Ako zaregistrovať kúpu a predaj bytu? Potrebné doklady, záloha, registrácia

Kúpa bytu je veľmi, veľmi zodpovedný proces. Každý, kto sa k tomu odhodlá, je povinný postupu venovať čo najväčšiu pozornosť. Proces kúpy a predaja sa týka prevodu vlastníctva z jedného vlastníka na druhého prostredníctvom peňažného vyrovnania.

Ako zaregistrovať nákup a predaj bytu podľa všetkých pravidiel

V čom teda spočíva postup pri kúpe nehnuteľnosti? Po výbere možnosti bývania musíte skontrolovať dokumenty predajcu. Ak vám chýba osobná skúsenosť, je najlepšie obrátiť sa na notára alebo advokáta. Okrem toho treba posúdiť kupovanú nehnuteľnosť. Môžete to urobiť sami alebo sa uchýliť k službám špecializovaných realitných kancelárií.

Pred dokončením kúpy a predaja bytu je veľmi dôležité vysledovať históriu kupovanej nehnuteľnosti – kto a kedy v nej bol zapísaný, za akých okolností došlo k prevodu vlastníctva. Deje sa tak s cieľom zbaviť sa potenciálne pochybných problémov.

Je veľmi dôležité dôkladne si preštudovať zoznam tých, ktorí sú momentálne v byte zaregistrovaní. Ľudia môžu dobre bývať na inom mieste, no zároveň byť zaregistrovaní v obytnom priestore, ktorý je na predaj. Najväčšiu pozornosť by ste mali venovať správaniu osoby, od ktorej nehnuteľnosť kupujete. Majiteľ nehnuteľnosti na bývanie musí aspoň primerane, pokojne a bez laku opísať výhody a nevýhody predávanej nehnuteľnosti. V jeho správaní by nemali byť žiadne zvláštnosti alebo podozrivé aspekty.

Ak vzniknú určité pochybnosti, mala by sa objasniť jeho právna spôsobilosť. Ak sa tak nestane včas, transakcia nákupu a predaja môže byť následne napadnutá na súde. Samozrejme, nepotrebujete takéto prekvapenia.

Všetko dôkladne skontrolujte!

To isté platí aj pre ostatných vlastníkov – spravidla príbuzných vlastníka. Pri každom z nich musíte presne zistiť, ako sa nehnuteľnosť dostala do vlastníctva. Povedzme, že byt bol zdedený závetom. V tomto prípade sú možné problémy v podobe nečakane objavujúcich sa ďalších záujemcov o odkázaný byt. Súdny spor s nimi môže značne oddialiť a skomplikovať proces kúpy a predaja, či dokonca obchod úplne narušiť.

Rovnaké pravidlá platia, ak dôjde k predaju alebo kúpe podielu v byte.

Ak niektorý z vlastníkov predávaného bytu nadobudol práva k tejto nehnuteľnosti súdnou cestou, určite by ste si mali ujasniť, či je v tomto prípade možné napadnúť rozhodnutie súdu. Jedným z najvážnejších faktorov je prítomnosť maloletých evidovaných v byte. Tento bod je veľmi dôležitý. Obytný priestor, v ktorom je dieťa zapísané, predsa nie je možné predať bez súhlasu opatrovníckeho orgánu. Ak chcete získať spoľahlivé informácie, je najlepšie poslať žiadosť príslušnému orgánu.

Dokončenie prípravnej etapy

Pre proces podpisovania potrebných dokumentov musia byť všetky strany transakcie na mieste a dostupné v ktorýkoľvek deň. V prípade dočasnej neprítomnosti jedného z vlastníkov sa konanie zdrží. Je to ešte horšie, ak je hľadaný alebo trávi čas vo väzení. V tomto prípade je transakcia nákupu a predaja dosť nepraktická.

Dokončenie postupu na kontrolu bytu z hľadiska právnej čistoty bude predložením žiadosti verejnoprospešným službám, medzi ktoré patrí bytový úrad a ZINZ. Toto sa musí urobiť, aby sa objasnili budúce vyhliadky vášho majetku v očiach verejnoprospešných služieb. Je totiž dosť možné, že dom je plánovaný na demoláciu, prípadne sa v blízkom okolí bude realizovať určitá výstavba.

Po zhromaždení všetkých potrebných informácií a uistení sa, že predložené dokumenty sú zákonné, sa môžete konečne rozhodnúť, či s touto možnosťou súhlasíte alebo nie. Pred podpísaním aktu o kúpe a predaji bytu je možné objasniť spoľahlivé informácie o vlastníkovi podaním žiadosti do Jednotného štátneho registra.

Obchod realizujeme korektne

Kúpno-predajná zmluva je kľúčovým dokumentom v procese kúpy akejkoľvek nehnuteľnosti. Platná legislatíva upravuje jeho právnu certifikáciu. Robí sa to v notárskej kancelárii alebo realitnej kancelárii. Tam vám bude v prípade potreby poskytnutá forma dohody (vzor) o kúpe a predaji bytu. Občiansky zákonník Ruskej federácie (článok 550) umožňuje nezávislé vykonanie takéhoto dokumentu. V tomto prípade by tí, ktorí ho skladajú, mali venovať pozornosť prítomnosti všetkých požadovaných položiek.

Patria medzi ne: popis predávaného majetku, cena, zoznam strán zapojených do transakcie, poradie, v ktorom sa musia previesť finančné prostriedky, ako aj zoznam tých osôb, ktoré dostávajú právo užívať tento majetok. Posledný bod si treba ujasniť v prípade, ak je vlastníkov budúceho bytu viacero.

Aké doklady je potrebné zhromaždiť pred dokončením kúpy a predaja bytu? V prvom rade ide o všeobecný pas. Keď je kupujúci ženatý a manželstvo je oficiálne zaregistrované, musí predložiť sobášny list a pas druhého z manželov, ako aj súhlas s uzavretím transakcie. V článku 35 Zákona o rodine Ruskej federácie sa uvádza, že o úmysle kúpiť dom musí byť informovaný manželský partner. V prípade absencie ich právne formalizovaného súhlasu môže byť kúpna a predajná transakcia bytu ukončená súdnou cestou.

Ak je obytný priestor zapísaný na meno vlastníka, ktorý nedosiahol plnoletosť, poskytuje sa rodný list.

Registrácia zmluvy o kúpe a predaji bytu

Po zostavení textu zmluvy si ho obe strany dôkladne preštudujú a skontrolujú, či sú splnené všetky potrebné podmienky. Následne kupujúci a predávajúci podpíšu zmluvu na registračnom orgáne podľa Podpis sa uskutoční za prítomnosti oprávneného registrátora. Od tohto momentu sa zmluva považuje za uzavretú.

Za jej podpis sa platí do rozpočtu určitá suma štátu. Prostriedky prispievajú obe strany. K zmluve treba spísať aj prevodný list. K jej podpisu a nadobudnutiu platnosti môže dôjsť len vtedy, ak je splnená celá suma záväzkov uvedených v zmluve. V poslednej fáze nakoniec dôjde k registrácii zmluvy o kúpe a predaji bytu, ktorá naznačuje prevod vlastníckych práv k tejto nehnuteľnosti.

Na jeho formalizáciu by ste si mali vybrať nasledujúci zoznam dokumentov: žiadosť o prevod vlastníctva z predávajúceho na kupujúceho, samotná zmluva o kúpe a predaji bytu, potvrdenie o zaplatení cla a osvedčenie o registrácii bytu. . Okrem toho budete potrebovať pasy predávajúceho, kupujúceho aj majiteľa bytu.

Ak je nákupný proces ukončený v súlade so všetkými pravidlami, po jeho ukončení bude mať kupujúci v rukách tieto dokumenty: kópiu zmluvy o priamom predaji, prevodnú listinu a doklad o prevode vlastníctva na nového majiteľa.

Kúpa bývania na hypotéku

Kúpu bytu je možné zrealizovať prostredníctvom hypotéky. V tomto prípade musí hlavný balík dokumentov obsahovať okrem vyššie uvedeného aj znalecký posudok o trhovej hodnote nehnuteľnosti, doklad o zápise vecného bremena a poistnú zmluvu na byt. Ako v tomto prípade zaregistrovať nákup a predaj bytu? Jediným rozdielom je prítomnosť určitých podmienok v texte hlavnej dohody, ktorých dodržiavanie upravuje zákon.

Najčastejšie sa to týka okolností a načasovania prevodu nehnuteľnosti. Doložka o zachovaní bývania v jednom alebo druhom stave je možná. Okolnosti vyššej moci musia byť dohodnuté priamo účastníkmi.

Predávajúci zodpovedá za to, že kupujúcemu poskytne informácie o tretích osobách, ktoré môžu mať nároky na vlastníctvo. Po uzavretí zmluvy je kupujúci zbavený práva odmietnuť transakciu bez platného dôvodu. Platby za zakúpený obytný priestor musia byť uhradené v dohodnutom časovom rámci. Ak kupujúci odmietne zaplatiť sumu v hotovosti uvedenú v zmluve, predávajúci má právo vzniesť otázku nedodržania zmluvných podmienok.

O pre a proti

Aké sú výhody a nevýhody uzatvorenia tejto zmluvy? Hlavnou výhodou je možnosť notárskeho overenia a legislatívna podpora. Ak niektorá zo zmluvných strán poruší podmienky, povinnosti a podmienky v nich uvedené, má druhá zmluvná strana zákonné právo domáhať sa splnenia ustanovení zmluvy predpísaným spôsobom.

Ak nastanú okolnosti, ktoré nie sú upravené v ustanoveniach zmluvy, predloženie príslušných požiadaviek je možné v lehote troch rokov odo dňa konania o registrácii a osvedčení podpismi kúpno-predajného zákona. Kupujúci má právo do jedného roka podať žalobu na súd, ak nie sú splnené základné náležitosti.

Hlavnou nevýhodou tohto dokumentu je možnosť spochybniť jeho platnosť. Stáva sa to vtedy, keď je transakcia vykonaná nesprávne alebo sú porušené zákonné požiadavky na uzavretie transakcie. Odvolacie konanie sa vykonáva prostredníctvom súdu. Môže to byť vykonané z iniciatívy kupujúceho aj predávajúceho.

Potrebujete agenta?

Oplatí sa alebo neoplatí osloviť s kúpou bytu realitnú kanceláriu? Za svoje služby pri výbere možnosti nákupu, zhromažďovaní potrebných dokumentov a právnej registrácii transakcie vám jej zamestnanci účtujú určité percento, zvyčajne vo výške pomerne pôsobivej sumy peňazí. No zdá sa, že práve v tomto prípade sú úspory nevhodné. Realitné kancelárie totiž zamestnávajú profesionálov, ktorí sa špecializujú práve na toto odvetvie. Vždy majú štandardný formulár na kúpu a predaj bytu, vypracovaný s prihliadnutím na všetky podrobnosti.

Ako viete, pre nevedomého človeka je ľahké dostať sa do problémov bez toho, aby poznal určité nuansy. Povedzme, že v čase nákupu je problém „vyrovnaný“ s každým zaregistrovaným v danom obytnom priestore. Predtým však mohla byť v byte zaregistrovaná osoba, ktorá si v čase transakcie odpykávala trest odňatia slobody. Počas trvania trestu musí byť takýto nájomca automaticky prepustený. Ale po návrate môže uplatniť svoje právo na pobyt v tomto obytnom priestore, ktoré napadne na súde.

Pre tých, ktorí sa napriek tomu rozhodli konať samostatne, poskytujeme predbežnú dohodu o kúpe a predaji bytu, ktorej vzor vyžaduje každý notár alebo realitná kancelária.

Prevod peňazí

Pri platbách je najlepšie previesť prostriedky v prítomnosti notára alebo dôveryhodných svedkov. Potom, ak sa vyskytnú nejaké komplikácie, budú môcť potvrdiť skutočnosť takéhoto prevodu. Najspoľahlivejšou a najbezpečnejšou možnosťou vyrovnania transakcií je využitie bankových služieb. V tomto prípade sa suma peňazí prepočíta za prítomnosti zástupcu banky, spečatí sa podpismi všetkých strán a uloží sa až do splnenia všetkých bodov dohody.

Ak sa napriek tomu rozhodnete využiť služby notára, je lepšie zvoliť si jeho kandidatúru sami, než súhlasiť s tým, ktorý navrhol predávajúci. Okrem toho nezabudnite obzvlášť pozorne skontrolovať vlastnícke listy nehnuteľnosti, ak ju predávajúci vlastní menej ako šesť mesiacov.

Kúpa a predaj bytu - záloha

Teraz hovorme o takom koncepte ako záloha. Vzťahuje sa na množstvo peňazí, ktoré kupujúci prevedie predávajúcemu ako dôkaz vážnosti úmyslov pri kúpe domu. Po prijatí zálohy sa predávajúci zaväzuje do určitej doby zdržať sa predaja nehnuteľnosti tretím osobám.

Účelom zálohy je zaručiť úspešnosť transakcie a zabezpečiť zámery strán. Pri konečnom zúčtovaní treba výšku zálohy oficiálne započítať ako súčasť celkových nákladov na bývanie.

Zmluva o vklade (predbežná zmluva na kúpu a predaj bytu), ktorej vzor, ​​hoci nie je schválený zákonom, je však vyhotovený pri dodržaní všetkých zákonných jemností, až potom bude mať silu zákona. Ak dôjde k uzavretiu takejto zmluvy a prevodu zálohy, zodpovednosťou kupujúceho sa stáva kúpa tejto konkrétnej nehnuteľnosti. Ak uprednostní alternatívnu možnosť, prichádza o celú výšku zálohy, ktorá zostáva k dispozícii predávajúcemu. Ak si predávajúci po jeho prijatí rozmyslí dokončenie transakcie, je povinný vrátiť zálohu spravidla v dvojnásobnej výške. Ale táto okolnosť musí byť určite uvedená v vypracovanej zmluve.

Pravidelné vrátenie sumy zálohy je možné, ak sa jedna zo strán nemôže zúčastniť transakcie z dostatočne dobrého dôvodu (výrazný pokles finančnej situácie, výskyt akýchkoľvek okolností vyššej moci). Postup takéhoto vrátenia sa uskutočňuje výlučne na základe vzájomnej dohody strán.

O jemnosti dizajnu

Ako správne vypracovať zmluvu o vklade? Musí sa to nevyhnutne týkať každého, kto je medzi vlastníkmi predávaného bytu. Odporúča sa tiež určiť všetkých kupujúcich, ale zmluvu možno uzavrieť s jedným z nich. Je potrebné uviesť údaje z pasu a celé meno. všetci spomenuli adresy bydliska, stručný popis bytu.

Ak zanedbáte správne právne vyhotovenie takejto dohody a obmedzíte sa na obyčajnú účtenku, môžu v budúcnosti nastať komplikácie pri pokuse brániť sa porušené práva na súde. Kupujúci, ak predávajúci odmietne byt predať, môže prísť o zaplatenú zálohu. Napríklad je možné, aby príbuzní predávajúceho predložili lekárske potvrdenie o tom, že v čase prijatia peňazí a vystavenia potvrdenia bol v nedostatočnom stave. V tomto extrémnom prípade je bezmocný aj súd.

Nezabudnite na účtenku

Pri podpise zmluvy a prevode určitej sumy peňazí ako zálohy je potrebné vystaviť potvrdenie o prevode a prijatí peňazí. Predávajúci je povinný ho vyhotoviť v prítomnosti kupujúceho. Takýto dokument je napísaný výlučne guľôčkovým perom (nie ceruzkou alebo gélovou pastou) a iba rukou, keďže v prípade súdneho napadnutia bude na základe skúšky možné identifikovať rukopis osoby, ktorá ho napísala.

Potvrdenka musí nevyhnutne obsahovať v obsahu odkaz na uzavretú zmluvu o kúpe a predaji bytu s číslom a dátumom podpisu. Musí obsahovať údaje o pase oboch strán a dátum jeho registrácie. Výška zálohy je uvedená v číslach a vždy slovom. Je nevyhnutné uviesť, že prevedená suma má stav vkladu a nie niečoho iného.

Potvrdenie musí obsahovať aj stručný popis nehnuteľnosti s uvedením údajov o vlastníctve. Podpis predajcu na potvrdenke sa musí zhodovať s podpisom v pase. Ak sa ho rozhodnete vytlačiť a nie kresliť ručne, je veľmi vhodné

Po prijatí potvrdenia by mali byť peniaze prevedené predávajúcemu za prítomnosti svedkov. Prevodca by mal od príjemcu požadovať, aby spočítal účty a potvrdil prítomnosť špecifikovanej sumy a neprítomnosť vlastných pohľadávok.