt, pričom máte po ruke značnú sumu na zálohu. Teraz je z 10% (v zriedkavých prípadoch) 40% v rôznych bankách.

Na jednej strane je hypotéka najdostupnejší a najpopulárnejší spôsob kúpy bývania pri nedostatku finančných prostriedkov. No na druhej strane ide o značnú finančnú záťaž pre prijímateľa hypotekárneho úveru.

Podľa Federálnej služby pre štátnu registráciu, kataster a kartografiu (Rosreestr) od januára do júna 2015 533 tisíc hypotekárne úvery.

- zodpovedné rozhodnutie, ktoré je potrebné komplexne zvážiť. Ste pripravení pravidelne 15-30 rokov dávať banke významnú časť svojich príjmov a viesť skromnejší a zdržanlivejší život?

Istá časť populácie sa jednoznačne vyjadruje proti hypotékam, pričom túto možnosť nazýva „otroctvo“ a „finančné otroctvo“.

Takíto ľudia veria, že keď si zoberú hypotéku, budú musieť žiť takmer o chlebe a vode a pracovať 12 hodín denne. Byt podľa odporcov hypotéky nie je cieľom, pre ktorý sa oplatí premrhať roky života.

Toto stanovisko má opodstatnené dôvody. Ľudia majú tendenciu preceňovať svoje schopnosti. Veria, že ak si kúpite lacné jedlo, prejdete sa, ušetríte na zábave, oblečení a iných dôležitých veciach, môžete pôžičku splatiť v predstihu. Ale toto je cesta nikam.

V tomto scenári vaša túžba rozvíjať sa a dosahovať životné ciele klesne na nulu. Keď budete pracovať od rána do večera, uspokojíte sa s málom, riskujete, že upadnete do depresie, zničíte vzťahy s partnerom a deťmi a dokonca prídete o prácu.

Aby sa to nestalo, mali by ste si osvojiť hlavné pravidlo hypotéky: splátky by ste mali mať na dosah.

Dlh by mal byť kulisou vášho života, nie každodennou starosťou.

Nemali by ste platiť z posledných síl, pripraviť sa o odpočinok, nové oblečenie, dovolenky a zábavu. Je potrebné len mierne optimalizovať náklady.

Prípustná maximálna splátka hypotéky je 30-40% zo základného príjmu.

Ak po odpočítaní tejto sumy máte dosť na živobytie, potom je táto možnosť pre vás. Pre človeka je psychicky náročné zaplatiť viac. Čísla sú, samozrejme, podmienená vec, ale je celkom možné reálne posúdiť svoje silné stránky.

3) Na splátky

Tento spôsob je často jediný možný pre tých, ktorí v čase kúpy bytu nemajú k dispozícii plnú sumu platby, no očakávajú, že chýbajúce peniaze dostanú v blízkej budúcnosti. Splátkový plán je kríženec medzi hypotékou a plnou jednorazovou splátkou.

Pri kúpe nehnuteľnosti na splátky zloží kupujúci akontáciu a zvyšok zaplatí v rovnakých splátkach každý mesiac alebo podľa vopred stanoveného harmonogramu. Termín takýchto platieb je zvyčajne 3-12 mesiacov, zriedka až 2 roky. Akontácia je zvyčajne 50%.

Splátka nie je vhodná pre každého: túto možnosť využívajú tí, ktorí majú stabilne vysoký príjem alebo plánujú vložiť peniaze po predaji existujúcej nehnuteľnosti.

Splátkové plány sa často používajú, ak si naliehavo potrebujete kúpiť byt v budove vo výstavbe, pretože v neskorších fázach výstavby sa náklady na bývanie výrazne zvýšia. Niektoré spoločnosti ponúkajú krátkodobé bezúročné splátky (3-6 mesiacov). V ostatných prípadoch je pri odklade platby potrebný preplatok 10-12%.

4) Pre materský kapitál

Materský kapitál je skutočnou šancou pre mladé rodiny * na kúpu bytu pri absencii požadovanej sumy. Túto možnosť platby môžu využiť rodiny s 2 a viac deťmi.

Mladá rodina- ide o rodinu v prvých 3 rokoch po uzavretí manželstva (v prípade narodenia detí - bez obmedzenia trvania manželstva), ak jeden z manželov nedovŕšil vek 30 rokov.

Výška materského kapitálu sa každoročne indexuje. Napríklad v roku 2015 to bolo 453 000 rubľov. Osvedčenie o vlastníctve materského kapitálu môžete získať ihneď po narodení dieťaťa alebo neskôr. Podľa zákona program prebieha do konca decembra 2016.

Pri kúpe domu s pomocou materského kapitálu je potrebné mať na pamäti, že suma je pripísaná na účet majiteľa bytu až 2 mesiace po uzavretí transakcie.

Ak je suma bývania vyššia ako materský kapitál, kupujúci doplatí chýbajúcu sumu v hotovosti. Na vykonanie transakcie sa kupujúci obráti na dôchodkový fond. Kapitál možno použiť ako vo forme počiatočnej splátky hypotéky, tak aj nasmerovať na splatenie aktuálneho úveru.

5) Od vývojára

Kúpa bytu od developera je pomerne riskantná možnosť.

Pri úspešnom scenári však môže táto metóda priniesť značné výhody. Pri kúpe bytu od developera by ste mali vykonať predbežné práce:

• vykonať porovnanie cien. Príliš nízke náklady by mali kupujúceho upozorniť: je nepravdepodobné, že renomovaná spoločnosť dá nehnuteľnosť takmer za nič;
• zhromaždiť maximálne množstvo informácií o vývojárovi;
• oboznámiť sa so zakladajúcimi dokumentmi spoločnosti, stavebným povolením, projektovou dokumentáciou, zmluvou o pozemku;
• preštudujte si podmienky majetkovej zmluvy: odporúča sa to robiť opatrne a doma, kde sa na vás nikto neponáhľa a nič vás nerozptyľuje. Môžete hrať na istotu aj tak, že zmluvu ukážete skúsenému právnikovi;
• skontrolovať akreditáciu novej budovy v banke;
• po dokončení stavby skontrolovať všetky úkony a súhlasy až po povolenie napojenia domu na miestnu komunikáciu;
• posúdiť stupeň pripravenosti bývania (nie vždy však ani 80 % pripravenosti zaručuje úspešné dokončenie výstavby).
• zhodnotiť objekt z hľadiska návratnosti investície.

Pri kúpe bytu od developera ho môžete v budúcnosti výhodne predať vykonaním opráv a registráciou vlastníctva.

Upozorňujeme, že v prípade predaja budete musieť zaplatiť daň 13% ak vlastníte túto nehnuteľnosť menej ako 5 rokov(zmena legislatívy od roku 2016), predtým bola 3 roky.

6) Od dodávateľa (v novej budove)

Dodávateľ je organizácia alebo samostatný podnikateľ, ktorý vykonáva práce alebo predáva tovar (stavebný materiál) pre developerskú spoločnosť.

To znamená, že developer je klientom zhotoviteľa. Keďže developerská spoločnosť má často obmedzené finančné prostriedky, oplatí sa zhotoviteľom v naturáliách, teda hotových bytoch.

Príklad

Developerská spoločnosť „Urban Planning Company“ stavia obytný komplex „Olympus“ a dodávateľ IP Petrov na výstavbu „Olympus“ dodal tehly pre „Urban Planning Company“ za 10 000 000 rubľov.

Potom, po uvedení zariadenia Olympus do prevádzky, IP Petrov dostane 4 hotové byty za 2 500 000 rubľov, to znamená iba 10 000 000 rubľov.

Navyše náklady 2 500 000 na byt sú nižšie ako trhové. Zatiaľ čo samotný developer predáva takéto byty drahšie, napríklad za 3 500 000 rubľov.

Zhotoviteľ je teda v potenciálnom „tuku“. Často však potrebuje vrátiť svoje peniaze do obehu a byty, ktoré zdedil od developera, potom rýchlo predá za cenu nižšiu ako trhovú, napríklad za 3 000 000 rubľov.

Tu môžete ušetriť až 20% z ceny bytu.

Dôležitý bod!

Dodávatelia akceptujú hotovosť iba pri úhradách a na obmedzený čas, zvyčajne nie dlhšie ako 10 dní. To je dôvod nižšej ceny.

Samotný postup pri kúpe bytu od zhotoviteľa sa nazýva „zmluva o postúpení práva k nehnuteľnosti“. To znamená, že kým nie je váš dom dodaný, je vo vlastníctve developera. Keď developer "odpísal" byt zhotoviteľovi, tak má zo zákona právo toto bývanie od developera po dodaní domu požadovať.

Ak ste teda kúpili byt od dodávateľa, tak právo na reklamáciu dokončeného bytu prechádza na vás po odovzdaní domu.

Hlavnou vecou pre klienta je nájsť svedomitého a slušného dodávateľa, ktorý sa nezaoberá podvodmi, ale pracuje na základe skutočnej zmluvy s vývojármi.

7) Od majiteľa

Kúpa od majiteľa je bežnou možnosťou kúpy druhého bývania.

Zvyčajne ide o názov nákupu bez sprostredkovateľov (teda realitných kancelárií), keď sa kupujúci a predávajúci priamo dohodnú na podmienkach transakcie. Kúpou bez realitky síce ušetríte určitú sumu, no zároveň sa zvyšuje riziko kúpy domu, ktorý nespĺňa deklarované vlastnosti.

V tomto prípade účastníci transakcie - predávajúci a kupujúci jednoducho uzatvoria zmluvu o predaji nehnuteľnosti a predložia dokumenty registračnému orgánu.

5. Ako výhodne kúpiť byt – 7 jednoduchých krokov pre kupujúceho

Dodržiavaním dobre premysleného plánu znižujete možnosť chýb a minimalizujete riziko straty peňazí.

Krok 1. Určite parametre budúceho bytu

Mali by ste sa okamžite rozhodnúť, aký byt potrebujete, v ktorom dome, na akom poschodí, v akej oblasti. Zvážte tiež, na ktorý trh sa zameriate – primárny alebo sekundárny.

Nezabúdajte, že sekundárne bývanie sú často byty v budovách s určitým opotrebovaním a samotný obytný priestor je niekedy zaťažený dlhmi či kriminálnym pozadím.

Na druhej strane infraštruktúra okolo novostavieb zvyčajne nie je dostatočne rozvinutá a samotným bytom často chýba interiérová výzdoba. Všetky tieto nuansy by sa mali vopred premyslieť a vziať do úvahy.

Krok 2. Chápeme, koľko peňazí je k dispozícii

Je jasné, že preferencie kupujúcich sa formujú v súlade s dostupnými financiami, ale vždy máte určitú voľnosť manévrovania. Napríklad za jednu sumu si môžete kúpiť jednoizbový byt v centre alebo dvojizbový byt v odľahlej oblasti.

Finančná otázka sa na prvý pohľad zdá celkom istá: poznáte množstvo svojich vlastných peňazí, existuje veľa možností nákupu a všetky reklamy uvádzajú cenu predmetov. Ale keď príde na vec, existuje veľa nuancií.

Túžba kupujúceho ušetriť peniaze je celkom prirodzená: nováčik na trhu s bývaním sa zvyčajne zameriava na najnižšie ceny. Odborníci však varujú: väčšina lákavých ponúk, na ktoré narazíte pri prezeraní inzerátov, je fikcia alebo ako sa hovorí v jazyku realitných maklérov. reklama na kačicu * .

reklama na kačicu- oznámenie o predaji nehnuteľnosti so zámerne nízkou cenou (neexistujúci objekt) na prilákanie potenciálneho kupca.

Keď zavoláte na uvedené čísla, bude vám oznámené, že byt je predaný alebo stiahnutý z predaja.

Otázka: Kto uverejňuje tieto reklamy? Odpoveď: realitné kancelárie alebo sprostredkovatelia. Keď sa skontaktujú s potenciálnym kupcom, majú vždy šancu ponúknuť mu inú možnosť - ale za inú cenu.

Ešte jedna poznámka: mať určitú sumu vo vrecku alebo na účte nie je limit vašich schopností. Kríza neskončila inštitút pôžičiek. Banky stále požičiavajú, aj keď v menšej miere.

názorný príklad

Muž 30 rokov s priemernou mzdou 30 - 50 tisíc rubľov môže získať pôžičku od banky 1 - 1,5 milióna rubľov , čo výrazne zvyšuje potenciál. Výšku úveru výrazne ovplyvňuje vek dlžníka, pracovné skúsenosti a preukázaná výška príjmu, úverová história.

Treba pamätať aj na to, že časť sumy, ktorú máte, miniete na súvisiace náklady a nejaké financie by bolo dobré nechať na prípadné opravy.

Nemali by ste plánovať obchod „chrbtom k sebe“: je lepšie nechať časť peňazí na nepredvídané výdavky.

Krok 3. Vyberte spôsob nákupu (za hotovosť alebo hypotéku)

Spôsoby platby boli podrobne diskutované vyššie, ale tu vám pripomínam, že každý by si mal vybrať pre seba najziskovejšiu možnosť. Niekto radšej zaplatí za všetko naraz (zaplatí a zabudne), pre iného je takáto príležitosť v danom čase jednoducho nereálna.

Krok 4. Vyberte si spôsob hľadania možností (sami bez realitnej kancelárie alebo s pomocou sprostredkovateľa)

Ak si vyberiete cestu samokúpy bývania bez sprostredkovateľa, pripravte sa na cenu času, stratu duševnej a emocionálnej energie. Ťažké to budú mať najmä tí, ktorí stoja pred nadobudnutím nehnuteľnosti prvýkrát.

Preštudujte si informácie, buďte trpezliví, nerobte spontánne rozhodnutia.

Krok 5. Preskúmame vhodné možnosti

Nelipnite hneď na prvom byte, ktorý narazí. Nezabudnite si pozrieť niekoľko možností.

Pri obhliadke si pred zostavením zmluvy naštudujte „úskalia“. Ak sa vám zdá cena príliš nízka, môžu nastať nejaké okolnosti, ktoré sú vám skryté – napríklad neúspešní susedia, oneskorenie pri zariaďovaní sa v novostavbe.

Dôležitá je dokonca aj mikroklíma oblasti. Na ceste za novým bývaním si treba dať pozor na miestny „kontingent“. Pre prehľadnosť môžete dokonca využiť verejnú dopravu. Žiť v kriminálnej alebo čisto „proletárskej“ oblasti je pohodlné len pre predstaviteľov určitých kategórií občanov.

Ak máte deti, myslite na ich vyhliadky – do akých škôl pôjdu, kto budú ich kamaráti.

Dvor, územie domu, vchod a výťah - to všetko sú neoddeliteľné prvky vašej budúcej nehnuteľnosti. „Celku vo väzení“ by ste si nemali kupovať ani za veľmi priaznivú cenu. V samotnom byte nezabudnite študovať tie prvky, ktoré sa zvyčajne neuvádzajú v popisoch objektov:

• výška stropu;
• typ podláh;
• stav elektroinštalácie a vodovodného potrubia;
• stav podlahy a stien;
• dostupnosť výťahov, ich počet a stav.

• aké je zázemie bytu;
• kto je zaregistrovaný v byte, sú medzi registrovanými deti, osoby slúžiace v armáde alebo vo výkone trestu odňatia slobody, duševne choré;
• Existuje nejaký dlh na "komunálnej" a aká je jej veľkosť.

V ideálnom prípade by to mal robiť realitný maklér, no nie všetci agenti sú svedomití. Zákonnú čistotu bytu si treba veľmi pozorne kontrolovať.

Ak ste sa pevne rozhodli, že byt je vhodný, pokračujte k nasledujúcim dôležitým bodom: kto platí papiere, v akom časovom horizonte majitelia zamýšľajú objekt skutočne vydať. Toto musí byť stanovené v zmluve.

Krok 6. Rokujeme s predajcom (obchodovanie)

Vyjednávanie je normálne, ale je dôležité dodržiavať opatrenie.

Opakované pretrvávajúce pokusy o zníženie ceny môžu skončiť „neúspechom“: predávajúci sa rozhodne hľadať ústretovejšieho kupujúceho a odmietne obchodovať. Ak namiesto skutočného majiteľa bytu máte do činenia s dôveryhodnou osobou, nemôžete počítať so zvláštnymi zhovievavosťami, hoci aj sprostredkovatelia majú svoj priestor na finančné manévre.

Skutočnú cenu bytu zistíte takto: zavolajte do iných agentúr a ponúknite im na predaj tento bytový priestor údajne v mene majiteľa s čo najpodrobnejším popisom všetkých parametrov bývania. Agentúry vám poskytnú celý rad názorov na cenu – porovnajte ich s ponukou majiteľa.

Ak rozdiel nie je vo váš prospech, môžete obchodovať ďalej.

Krok 7. Legalizujte obchod

Celá registrácia prebieha v 3 etapách:

1. Overovanie dokladov. V tejto fáze musíte ako kupujúci skontrolovať dostupnosť potrebných dokumentov, aby ste mohli transakciu dokončiť. Zvlášť stojí za to venovať pozornosť dokladom o vlastníctve a prítomnosti možných vecných bremien (neplnoleté deti prihlásené v byte, zatknutie alebo zástava bytu).
2. Uzavretie zmluvy a predloženie dokladov na registráciu. Ak sú všetky dokumenty v poriadku, uzatvoríte kúpnu zmluvu a predbežne prevediete zálohovú platbu na základe zmluvy o zálohe. Ďalej odošlete dokumenty registračnej autorite pre pohodlie v MFC.
3. Prevzatie a prevod nehnuteľností. Kúpený byt akceptujete jeho obhliadkou a podpísaním aktu o prevzatí a prevode nehnuteľnosti.

Pri kúpe domu kupujúci spravidla platí zálohu*.

Záloha- preddavok za nehnuteľnosť, ktorú kupujúci prevedie na predávajúceho, podľa predbežnej zmluvy o predaji nehnuteľnosti (zmluva o vklade). Výška zálohy je zvyčajne do 5% z hodnoty predmetu.

Záloha je vystavená ako záruka transakcie oboma stranami - predávajúcim aj kupujúcim.

Ak kupujúci transakciu odmietne, záloha sa predávajúcim nevracia. V prípade odmietnutia transakcie predávajúcim je predávajúci povinný vrátiť zálohu v dvojnásobnej výške.

V dohode o transakcii musí byť jasne uvedený postup vysporiadania.

Doručovanie dokumentov

Dokumenty sa predkladajú na MFC (Multifunkčné centrum pre poskytovanie štátnych a komunálnych služieb).

Byt preberá do vlastníctva nový majiteľ.

Je spoľahlivejšie, ak prevediete peniaze po jednej z týchto fáz, ale nie skôr. Prevod peňazí musí byť certifikovaný: ak spolupracujete s agentúrou, je to práve ona, kto by sa mal zaoberať dokumentačnou podporou všetkých finančných záležitostí.

Je dôležité, aby osoby evidované v bytovom priestore (aj tie, ktoré nie sú vlastníkmi) doložili súhlas s výpisom. Je tiež potrebné mať súhlas s transakciou manžela vlastníka, ak bol obytný priestor zakúpený počas manželstva.

Nezabudnite uviesť ekvivalent dolára k sume, ktorú platíte. Dohoda môže byť vyhlásená za nezákonnú do 10 rokov: Myslím si, že nemá cenu vysvetľovať, čo by sa mohlo stať s rubľom počas tejto doby.

Zmluvu možno podľa zákona uzavrieť v jednoduchej písomnej forme, lepšie je to však urobiť formou notárskeho overenia. To poskytuje dodatočné záruky zákonnosti vašich dokumentov.

Čo sa týka spôsobu vykonávania hotovostného zúčtovania, túto problematiku zákon nijako neupravuje. Existuje pomerne veľa možností, ale najrelevantnejšou metódou je platba prostredníctvom bankovej bunky.

Prenajíma sa na niekoľko týždňov, kupujúci tam vloží peniaze, po ktorých sa mu prístup zablokuje na celú dobu prenájmu, okrem posledných 2 dní. Predávajúci má právo prevziať peniaze po predložení registrovanej zmluvy o predaji nehnuteľnosti.

Po transakcii je ťažké napadnúť akékoľvek klauzuly zmluvy, ale je to možné. Ak sa napríklad nájdu veľké dlhy za bytom, legislatíva bude na vašej strane, ak bude príslušná záležitosť zdokumentovaná. Ak ste na túto položku zabudli v čase transakcie, budete musieť zaplatiť.

6. Vlastnosti kúpy domu v Moskve a Petrohrade

Ceny bytov v hlavnom meste a Petrohrade sú oveľa vyššie ako v regiónoch Ruskej federácie. Pre bežného občana, ktorý žije z priemerného platu, je nereálne získať čo i len jednoizbový „byt“ v Moskve, no vždy existuje šanca prestať byť „obyčajným“ tým, že začne podnikať a zmeníte výšku príjmu.

V poslednej dobe cena dokonca aj „lacného bytu“ v Moskve a Petrohrade kolíše od 4 000 000 do 10 000 000 rubľov pre jedného". Pri veľkom počte izieb a solídnych záberoch bude takáto nehnuteľnosť stáť od 10 miliónov rubľov, ak nehovoríme o kúpe domu v starom zavraždenom dome.

Ako vidíte, nie je vždy ľahké kúpiť byt v megacities so ziskom, na to budete potrebovať vysoké príjmy alebo veľkú odloženú sumu.

Možnosti kúpy hypotéky sú dostupné pre nerezidentov, ak majú stabilne vysoký príjem, plánujú sa presťahovať do hlavného mesta na trvalý pobyt alebo kúpiť bývanie pre študenta študujúceho na moskovskej univerzite. S hotovosťou sa otázky kúpy domu v Moskve a Petrohrade riešia jednoduchšie.

7. Najčastejšie otázky pri kúpe bytu

Tieto otázky si kupujúci často kladú. Tu sme uviedli tie najbežnejšie a pokúsili sme sa na ne podrobne odpovedať.

Otázka 1. Ako kúpiť byt, ak nie sú peniaze?

Je len jedna možnosť – využiť úvery, hypotéky a/alebo materský kapitál. Najmenej nákladnou možnosťou z hľadiska peňazí je kúpa bývania na úver vo fáze výstavby.

Samozrejme, mladá rodina bude musieť niekoľko rokov trpieť splácaním dlhov, ale ich vlastný životný priestor je celkom dôstojnou motiváciou pre tých, ktorí chcú zmeniť svoje životné podmienky.

Otázka 2. Ako ušetriť na byt s platom 20 000 - 30 000 rubľov?

S malým platom sa dá nasporiť na byt. Tu však pomôže len optimalizácia nákladov, riskantné, no perspektívne investície a využitie štátnych dotácií.

Môžete tiež využiť federálne a komunálne programy na dlhodobé pôžičky mladým rodinám, ako je materský kapitál alebo vojenské osvedčenie, ak vaša situácia vyhovuje týmto typom štátnej pomoci.

Môžete sa tiež pokúsiť kúpiť byt za hotové. O tom som už písal v jednom z predchádzajúcich článkov.

Otázka 3. Ako kúpiť byt, aby podvodníci neklamali?

Najspoľahlivejšie je osloviť renomovanú realitnú kanceláriu a pracovať cez ňu. Potenciálnych predajcov či pochybné byty si môžete overiť aj prostredníctvom advokátskych kancelárií. Všetky dokumenty by mali byť tiež nezávisle kontrolované a opätovne kontrolované profesionálnymi právnikmi. Peniaze sa oplatí previesť iba v banke na základe potvrdenia o zakúpenom bývaní.

Otázka 4. Ako kúpiť byt v rozostavanom dome?

Na kúpu bytu v dome vo výstavbe môžete použiť 2 možnosti:

1. Od vývojára
2. Od dodávateľa

Každú z týchto možností sme rozobrali vyššie v texte.

V oboch prípadoch je potrebné skontrolovať doklady o vlastníctve. V prípade kúpy domu od developera dbajte na jeho spoľahlivosť a povolenia.

Pri kúpe bytu v rozostavanom dome od dodávateľa si overte, či je jeho zmluva zaregistrovaná v registratúrnej komore, inak nie je právne záväzná.

Ak zmluva o postúpení práva pohľadávky nie je zapísaná v reg. orgán, zhotoviteľ sa môže dopustiť podvodnej činnosti a predať jeden byt viacerým kupujúcim naraz.

Otázka 5. Ako získať odpočet dane?

Dá sa získať, ak pracujete oficiálne a platíte daň z príjmu. Výška odpočtu je 13% z celkových nákladov na bývanie, ale maximálna suma nie je vyššia ako 260 tisíc rubľov. Ak chcete získať odpočet, musíte si vyzdvihnúť a daňovému úradu predložiť doklady potvrdzujúce nárok na platby.

Ak však pracujete neoficiálne, potom pri kúpe bytu nebudete môcť získať daňový odpočet, pretože sa tvorí z odpočítaných daní.

Dôležitý bod

Môžete získať odpočet raz za život!

Otázka 6. Aké doklady sú potrebné pri kúpe bytu?

Zoznam dokumentov je štandardný:

• doklady potvrdzujúce totožnosť zmluvných strán (pasy);
• doklady k bytu (založenie vlastníctva, napr. privatizačná zmluva, darovacia zmluva, kúpno-predajná zmluva, ružový certifikát);
• jednotný doklad o bývaní * (pre obyvateľov Moskvy);
• potvrdenie o bezdlžnosti (od predávajúceho);
• domáca kniha predajcu;
• zmluva o predaji.

Jednotný doklad o bývaní(ER) je dokument, ktorý nahrádza 13 certifikátov pri transakciách s nehnuteľnosťami a zjednodušuje byrokratické postupy. Takýto dokument je relevantný pre obyvateľov Moskvy.

V niektorých prípadoch je tiež potrebné:

• Sobášny list;
• súhlas manžela s predajom majetku;
• povolenie od opatrovníckych orgánov - ak sú medzi vlastníkmi bytov maloletí.

Texty kúpnych zmlúv, aj predbežných, si treba dôkladne preštudovať – lepšie je to v prítomnosti právnika alebo skúseného makléra.

Otázka 7. Ako si môže mladá rodina našetriť na byt?

Jednou z dôležitých otázok, na ktoré by si mala mladá rodina odpovedať, je, ako si zostaviť rozpočet na kúpu bytu?

Nasporiť si na byt je naozaj náročné, najmä ak máte malý plat.

Nájdete v nej veľa užitočných rád, ktoré vám pomôžu ušetriť peniaze a kúpiť si vlastné bývanie o pár rokov skôr. Súkromná realitná kancelária - pokyny krok za krokom, ako kúpiť byt + prehľad TOP-5 súkromných realitných kancelárií v Moskve