7. Ako výhodne predať byt bez sprostredkovateľov – návod pre predajcov nehnuteľností krok za krokom

Dobrý deň, milí čitatelia stránky online magazínu! Táto publikácia je venovaná relevantnej téme - ako rýchlo predať byt so ziskom.

Keď hovoríme o tom, že priestor na bývanie je potrebné predať, a to nielen rýchlo, ale aj za výhodných podmienok, tieto dve slová sa zdajú byť akosi nezlučiteľné. V prvom rade by ste mali dôverovať len sebe a až potom agentúram, prípadne profesionálnym realitným maklérom, ktorí si za svoje služby berú nemalú odmenu.

Aby transakcia prebehla hladko a neprotirečila sa očakávaným túžbam, v prvom rade si položte otázku: čo od vás potenciálny klient očakáva a ako môžete transakciu urýchliť?

V tomto článku sa dozviete:

• Predajte byt čo najrýchlejšie a najvýhodnejšie;
• Aké dokumenty je potrebné zhromaždiť na predaj bytu (zoznam);
• Ako predať byt sami bez sprostredkovateľov: realitných kancelárií, agentov, maklérov;
• Za akých podmienok a ako predať byt na hypotéku.

A pomocou podrobných pokynov na predaj bytu môžete svoju nehnuteľnosť predať čo najrýchlejšie a najdrahšie.

Ako rýchlo a výhodne predať byt bez realitných kancelárií a sprostredkovateľov - zoznam dokumentov + podrobný návod

Ak ste pri predaji nejakej veci alebo auta využili služby „Z ruky do ruky“ alebo napríklad „Avito“, nebudete mať problém s predajom bytu svojpomocne bez účasti sprostredkovateľov. Tu hlavné- porozumieť zložitosti trhu s nehnuteľnosťami.

Podľa väčšiny odborníkov je výhodné predať bývanie av krátkom čase - takmer nemožné... Ak, samozrejme, máte kupca, ktorý je pripravený ponúknuť vám požadovanú sumu, potom to bude s najväčšou pravdepodobnosťou šťastie a nie vaša schopnosť realitného makléra.

Poznámka!

V praxi je možné zrealizovať byt za pár dní, ale budete musieť zhodiť polovicu svojich nákladov.

Ak však chcete za svoje bývanie zachraňovať dobré peniaze, stojí za to sa pripraviť na to, že budete musieť počkať, kým nájdete menovaného „kupujúceho“. Môže to trvať aj viac ako mesiac, za ten čas bude možné pripraviť všetky potrebné dokumenty.

Pred predajom nehnuteľnosti by ste mali vziať do úvahy jej vlastnosti. Je veľmi ťažké realizovať miestnosť nachádzajúcu sa v komunálnom byte ako jednoduchý "kopeck kúsok" v centre alebo v mestskom dome.

Dnes je zoznam najobľúbenejších predmetov na čele jednoizbové byty nachádza sa v pokojnej rezidenčnej štvrti mesta.

Okrem toho sa odporúča venovať pozornosť pravidelným sezónnym výkyvom na trhu. Počas letných prázdnin a vianočných prázdnin prudko klesá dopyt po bývaní. Ceny zároveň rapídne klesajú, takže o výhodnom obchode ani nemôže byť reč.

Zo všetkého vyššie uvedeného možno dospieť k jedinému záveru: skôr ako začnete predávať byt, dôkladne si preštudujte trh s nehnuteľnosťami.

2. Ako predať byt - bez sprostredkovateľov (samostatne) alebo cez realitnú kanceláriu?

Mnohí z nás rozmýšľajú, či pri predaji bytu využiť pomoc agentúry alebo si všetko urobiť sami? Koniec koncov, tu nie je nič zložité.

Na prvý pohľad sa môže zdať, že na predaji bývania nie je nič zložité, no žiaľ, nie je to tak. Ak chcete predať byt výhodne a v krátkom čase, budete sa musieť pokúsiť. V predaji nehnuteľností totiž existujú úskalia.

2.1. Výhody a nevýhody samostatného predaja bytu

Pre prehľadnosť uvádzame nasledujúcu tabuľku: "Výhody a nevýhody samopredaja bytu a s pomocou realitnej kancelárie (sprostredkovateľa)".

Teraz sa pozrime bližšie:

• Správne hodnotenie bývania. Nikto predsa nechce prísť o peniaze len preto, že nevedel správne oceniť svoj majetok. A strácať čas predajom nehnuteľností, ktorých cena je predražená. Preto správny prístup k hodnoteniu- záruka úspešnej transakcie.
• čas. Napríklad, byt ste ohodnotili správne, začali Vás oslovovať klienti. Ale to nie je úloha, aby ste mohli ukázať bývanie, musíte si vziať voľno z práce, ale na vybavenie všetkých relevantných dokumentov na predaj bytu si budete musieť vziať dovolenku.
• Predplatené výdavky. Máte potenciálneho kupca, od ktorého vyplýva ako dôkaz serióznosti jeho úmyslov kúpiť byt - vklad na transakciu... No ľudí ochotných dať akontáciu jednotlivcovi na realitnom trhu nie je až tak veľa, pretože sa mnohí obávajú podvodu. Ale táto etapa sa dá bez problémov prekonať, po podpise zmluvy a skontrolovaní dokladov k vášmu bytu bude klient pokojný a dá vám zálohu.
• Znalosť nuancií trhu s nehnuteľnosťami. Teraz hovoríme o prípravnej fáze pred transakciou. Ak má váš klient hotovosť na kúpu nehnuteľnosti, nemali by nastať žiadne problémy, ale ak kupuje nehnuteľnosť pomocou požičaných prostriedkov úverovej inštitúcie alebo rodinného kapitálu. Už tu existujú nuansy, ktoré potrebujete vedieť. Ak to zvládnete, potom vo všeobecnosti nie je problém.
• o vypracovanie zmluvy musíte sa obrátiť na skúseného právnika, pretože nebudete schopní samostatne pochopiť všetky jemnosti a zohľadniť nuansy transakcie, pokiaľ, samozrejme, nemáte právnické vzdelanie.
• Zbierka dokumentov potrebných na transakciu. Okrem zmluvy o kúpe bývania budú potrebné dokumenty, ktoré si kupujúci vyžiada v závislosti od transakcie: hotovosť, hypotéka a materský kapitál. Ak máte voľný čas, potom to ľahko zvládnete.
• Vyrovnanie medzi kupujúcim a predávajúcim. Táto fáza je najdôležitejšia, tu je najlepšie vybrať si banku, ktorá vám ako sprostredkovateľa poskytne bezpečnostnú schránku. Obchod v tomto prípade prebehne bez problémov.
• Registrácia zmluvy o predaji bytu. Posledná fáza transakcie, po ktorej dostanete požadovanú sumu za svoju bývalú nehnuteľnosť.

Ak máte pocit, že nemáte voľný čas a neviete nič o realitnom trhu, potom je samozrejme lepšie obrátiť sa o pomoc na profesionálov. A tak smelo do toho.

2.2. 5 užitočných rád pre tých, ktorí sa rozhodnú predať byt bez sprostredkovateľov

Aké chyby netreba urobiť, aby bol predaj nehnuteľnosti úspešný:

• Nepreháňajte náklady na bývaniečo jednoducho nie je pravda. Ak sa byt nachádza na okraji mesta, na poslednom poschodí a potrebuje urgentnú opravu, kupujúci ho jednoducho nebude môcť kúpiť za cenu novej nehnuteľnosti. Adekvátne hodnotenie je kľúčom k úspešnej transakcii.
• Bývanie s „problémami“ by sa nemalo dávať do predaja. Urovnajte všetky nuansy s dokumentmi, pretože inak môžete prísť o klienta, ktorý je pripravený ponúknuť vám požadovanú sumu. V opačnom prípade budete musieť znížiť cenu.
• Študujte trh s nehnuteľnosťami pre adekvátne hodnotenie.
• Prosím, buďte trpezliví.
• transakcia predaja bytu, musí sprevádzať skúsený právnik.

Pri dodržaní týchto jednoduchých pravidiel bude predaj a kúpa bytu rýchla a jednoduchá.

Užitočné rady od realitných expertov, ktoré vám pomôžu rýchlo predať svoj byt sami

Svoj domov sa rozhodnete predať svojpomocne rýchlo a hlavne draho. Je to možné? Áno, toto je úplne realizovateľná túžba. Tesne pred tým, ako ju dáte do predaja, by ste mali dodržiavať niektoré pravidlá realitných maklérov – profesionálov v oblasti kúpy a predaja nehnuteľností.

Rada 1. Stanovte primeranú cenu

Na predaj nehnuteľnosti v krátkom čase je potrebné stanoviť primeranú cenu – nie nadhodnotenú, ale samozrejme nie príliš nízku, ale zodpovedajúcu priemernej cene objektu na trhu s nehnuteľnosťami v oblasti, kde sa bývanie nachádza. , poschodie a typ budovy.

Hodnotenie je možné vykonať bez pomoci odborníkov, ale ak máte pochybnosti o svojich znalostiach a sile, je lepšie obrátiť sa na odborníkov, ktorí sa riadia cenovou politikou a môžu v tejto otázke rýchlo poradiť a poskytnúť primerané posúdenie. Aby ste pri rozhovore s potenciálnym klientom manévrovali, mali by ste poznať nielen cenové maximum svojho bývania, ale aj minimum.

Správne nastavená cena- rýchly predaj, asi 4 týždne, za zníženú cenu do 2 týždňov, ale ak je príliš vysoká, všetko môže vydržať a do 1 roka... Na to treba pamätať pred stanovením konkrétnej ceny nehnuteľnosti.

Povedzme, že chcete mierne nafúknuť hodnotu nehnuteľnosti na základe vašich osobných dôvodov. Čo nás potom čaká? Ponuka bude visieť na trhu dlho, kým ceny naozaj nestúpnu na túto úroveň, alebo kým sa nenájde váš klient, ktorý je pripravený ponúknuť sumu, ktorú potrebujete. Ale to je na pokraji fantázie, pretože všetky transakcie sa uzatvárajú za primerané ceny.

Preto, aby ste objekt implementovali rýchlo a čo je najdôležitejšie, so ziskom, mali by ste:

• určiť primerané skutočné náklady na bývanie;
• zistite, ako môžete negovať nedostatky nehnuteľnosti nielen v inzeráte, ale aj v kontakte s potenciálnym kupcom;
• vyberte si stratégiu predaja, ktorá bude zohľadňovať vaše záujmy;
• je ziskové a v krátkom čase vykonať registráciu transakcie.

Tip 2. Vykonajte potrebnú predpredajnú prípravu bytu

Možno nie je potrebné robiť veľké opravy, ale je potrebné urobiť niečo:

• Neutralizujte všetky pachy, ktoré sú nepríjemné pre čuch. Keď si potenciálni klienti prezerajú priestory, ich prvý názor je vytvorený podľa pachov, ktoré cítia, keď sa blížia k domovu. V každej miestnosti sa po chvíli môže objaviť špecifický zápach obyvateľov, ktorý pre vás možno jednoducho nepocítite, ale inú osobu to nepoteší. Vône pochádzajú z nábytku, kuchyne, kúpeľne a dokonca aj z balkóna. Kupujúcich už podvedome ladia na to, že im byt nevyhovuje. Hlavné pohlcovače zápachu- záclony, tapety, drevený nábytok. Zbavte sa starého obkladu stien a oblepte ho novou tapetou, jednoduchou a vôbec nie drahou, ale úhľadnou, sviežou a ľahkou. WC a kúpeľňu dobre spláchnite. Vetrajte priestor a vyčistite okná. Ale tu nechoď príliš ďaleko aby vaše snaženie a hlavne opravy zjavne neboli nápadné, čo môže potenciálneho kupca upozorniť, v dôsledku čoho si môže myslieť, že pred ním chce niečo zatajiť. Napríklad požiar alebo povodeň.
• Uvoľnite miesto. Najlepšie je odstrániť staré "steny" a skrinky z dohľadu, silne zakrývajú priestor a vytvárajú pocit malého námestia. Nestojí však za to upratať celý nábytok, inak môže potenciálny kupec zažiť určité nepohodlie v prázdnej miestnosti.
• Atmosféra pohodlia a tepla je zárukou dispozície klienta. Svieža aróma kávy a lahodného čaju, vôňa pomaranča, vytvorí pocit pohodlia domova, rozveselí, a tým nasmeruje návštevníka na rozhovor. Vynikajúci kurz psychologického vplyvu.
• Požiadajte o upratovanie vchodu, ak tam nie je upratovačka, budete sa musieť snažiť sami. Koniec koncov, nie je žiadnym tajomstvom, že divadlo začína šatňou-vešiakom, potom predajom nehnuteľností - od vchodu, výťahu, ktorý by mal urobiť prvý a najdôležitejší pozitívny dojem a nespôsobiť znechutenie.
• Vyberte si najvhodnejší čas na zobrazenie vašej nehnuteľnosti na základe jej polohy. Ak je na slnečnej strane, nemali by ste si s potenciálnym klientom dohadovať poobedie, to isté platí, ak vaše okno nie je také atraktívne.
• Zoznam nehnuteľností na predaj v hlavnej sezóne ktorá začína 15. septembra po prázdninách.

Tip 3. Dajte do poriadku všetky titulné dokumenty a vyriešte právne problémy

Každý kupujúci bude upozornený na akékoľvek oneskorenie počas vykonávania transakcie. Preto sa oplatí postarať sa o dokumenty a iné nuansy vopred.

Na námestí by nemali byť registrovaní žiadni nájomníci.

Ak máte možnosť, skúste pred predajom vypísať svojich príbuzných a skontrolovať sa.

Mali by sa vyriešiť problémy s existujúcimi žiadateľmi o nehnuteľnosť.

Ak bola vykonaná prestavba, mala by byť formalizovaná v súlade so zákonom.

Pripravte si potrebné dokumenty:

• Pasy vlastníkov domu.
• Osvedčenie o vlastníctve objektu.
• Základný dokument potvrdzujúci právo na uzavretie transakcie v závislosti od toho, ako sa objekt stal majetkom vlastníka.
• Výňatok z vašej domácej knihy.
• Dohoda o uzavretí transakcie na predaj bývania, vyhotovená právne spôsobilá.
• Povolenie poručníctva, v takom prípade vystupuje maloletý alebo zdravotne postihnutá osoba ako spoluvlastník alebo vlastník nehnuteľnosti.
• Súhlas manžela overený notárom.
• Osvedčenie o registrácii nehnuteľnosti.

Správne a včas pripravené podklady sú prvým kľúčom k úspešnému kladnému vyriešeniu transakcie s bytom. V tomto prípade potenciálny kupujúci skutočne nebude mať žiadne otázky.

4. Ako správne posúdiť byt a aké faktory ovplyvňujú jeho hodnotu

Skôr ako začnete predávať bývanie, musíte vedieť, koľko stojí podobné vo vašom okolí a čo ovplyvňuje jeho cenovú charakteristiku. Niektoré faktory ovplyvňujúce jeho cenu sú objektívne, to znamená, že budú spoločné pre všetkých, zatiaľ čo iné budú závisieť od konkrétneho prípadu.

Čo presne ovplyvní náklady na bývanie, sa rozhodne povedať nedá. Existuje však niekoľko nepopierateľných vyjednávacích prvkov, ktoré ovplyvnia cenovú politiku pri uzavretí obchodu.

4.1. Čo ovplyvňuje cenu bytu pri predaji

Externé informácie:

1. Miesto. Ak sa obytný priestor nachádza v znevýhodnenej oblasti alebo priemyselnej zóne, výrazne to zníži jeho náklady. V prípade blízkosti parku, lesa, nádrže, prírodného objektu cena prudko stúpne.
2. V dostupnosti krok za krokom MHD alebo metro, náklady výrazne stúpajú.
3. Vybudovaná infraštruktúra, čo má pozitívny vplyv na cenu obytnej plochy pri predaji.
4. Poloha bytu, počet podlaží. Bývanie nachádzajúce sa v zlatej strednej ceste je drahšie ako na dolných či horných poschodiach.
5. Panoráma z okna. Ak je objekt orientovaný do dvora, kde sa nachádza park, sú tam krásne stromy, detské ihriská a nie je tam prakticky žiadny hluk, tak to klienta upokojí a zvýši dopyt. A práve naopak, okná smerujúce do vozovky negatívne ovplyvnia cenu, pretože tá prudko klesne.
6. Exteriér domu, čistota územia a prítomnosť zelenej zóny. Udržiavaný krásny dvor s detským ihriskom, kvetinovými záhonmi - príležitosť na zvýšenie ceny nehnuteľnosti. Ale ak sa kontajner s odpadkami nachádza priamo pred vašim vchodom, cena opäť prudko klesne.
7. Stav vchodu a susedov. Prítomnosť narkomanov a alkoholikov sa nebude páčiť nikomu, a tak sa to prejaví aj na predaji bytu. Je lepšie, ak sa o tom kupujúci dozvedia po uzavretí obchodu.

Vnútorné osobné faktory:

1. História životného priestoru. Byt, ktorý zmenil veľa majiteľov, bude horší ako ten, ktorý sprivatizoval jeden vlastník, alebo nehnuteľnosť nachádzajúca sa v novom dome. Ak bola prevedená do vlastníctva rozhodnutím súdu, tak to nepriaznivo ovplyvní aj jej predaj. Nehnuteľnosť voľná z fyzického a právneho hľadiska výrazne vyhráva vo svojej hodnote v porovnaní s tou, kde sú registrovaní príbuzní a viacerí vlastníci, čo si vyžaduje osobitnú pozornosť.
2. Prítomnosť jednoduchej lacnej opravy alebo renovácie. Ak sa vyskytnú nejaké nedostatky pri dokončovaní, potenciálny klient môže mať názor, že na tomto byte sa nikto nezúčastnil, čo negatívne ovplyvní jeho posúdenie.
3. Samostatná kúpeľňa, na hodnote vyhráva nehnuteľnosť, kde je kúpeľňa a WC od seba oddelené.
4. Veľká kuchyňa, väčšina gazdiniek pri výbere budúceho bývania dáva prednosť práve tejto miestnosti.
5. Vysoké stropy- priestor a svetlo, ktoré vizuálne zväčšuje plochu a tým aj vnímanie miestnosti.
6. Prítomnosť balkóna alebo lodžie. Ak máte priestranný balkón/lodžiu a ak oboje, tak je to výhoda, ktorá môže výrazne zvýšiť náklady na bývanie.
7. Stavať kvalitu. U „Chruščovov“ víťazia stalinistické budovy a monolitické domy so zaujímavou architektúrou, ako aj tehlové budovy pred panelákmi.
8. Ak má miestnosť voľné rozloženie, potom existuje možnosť jeho zmeny, čo bude mať pozitívny vplyv na náklady.
9. Byt je pripravený na predaj. Všetky dokumenty musia byť dostupné a v úplnom poriadku.

Samozrejme, medzi vyššie uvedenými faktormi sú viac či menej dôležité, v podstate všetko bude závisieť od predávajúceho aj od kupujúceho.

4.2. Ako ohodnotiť byt

Začnime cenovú procedúru:

• Pri hodnotení bývania na všetkom záleží: dostupnosť výťahu, MHD v pešej dostupnosti, stredné školy, škôlky... Ak chcete vykonať kompetentné a správne posúdenie, mali by ste si preštudovať nehnuteľnosť, ktorá sa nachádza vo vašej blízkosti: štvorec, podlaha, kvalita domu... Okrem toho stojí za to zistiť náklady na meter štvorcový a vynásobiť ich oblasťou. Potom si budete vedieť trochu viac-menej predstaviť, koľko sa dá obytný priestor dať na predaj.
• Ak porovnávate svoj byt s inými nehnuteľnosťami, tak najskôr zavolajte a zistite reálnosť tohto oznámenia. Koniec koncov, veľa realitných kancelárií ísť na takéto triky zvýšiť alebo podceňovať náklady na bývanie. Tu je analýza nákladov na byt podobná analýze nákladov na auto. (Ak máte záujem o informácie o predaji auta, prečítajte si naše vydanie - "")
• Po nájdení podobných objektov je najlepšie objasniť existujúce vlastnosti a nuansy v dizajne. Byt získaný dedením s majiteľmi, ktorí nedosiahli plnoletosť, je lacnejší ako objekt s krištáľovo čistou pozitívnou históriou.

V takom prípade budete môcť objekt, ktorý chcete dať do predaja, zhodnotiť len približne. Úplné určenie nákladov je možné až po odovzdaní nehnuteľnosti do predaja.

Poznámka!

Profesionáli výrazne zjednodušujú posudzovanie, pretože sa dobre orientujú na trhu a vždy sledujú ponuku a dopyt.

Môžete pôsobiť aj ako profesionál, ak na to máte voľný čas a trpezlivosť. Rovnako ako realitný maklér si môžete nájsť podobný objekt a zistiť jeho minimálnu a maximálnu cenu.

Môžete nájsť nehnuteľnosť, ktorá je oveľa väčšia ako tá vaša, za rovnakú cenu, akú požadujete. Ak ale presvedčíte klienta, že sa to oplatí a vysvetlíte, prečo za to chcete presne túto sumu, potom nebudete potrebovať pomoc profesionálov.

Výkon: vaša cenová predpoveď by mala byť založená na rovnakých vlastnostiach. Okrem toho môžete porovnať svoj dom s nedávno dokončenými nehnuteľnosťami a porovnať získané čísla.

Po rozhodnutí o nákladoch s pomocou porovnávacia metóda, aby nedošlo k omylu, pridajte k tomuto 5% ktorý sa dá počas obchodovania vždy vyhodiť. Potom si dajte inzerát na internet alebo do novín a čakajte na hovory. Ak existuje málo žiadostí, potom je lepšie znížiť náklady. V tomto prípade je len na vás, ako rýchlo chcete nehnuteľnosť predať.

Vynechanie ceny bytu celkom za 50 000 rubľov vďaka tomu môžete prilákať oveľa viac potenciálnych zákazníkov.

Ak potom, čo ste pripustili cenu, začalo prichádzať veľa hovorov, cena bola príliš nízka. Postupne ho zväčšujte.

Nezabúdajte, že ceny nehnuteľností sa môžu meniť každý týždeň, preto nezabúdajte na analýzu trhu, inak môžete svojho klienta stratiť alebo naopak dlho hľadať.

Zoznam (balík) potrebných dokumentov na predaj bytu

5. Aké dokumenty sú potrebné na predaj bytu v rokoch 2017-2018 - zoznam požadovaných dokumentov

Hneď ako sa rozhodnete začať predávať rezidenčnú nehnuteľnosť, je potrebné začať s prípravou potrebných dokumentov, aby obchod prebehol bez problémov. Zoznam dokladov pri predaji bytu je slušný. Potenciálny klient sa navyše rýchlejšie rozhodne o obchode, ak je byt právne „čistý“ a má k tomu plný balík. Čo je teda potrebné na to, aby sa postup výrazne urýchlil?

Zoznam dokladov potrebných na predaj predmetu za hotovosť:

• Pasy vlastníkov.
• Osvedčenie a registrácia, ak sa stratila, tak jeho kópia.
• Doklad, na základe ktorého bude vlastníctvo potvrdené.
• Realizačná zmluva. Mal by byť vypracovaný v právnej kancelárii, pretože vám pomôže správne a kompetentne ho vypracovať, pričom zohľadní nuansy a podmienky opačných strán transakcie. Tento dokument sa podpisuje počas procesu registrácie.
• Výpis z vašej domovej knihy alebo potvrdenie o prítomnosti/neprítomnosti prihlásených osôb, ktoré sú v priestoroch registrované. Výpis je možné získať buď na úrade pasu alebo v kancelárii správcovskej spoločnosti.
• Súhlas opatrovníckych orgánov.

Ak bol napríklad byt kúpený skôr s prílohou, potom na jeho predaj budete musieť získať súhlas s opatrovníctvom (kópiu a samotný originál).

Etapy získania dokumentu sú nasledovné:

1. Rodičia prídu so svojím dieťaťom, ak ešte je do 14 rokov(aj keď sú rozvedení) a uveďte:

• osvedčenie z miesta bydliska dcéry / syna;
• technické pasy predávaného a kupovaného bývania;
• osvedčenie o predmete, ktorý sa má predať a získať;
• doklad totožnosti dieťaťa;
• identifikačné doklady rodičov.

1. Rodičia / opatrovníci a samotné dieťa od 14 rokov napíše vyhlásenie o realizácii starého a uzavretí kúpnej transakcie na nový objekt.
2. Štátne orgány do niekoľkých týždňov rozhodnú, urobia kontrolu, či nie sú dotknuté práva detí. Po ktorom sa vydáva písomný súhlas na predaj a kúpu bývaniašpecifikované v prihláške.
3. Súhlas manžela overený notárskym úradom.

Dodatočný balík:

• Katastrálny pas. Ak ho nemáte k dispozícii, rýchlo ho získate v Multifunkčnom centre, ktoré sa nachádza v mieste vášho bydliska. To bude trvať 5 dní.
• Technický pas. Nebude sa vyžadovať dokončenie transakcie, ale pre kupujúceho môže záležať napríklad na tom, či kupuje byt s využitím úverových prostriedkov alebo s investíciou rodinného kapitálu. Ak ho chcete získať, musíte kontaktovať ZINZ... Doba vykonávania od 15 dní. Naliehavá exekúcia do 10 dní, ale za to budete musieť zaplatiť trochu viac.
• Výpis z jednotného štátneho registra pre objekt. Tu bude uvedený vlastník, vecné bremeno (je alebo nie). Takýto výpis môže dostať ktokoľvek, bez ohľadu na postoj k vášmu majetku.
• Dokument obsahujúci informácie o osobnom účte objektu. Takýto certifikát je možné získať od správcovskej spoločnosti.
• Osvedčenie o absencii nedoplatkov za energie. Potvrdenie, že neexistujú žiadne komunálne dlhy.
• Certifikát potvrdzujúci, že nie ste zaregistrovaný v neuropsychiatrickej ambulancii a narkológii. Kupujúci ich môže požiadať, ak pochybuje o vašej primeranosti. Takže transakciu možno napadnúť na súde s dostupnými dôkazmi o nespôsobilosti.

Dostupnosť dokumentov výrazne urýchli proces uzatvárania obchodu.

Zmluva o predaji a kúpe bytu (vzor)

6. Aktuálna kúpno-predajná zmluva bytu na rok 2017-2018 (vzor si môžete stiahnuť z odkazu)

Doklad na realizáciu objektu nemá založenú evidenčnú formu. Môžete sledovať odkaz. Nemusíte to overovať u notára. Hoci mnohí sa uchyľujú k tejto konkrétnej možnosti. Nadobudne účinnosť až po registrácii vlastníckeho práva.

6.1. Predmet zmluvy

Bez podpísania dohody podľa jednoduchého vzoru nie je možné uzavrieť obchod. Predmetom v tomto prípade je nehnuteľnosť: predmetom transakcie sa môže stať akákoľvek nehnuteľnosť na bývanie.

Poznámka!

Ak sa na základe jednej zmluvy predáva niekoľko objektov, pri jej zostavovaní by ste mali uviesť počet a vlastnosti každej predávanej obytnej nehnuteľnosti.

Ak sa miestnosť nenachádza v novom dome, uvádzajú sa informácie o dome:

• materiál, z ktorého sú vyrobené podlahy a hlavne strecha;
• rok výstavby; dátum obnovy konštrukcie;
• počet poschodí.

V prípade nehnuteľného majetku by sa malo uviesť:

• obytná a plná kvadratúra;
• počet priestorov;
• samostatné alebo priame;
• suma je uvedená.

Predmet zmluvy- hlavná a hlavná podmienka, bez ktorej bude z právneho hľadiska zbytočná. Obytná nehnuteľnosť by mala tiež uvádzať, ktorá časť sa predáva:

• celý majetok alebo jeho časť;
• niekto si ponechá právo na pobyt po jeho vykonaní;
• neprítomnosť alebo prítomnosť vecných bremien.

Vlastník musí potvrdiť vlastníctvo certifikátu, ktorého informácie sú predpísané v texte zmluvy:

• číslo a kedy bolo prijaté;
• séria a názov orgánu, kde bol prijatý.

Predmetom zmluvy nemôže byť každá nehnuteľnosť na bývanie, ale len taká, ktorá je vo vlastníctve akejkoľvek organizácie alebo jednoduchého jednotlivca.

Dôležité!

• Predmetom transakcie sa nemôžu stať ani priestory, ich časť, ktoré sú zatknuté.
• Ak nehnuteľnosť slúži ako záložné právo, tak pri jej realizácii budete potrebovať písomné povolenie záložného veriteľa.
• Ak zmluva obsahuje zákaz predaja, nemožno ho realizovať.
• Predmetom zmluvy sa nemôže stať nehnuteľnosť nachádzajúca sa v schátranej alebo schátralej budove, ktorá je predmetom demolácie.

6.2. Strany transakcie

Strany transakcie sa nazývajú kupujúci predmetu, a teda predávajúci. A spĺňať nasledujúce požiadavky:

• väčšina;
• legálna kapacita;
• vlastníctvo priestorov je zákonné.

Nasledujúce informácie sú uvedené na stranách transakcie:

• celé meno;
• registrácia;
• číslo, ako aj séria, kedy bolo prijaté a kým bol vydaný pas občana Ruskej federácie.

Hlavná pozornosť dvoch strán transakcie by mala byť spôsobená práve spôsobilosťou na právne úkony (či vlastník rozumie tomu, čo robí) pri predaji a kúpe bývania.

Ak sa po predaji nehnuteľnosti preukáže, že vlastník nerozumel tomu, čo robí, tak podľa súdu možno takúto nehnuteľnosť vrátiť a obchod stratí platnosť. V tomto prípade zostane svedomitý kupujúci bez ničoho.

• Notár, ktorý osvedčí dokument na realizáciu, môže len vizuálne určiť spôsobilosť na právne úkony 2 účastníkov obchodu.
• Výpis z Jednotného štátneho registra právnických osôb môže obsahovať niektoré informácie, ale nie vždy.
• Ak máte akékoľvek pochybnosti o tom, či vlastník nehnuteľnosti podáva správu o svojom konaní, je lepšie transakciu odložiť alebo požiadať vlastníka, aby potvrdil svoju právomoc.
• Oplatí sa byť opatrný, ak majiteľ bytu používa alkohol alebo je starší.

6.3. Základné podmienky zmluvy

Okrem predmetu je ďalšou významnou položkou cena bývania. K tomuto bodu by sa malo pristupovať so všetkou zodpovednosťou. Väčšina majiteľov nehnuteľností nechce platiť daň, preto uvádzajú podhodnotenú hodnotu, ktorá má ďaleko od trhovej ceny.

Toto musíte vedieť!

V prípade, že bude transakcia napadnutá a súd rozhodne o vrátení nehnuteľnosti predávajúcemu, môže dobromyseľný kupujúci počítať len s vrátením sumy, ktorá bola uvedená v predajnom doklade.

Okrem toho sa za základnú podmienku považuje zoznam osôb, ktorým zostane právo na bývanie aj po jeho predaji:

• rodinní príslušníci vlastníka, ktorí zostávajú v byte;
• nájomca nehnuteľnosti a osoby s ním žijúce;
• podnájomca priestorov v lehote podnájmu uvedenej v dokumente;
• nájomca, v prípade, že právo zdržiavať sa v priestoroch je zahrnuté v doklade o doživotnej rente;
• občania, ktorí majú právo na celoživotné užívanie;
• dlžník v stanovenej lehote bezplatného užívania priestorov;
• ak ide o deti, ktoré nedosiahli plnoletosť, možno ich vysťahovať až po získaní povolenia na opatrovníctvo.

6.4. Dôvody na ukončenie transakcie

Len z iniciatívy jednej strany nemožno zmluvu o realizácii zrušiť. Podmienky pre inhibíciu obsiahnuté v článku 450 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, nasledujúci:

• súhlas dvoch protiľahlých strán;
• na žiadosť kupujúceho alebo predávajúceho, ale len súdnou cestou.

Rozhodnutie súdu môže vyhovieť žiadosti žiadateľa iba vtedy, ak druhá strana transakcie vážne porušila zmluvné podmienky:

• odmietnutie bývalého vlastníka priestorov zrušiť ich registráciu;
• odmietnutie zaplatiť náklady na bývanie;
• prítomnosť práv iných osôb k majetku a pod.

Ukončenie kúpy a predaja o mesiac neskôr po výkone nového vlastníka vo vlastných právach je nemožné. Jednoduchšie je ukončiť obchod pred registračným postupom.

Ak si protistrany všetko prediskutovali a vzájomne sa rozhodli, vzniká dohoda o uznaní transakcie za neplatnú. Po realizácii môžete zrušiť zmluvu, jej úkony.

Kúpa a predaj bývania je neplatná iba na súde z týchto dôvodov:

• transakcia porušuje podmienky existujúceho zákona;
• podpis dohody bol vykonaný v opitosti, čo bolo urobené nevedome;
• bola zistená neschopnosť jednej z protistrán transakcie;
• odhalenie klamstva, vyhrážok, nátlaku, násilia voči jednej zo strán;
• vykonaná transakcia bola uznaná ako falošná;
• iné prípady, ktoré môžu odporovať zákonu.

6.5. Nuansy v texte dokumentu

Zmluva je hlavným dokumentom, ktorý sa odporúča dôkladnejšie preštudovať a v tomto prípade je lepšie kontaktovať právnika. V texte dokumentov je veľa úskalí. Proces prevodu finančných prostriedkov musí byť vysvetlený do najmenších podrobností:

• keď sa peniaze posielajú na účet vo finančnej inštitúcii alebo sa prevádza hotovosť;
• Je tento prevod sumy potvrdený dohodou alebo aktom, ak je záloha, tak ktorou.

V texte je tiež dôležité uviesť všetky existujúce nedostatky, a to je potrebné nielen pre budúceho majiteľa, ale aj pre súčasného.

Ak jednou stranou transakcie nie je samotný vlastník nehnuteľnosti, ale jeho splnomocnený zástupca, potom odporúča sa venovať pozornosť , kedy bol dokument zaregistrovaný. Ak je plná moc staršia ako rok a vlastník je starý, potom je lepšie byť pozornejší.

Ak priestory získal predchádzajúci vlastník užívaním materský kapitál, nadobúdateľ by mal zabezpečiť, aby boli podiely po kúpe obydlia rozdelené rovnomerne medzi všetkých vlastníkov.

6.6. Dodatočné dohody

V prípade zmeny podmienok zmluvných strán transakcie sa uzatvára dodatočná dohoda. Strany transakcie môžu vykonávať zmeny:

• platobné podmienky;
• postup výpočtu;
• výška zálohy;
• registračné náklady;
• platnosti zmluvy.

Nuansy dodatočnej dohody sú nasledovné:

• je zaregistrovaný u Rosreestr spolu s hlavným dokumentom a iba pred prvým;
• je nevyhnutne písomná;
• podpísané oboma stranami transakcie.

Pri zostavovaní zmluvy je potrebné podrobne popísať nehnuteľnosť, práva a existujúce povinnosti zmluvných strán, spôsoby prevodu zálohy a celú sumu za byt. Pomôže to predchádzať nepredvídaným situáciám a súdnym sporom.

Sprievodca krok za krokom pozostávajúci zo 7 po sebe nasledujúcich krokov na predaj bytu bez účasti sprostredkovateľov

7. Ako výhodne predať byt bez sprostredkovateľov – návod pre predajcov nehnuteľností krok za krokom

Keď sme sa rozhodli zbaviť sa starých metrov štvorcových, začneme sa pýtať: ako predať byt výhodne a rýchlo, či potrebujete pomoc realitných kancelárií, alebo môžete proces transakcie vykonať sami bez sprostredkovateľov.

Ale ako to urobiť správne, pretože naliehavá dohoda výrazne znižuje náklady na bývanie a ziskový predaj môže chvíľu trvať. Ak to chcete urobiť, odporúčame vám prejsť postupne 7 jednoduché kroky.

Krok 1. Stanovili sme si ciele a podmienky predaja bytu

Pri rozhodovaní o predaji vašej nehnuteľnosti nezabúdajte, že existujú mŕtve obdobia, počas ktorej je realitný trh úplne pokojný a môžete predávať metre štvorcové, len za zníženú cenu.

Poznámka!

Neuvádzajte nehnuteľnosti na predaj od konca decembra do februára(novoročné sviatky) a začiatkom leta(prázdniny / prázdniny). Počas zvyšku roka je dopyt po obytnej ploche stabilný.

Preto, ak je účelom transakcie dobrý zisk, nemali by ste sa zapájať do implementácie mimo sezóny. V tejto dobe je lepšie začať pripravovať všetky potrebné dokumenty a byty na predaj. Vďaka čomu môžete zarobiť dobré peniaze, napríklad, na kúpu inej nehnuteľnosti. Mimochodom, o tom sme už písali v jednej z našich publikácií.

Krok 2. Hodnotíme našu nehnuteľnosť

Najlepšie je určiť náklady na objekt bez pomoci špecialistov. Na pomoc vám v tom prídu noviny alebo, samozrejme, globálne siete – internet. Cenu bývania si predsa nemôžete stanoviť len tak náhodne. Taktiež ho nezdvíhajte do neba a neklesajte na minimum. Obchod musí byť ziskový a ziskový.

Keď sa náklady na metre štvorcové nafúknu, nový majiteľ nehnuteľnosti sa môže hľadať dlhé roky. A ak sa podcení, obchod povedie k strate. Vzdať sa môžete iba vtedy, ak vaša reklama nebola dlho populárna.

Náklady na bývanie ovplyvňujú tieto hlavné faktory:

• miesto: prestíž oblasti;
• prítomnosť dobre vybavenej infraštruktúry;
• blízkosť verejnej dopravy;
• poschodí a rok výstavby domu, v ktorom sa metre štvorcové nachádzajú.

Krok 3 Začíname inzerovať byt

Realizácia bývania rýchlo a draho, celkom realizovateľná túžba. Aby to bolo možné, musí byť správne inzerovaný a stavaný do priaznivého svetla. Koniec koncov, hlavným a hlavným pravidlom obchodu je kompetentná reklamná spoločnosť.

Na tento účel môžete použiť akékoľvek dostupné metódy a prostriedky: umiestniť reklamy do obľúbených miestnych novín alebo využiť pomoc globálnych sietí, ktoré ponúkajú množstvo portálov, na ktorých používatelia uverejňujú reklamy.

Text inzerátu na predaj by nemal obsahovať veľa informácií, potrebovať špecifiká.

Niekoľkými vetami sa oplatí opísať všetky pozitívne stránky priestorov, aby ste presvedčili potenciálneho klienta, že je to vaša nehnuteľnosť - pre neho výhodná akvizícia... Inzerát je potrebné doplniť fotografiami.

Informáciu o predaji bytu môžete umiestniť na reklamné stojany, zastávky MHD alebo na dvere vchodov. To pritiahne potenciálnych klientov, ktorí majú záujem o obytný priestor nachádzajúci sa vo vašej oblasti.

Krok 4 Pripravíme byt na prehliadky a rokujeme s kupujúcimi

Ak chcete rýchlo predať bývanie, musíte ho dať do poriadku. Žiadny klient by ani len neuvažoval o uzavretí obchodu, ak je obytný priestor v hroznom havarijnom stave.

Renovácia sa neoplatí, keďže nový majiteľ si všetko prerobí sám. V tomto prípade pomôže všeobecné čistenie a lacné kozmetické opravy.

Hlavnou úlohou prípravy priestorov na transakciu je odstránenie zjavných nedostatkov.

Zbavte sa všetkého starého bez ľútosti! Čím väčší a ľahší priestor, tým výnosnejšie dom vyzerá.

Tieto jednoduché, nekomplikované akcie vizuálne poskytnú miestnosti viac priestoru a zbavia ju nepríjemných pachov predchádzajúcich majiteľov. Preto je čistota kľúčom k úspešnému obchodu.

V tomto štádiu mali by ste sa pripraviť na hovory aj návštevy zákazníkov... Pri správnej komunikácii a zobrazovaní sa záruka predaja výrazne zvýši.

Vopred sa oplatí zvážiť všetky negatívne aspekty bývania a pripraviť si zoznam výhod.

Okrem toho nezabudnite, že budete musieť komunikovať s úplne neznámymi ľuďmi, ktorých úmysly zostávajú záhadou.

Krok 5. S kupujúcim (kupcami) vyhotovíme a podpíšeme predbežnú zmluvu o predaji a kúpe bytu alebo o zálohovej zmluve.

Podpis tohto dokumentu je zárukou pre predávajúceho, že klient neodmietne kúpu nehnuteľnosti a pre kupujúcich, že vlastník ju nedá inej.

Pri uzavretí zmluvy dostane majiteľ priestorov od klienta zálohu za obytnú plochu, ktorá je zároveň uzavretá aj v predbežnej dohode. Z právneho hľadiska má rovnakú silu aj dohoda o zálohe či zálohe, ktorú mnohí uzatvárajú namiesto predbežnej dohody.

Pri podpise dokumentu to musí vedieť vlastník nehnuteľnosti rozdiel medzi zálohou a zálohou... Dôležité je všetko právne kvalifikovane zapísať do zmluvy.

Vlastnosti zálohy a platby vopred:

• Ak je transakcia predaja priestorov z akéhokoľvek dôvodu zrušená, zálohová platba sa vráti kupujúcemu v plnej výške.
• Ak bola vykonaná záloha, jednostranné odmietnutie uzavretia transakcie bude mať za následok zaplatenie pokuty vinníkom.
• Ak majiteľ odmietne nehnuteľnosť predať, preplatí klientovi dvojnásobnú pokutu.
• Ak obchod zlyhá vinou kupujúceho, záloha zostáva vlastníkovi nehnuteľnosti.

Predbežná dohoda je vyhotovená v ľubovoľnej voľnej forme, v ktorej sú uvedené údaje o právnickej / fyzickej osobe. osoby, údaje o pase protistrany, adresa predávanej nehnuteľnosti, doba prevzatia záväzkov, výška zálohy alebo akontácie. Dátum je uvedený v dokumente a sú uvedené podpisy opačných strán transakcie.

Krok 6. Začneme proces odhlásenia z bytu a zbieranie osvedčení o absencii dlhov za účty za energie

Po uzavretí predbežnej dohody, prijatí zálohy alebo zálohovej platby je potrebné odhlásiť sa z bytu a získať certifikáty s informáciami o osobnom účte pre účty za energie.

Odhlásiť sa môžete cez pasový úrad alebo pasového úradníka v správcovskej spoločnosti.

Zaberie vám to niekoľko dní. V prípade osobného odvolania na štátnu inštitúciu dostanete pečiatku výpisu a potrebné doklady v deň odvolania.

Osvedčenia o absencii dlhu možno získať aj od správcovskej spoločnosti a iných organizácií poskytujúcich služby: gorgaz, elektrické siete, spoločnosť na odvoz odpadu.

Krok 7. Realizujeme platby za byt a odovzdávame prihlasovacie doklady

Pri uzatváraní transakcie je možné vzájomné vyrovnanie uskutočniť pri podpise hlavnej zmluvy alebo pri akte prevzatia a prevodu bývania. Ako bankovým prevodom, tak aj v hotovosti. Oveľa bezpečnejšie je však získať konečnú sumu za byt cez bezpečnostnú schránku... Tento postup je ručiteľom, že bývalý vlastník dostane vopred dohodnutú sumu.

Ako prebieha transakcia kúpy a predaja bytu cez bezpečnostnú schránku?

1) V prítomnosti pracovníka banky sa peniaze vložia do cely, potom si majiteľ bytu môže všetko skontrolovať a starostlivo spočítať.

Za príplatok si tiež môžete skontrolovať pravosť bankoviek.

2) Potom sa prostriedky vložia do balíka s podpismi predajcu a klienta.

3) Po dokončení obchodu a odovzdaní dokladov k bytu kupujúcemu dostane bývalý majiteľ nehnuteľnosti platbu z banky.

Kúpna zmluva sa uzatvára v jednoduchej forme alebo overená notárskym úradom.

Ak ste to nikdy nezažili, potom je lepšie vyhľadať pomoc kvalifikovaného právnika. Pri jeho vyhotovení je potrebné dbať na to, aby dokument obsahoval všetky informácie o transakcii, termíne, predávanej nehnuteľnosti a spôsobe vysporiadania medzi zmluvnými stranami.

Poslednou fázou je prevod priestorov na nového vlastníka a podpísanie zmluvy.

Od tohto momentu je všetka zodpovednosť za objekt plne na pleciach nového majiteľa. Skladá sa v 2 kópiách, v prípade hypotéky banka potrebuje ďalšie.

Potom môže bývalý vlastník dostať výpočet z bunky. Obchod bol dokončený.

Osvedčené spôsoby predaja bytu na hypotéku

8. Ako predať byt na hypotéku - TOP-4 skutočné spôsoby

Nie každý vie, že je celkom možné predať byt kúpený na hypotéku. Samozrejme, v tomto prípade je nehnuteľnosť založená. Ukazuje sa, že vlastník nemá možnosť samostatne disponovať s bytom.

Existujú však spôsoby, ako predať nehnuteľnosť na hypotéku. Ty to dokážeš 4 osvedčené spôsoby. Každá z nich zahŕňa úzky kontakt s bankovou organizáciou.

Spôsob 1. Predaj bytu za hotové

Táto možnosť je najziskovejšie pre tých, ktorí si zobrali hypotéku. Pri výbere tejto metódy by ste mali zvážiť hľadanie kupujúceho na zaťažený majetok môže to byť ťažké.

Zaznamenať si! Dnes je ponuka bytov, ktoré nie sú v zástave, obrovská. Preto sa kupujúci obávajú nehnuteľností, ktoré sa predávajú s určitými ťažkosťami.

Tento spôsob kúpy sa najčastejšie využíva pri bytoch, ktoré sú ešte zapnuté etapa výstavby... Zároveň je najväčší dopyt po tých, ktoré budú čoskoro hotové.

Okrem toho je táto možnosť vhodná pre nové nehnuteľnosti nachádzajúce sa v elitné oblasti a má tiež vylepšené rozloženie. Ponuka takýchto bytov v mestách zvyčajne nie je príliš vysoká.

Pri predaji hypotekárneho bytu za hotovosť sa musíte pripraviť na to, že takáto transakcia zahŕňa niekoľko etáp:

1. V prvom rade sa kupujúci a dlžník musia obrátiť na notára. Tu sa vypracuje dohoda o zámere na vykonanie príslušnej transakcie s bytom.
2. Kupujúci prevedie peniaze banke, čo je nevyhnutné na úplné uzatvorenie hypotéky. Rozdiel medzi touto sumou a cenou bytu sa platí predávajúcemu.
3. Po uzavretí dlhu sa z bytu odstráni vecné bremeno.
4. Pri vyňatí nehnuteľnosti zo záložného práva predávajúci a kupujúci zaevidujú kúpno-predajnú zmluvu v regionálnej komore. Ak je byt vo výstavbe, zmluva o účasti na spoločnej výstavbe je vystavená nanovo novému vlastníkovi.

Niekedy sa táto možnosť pre hypotekárny byt nazýva dôverné ... Je to spôsobené tým, že splácanie úveru vykonáva kupujúci vopred, ešte pred kúpou.

Tradične sa hypotekárny dlh ukladá priamo na účet a zvyšné peniaze sa ukladajú do bezpečnostnej schránky. Predávajúci ich dostane až po úplnom zrealizovaní obchodu a prevode vlastníctva bytu na kupujúceho.

Spôsob 2. Úver alebo prevod hypotekárnych záväzkov

Táto možnosť sa využíva v súlade s princípom prevodu kolaterálu. V súlade s ním je možné byt predať, ak kupujúci prevezme všetky záväzky z hypotekárneho úveru.

V zásade si v tomto prípade môžete nájsť kupca sami. Zvyčajne sú hypotekárne byty dosť opatrný ... Napriek tomu je po nich dopyt.

Môže to mať niekoľko dôvodov:

• záložný majetok sa zvyčajne predáva za nižšiu cenu;
• po bytoch v prestížnych oblastiach je dopyt trvalo vysoký, aj keď sú zaťažené hypotékami;
• obľúbené je bývanie s vysokokvalitnou povrchovou úpravou, ako aj vylepšeným plánovaním.

Treba mať na pamäti, že kupujúci musí mať stabilné zamestnanie, dostatočnú mzdu, a pozitívne úverová povesť.

Kupujúci domu bude musieť prejsť štandardným procesom žiadosti o hypotéku. V prípade, že sa na základe výsledkov jeho zváženia prijme kladné rozhodnutie, urobí sa záver Nový zmluvy.

V súlade s touto dohodou sa byt stáva vlastníctvom kupujúceho, ale zostáva v zástava ... Zároveň dlh na hypotéke spláca nový klient.

V tomto prípade sa od dlžníka bude vyžadovať minimálne úsilie. Úverová organizácia zvyčajne vykonáva opätovnú registráciu záložného práva v Obchodnom dome. Predávajúci je povinný podpísať iba dokument o želaní postúpiť hypotekárne záväzky.

Vo všeobecnosti bude predaj bytu prostredníctvom postúpenia vyžadovať o 20 dni... Päť z nich bude vynaložených na odstránenie vecného bremena a ďalších 14 bude musieť zapísať zmluvu s novým vlastníkom.

Metóda 3. Implementácia s pomocou úverovej inštitúcie

Tento prípad sa od predaja za hotovosť líši tým, že všetky úkony pri predaji bytu prechádzajú na banku. Táto možnosť je vhodná pre tých, ktorí z viacerých dôvodov nemajú možnosť venovať sa predaju nehnuteľnosti.

Úverová organizácia si kupca nájde sama. Ďalej sa absolútne všetky fázy transakcie vykonávajú bez účasti dlžníka.

Výpočty sa robia ako v prvej schéme predaja: kupujúci zanikne hypotekárny dlh, zvyšok sumy sa založí do cely. Hneď po dokončení všetkých dokumentov pre transakciu bude predajca schopný inkasovať túto sumu.

Metóda 4. Sebarealizácia

Už z názvu možnosti predaja sa môže zdať, že nie je úplne legálna a prebieha bez účasti banky. Nie je to pravda, pretože v každom prípade bude musieť byť požičiavajúca inštitúcia informovaná o všetkých fázach transakcie. Ide o to, že predávajúci a kupujúci vykonajú absolútne všetky potrebné úkony nezávisle.

Dôležité! Odborníci radia predávajúcim, aby upozornili kupujúcich, že byt je už v zálohe v počiatočnej fáze transakcie ... Ak sa tak nestane, môže dôjsť k strate dôvery medzi stranami predaja a kúpy. Kupujúci sa v takejto situácii môže rozhodnúť, že transakcia s bytom nie je úplne legálna.

Pri predaji hypotekárneho bytu na vlastnú päsť budete musieť prejsť nasledujúcimi fázami transakcie:

1. Predávajúci nájde kupca, ktorý súhlasí s kúpou bytu.
2. Kupujúci podá banke žiadosť o odkúpenie založenej veci.
3. Predbežná kúpna zmluva je vyhotovená, notársky overená.
4. Prenajímajú sa dve bankové bunky. V jednom kupujúci zaplatí peniaze potrebné na splatenie hypotéky, v druhom- zvyšok vo výške rozdielu medzi cenou bytu a sumou zahrnutou v prvej bunke.
5. Byt je stiahnutý z hypotéky.
6. Informácie o predaji bytu sa zadávajú do Rosreestr.
7. Po prijatí dokumentárneho potvrdenia o registrácii transakcie banka vyberie peniaze z prvej bunky a predajca z druhej bunky.

Táto možnosť predaja bytu je väčšinou oveľa rýchlejšia. Ale nájsť kupca v tomto prípade môže byť ťažké.

Okrem toho na získanie súhlasu banky na predaj bytu je potrebné, aby úverová inštitúcia nemala voči dlžníkovi žiadne pohľadávky. Inými slovami, táto možnosť je vhodná pre tých, ktorí pravidelne platí mesačné platby a nemá žiadne oneskorenia.

Existujú teda štyri hlavné spôsoby, ako predať byt kúpený na hypotéku ešte pred splatením úveru. Prirodzene, každý z nich má svoj vlastný Výhody a obmedzenia .

Pre prehľadnosť porovnania sme klady a zápory všetkých možností zohľadnili v tabuľke:

Tabuľka prehľadne ukazuje, aké sú výhody a nevýhody jednotlivých možností predaja hypotekárneho bytu.

9. Typické chyby pri predaji bytu

Pri predaji nehnuteľnosti mnohí spotrebitelia nevedia, ako správne zrealizovať transakciu ziskovo a rýchlo bez pomoci profesionálov. Čo teda môžeme urobiť zle?

Chyba 1. Zlé ocenenie bytu

Hlavným problémom všetkých majiteľov domov je nesprávne určenie jeho hodnoty... Zvyčajne na jej posúdenie potrebujete použiť informácie z najpopulárnejšieho realitného webu vo vašom meste, vybrať podobné možnosti a zistiť ich cenu.

Na základe získaných informácií vlastník spravidla nastaví vyššiu hodnotu. Samozrejme, že by ste chceli za svoje priestory dostať vysokú sumu, ale uvidí potenciálny klient vašu reklamu?

Najlepšie je preštudovať si všetky podobné predmety tak, že zavoláte majiteľom a zistíte, v akom stave je miestnosť, aké dokumenty sú k nej k dispozícii. Teda získať všetky informácie, ktoré môžu ovplyvniť cenu. Po analýze údajov stanovíme skutočnú cenu nehnuteľnosti. Nepreceňovať, ale ani nepodceňovať.

Chyba 2. Predpredajná príprava bytu nebola urobená

Byt nie je pripravený na predaj. Zvyčajne to pozostáva z čistenia, vyprázdnenia prebytočných nečistôt a vetrania. V tomto prípade by ste mali dať veci do poriadku nielen v samotnej miestnosti, ale aj na schodisku a vo vchode.

Prvý dojem robí kupujúci už pri vchode. Dá sa to dohodnúť s upratovačkou alebo školníkom.

Ak miestnosť nemá reprezentatívny vzhľad, mala by sa vykonať malá oprava, pričom sa neoplatí robiť drahú, pretože je zbytočná. Ale možnosť rozpočtu zvýši atraktivitu v očiach potenciálneho klienta.

Chyba 3. Predávajúci je úplne nepripravený na rokovania s kupujúcimi

Dohoda s kupujúcim by mala byť nielen v reči, ale aj na papieri. Po prísľube odkúpenia nehnuteľnosti od vás môže pokojne hľadať pre neho iné výhodnejšie možnosti a vy môžete prísť o potenciálneho klienta. Preto sa okamžite oplatí položiť otázku zálohy alebo zálohy.

Skryť nevýhody a porozprávať sa o výhodách bývania. Nebojte sa zjednávať a argumentovať, prečo je vaša nehnuteľnosť lepšia ako ostatné. Izbu treba ukázať pokojne bez emócií. Choďte na rokovania, ak na ne nie ste pripravení, potom bude ťažké uzavrieť ziskový obchod.

Chyba 4. Nesprávne vyhotovené dokumenty

Predtým, ako dáte svoj dom na predaj, mali by ste sa pripraviť všetky potrebné balíky dokumentov:

• osvedčenie o evidencii nehnuteľnosti,
• doklad potvrdzujúci totožnosť majiteľa,
• tie. pas zo ZINZ,
• katastrálny,
• extrakt,
• EGRP.

Ak bola nehnuteľnosť kúpená legálne, tak súhlas manžela s dohodou alebo predmanželskou zmluvou a osvedčenie o registrácii manželstva .

Ak sa bývanie kupuje pomocou hypotekárnych fondov, budete potrebovať:

• osvedčenie o absencii dlhov voči organizáciám poskytujúcim služby,
• výpis z Jednotného štátneho registra a ďalšie dokumenty.

Správne pripravené dokumenty - rýchly a výhodný obchod.

Treba tiež pamätať na to, že kúpna zmluva musí obsahovať všetky potrebné informácie, aby sa predišlo problémom v budúcnosti.

Modlitby a sprisahania za rýchly predaj bytu

10. Ako rýchlo predať byt: sprisahania a modlitby - 100% výsledok

Niektorí veria, že ak chcete predať byt za dobrú cenu a rýchlo, musíte použiť ľudové znaky a presvedčenia. Je to tak?

10.1. Modlitba za výhodný predaj bytu

Ak chcete predať dom za vyššiu cenu, musíte urobiť nasledovné:

• Počas nového mesiaca odstráňte všetky odpadky z bytu, odneste ich na križovatku a povedzte: "Máš tento odpad a moje peniaze späť!"
• Potom vložte do všetkých rohov brmbolce a povedzte veľmi nahlas vo všetkých miestnostiach: "Nech peniaze vrátia peniaze".
• Neskôr deň zbierať drobné a dať ich ľuďom v núdzi.
• Prineste sviečku z kostola do bytu a zapáľte ju a potom povedzte: "Obchodníci a obchodníci utekajú k Božiemu ohňu".

Potom nehnuteľnosť inzerujte a ukážte potenciálnym klientom.

10.2. Ako rýchlo predať byt - ľudové prostriedky

Existuje niekoľko techník, ktoré vám môžu pomôcť pri predaji nehnuteľností. Rituály musíte vykonávať iba v dome, ktorý sa chystáte dať na predaj. Tu sú:

1. Pred začatím predaja bývania by sa malo nasýtiť čistou energiou, mala by stúpať po celom priestore. Na to potrebujete čisté vedierko, najlepšie nové. Naplňte ju studenou vodou a umiestnite na niekoľko dní na tmavé miesto. Neskôr 3 dni dobre umyte jej podlahy... Po dokončení mokrého čistenia by mal človek premýšľať o tom, že sa vzdá svojich starých rohov a dá ich niekomu, kto zaplatí dobrú sumu.
2. Všetky obytné miestnosti majú sušienky. Predtým, ako zadáte nehnuteľnosť na predaj, musíte sa uistiť, že potenciálny klient má pri obhliadke priestorov pohodu a pokoj. K tomu sa odporúča položiť na stôl tanier dobrôt.
3. Od staroveku bola pšenica považovaná za symbol peňazí. Existuje názor, že ak dáte jedno zrno naraz do všetkých rohov, môžete rýchlo realizovať byt.

Všetky rituály sa najlepšie vykonávajú na úsvite, v deň príchodu potenciálneho klienta.

10.3. Ako predať byt rýchlejšie - ľudové znamenia

Tí, ktorí veria vo všetky znamenia, sa skutočne stanú skutočnosťou. Je ťažké polemizovať s populárnou poverou, pretože ich skúsenosti sa hromadili počas mnohých storočí.

Existujú nejaké náznaky rýchleho a výhodného predaja rezidenčných nehnuteľností? Samozrejme, že existuje. Niektoré z nich je možné použiť na akýkoľvek predaj, iné zasa len na predaj bytu.

1. Nemôžete nikomu povedať, že sa chcete zbaviť svojich starých metrov štvorcových. O tom je potrebné hovoriť až pri uzavretí obchodu.
2. Keď sa vás pýtame, ako prebieha proces predaja nehnuteľnosti, nemali by ste o tom hovoriť s pocitom rozkoše. Stojí za to odpovedať pokojne, ale aj bez sťažností.
3. Ak je niekto proti predaju, dom bude visieť.
4. Keď príde potenciálny klient, je potrebné nie priamo textovo, ale akoby náhodou ho prinútiť sedieť v miestnosti. Pravdepodobnosť dohody sa v tomto prípade zvýši.
5. Nudný kupujúci - za dobrú cenu. Len buď trpezlivý.
6. Klient má vždy viac peňazí, ako sa snaží ukázať. Ak chce od vás kúpiť byt, chýbajúcu sumu vždy nájde. Mimochodom, o tom sme už písali v jednej z našich publikácií.
7. Existuje staré populárne znamenie: ak má dom jedného majiteľa, potom je oveľa jednoduchšie ho predať.

10.4. Modlitba, ktorá vám umožní rýchlo a úspešne predať dom

Tu sú príklady niekoľkých populárnych sprisahaní:

1. Prečítajte si modlitbu nad vedrom vody: „4 rohy, môj byt a koláčik. Odmietam ťa, od zámkov, ťažkých dverí, od sušienok a 4 rohov. Kto mi dá za teba peniaze, dostane aj teba. Amen -3 krát» ... Potom podlahy opláchneme vodou, najdôležitejšie je umytie predsiene. Vodu nalejeme priamo na cesto. Ak však pri vynášaní vedra niekto prekáža, modlitba nebude mať svoju silu.
2. O 3:00 hod, vyslovujeme sprisahanie na metle: „Všetko dobre zametám ako smeti, zametám, a tak si klienta pribijem k domu. Prvý klient príde ku mne, druhý, no ďalší nakúpi - odnesie si domov. amen"... Potom musíte ísť spať a začať sa pomstiť skoro ráno, keď sa objavia prvé slnečné lúče. Rituál opakujte 3 dni po sebe.
3. Táto modlitba sa číta pred príchodom potenciálneho klienta, potrebujete vedieť presný čas, kedy navštívi byt. „Moje svetlé okná, moje pozlátené prahy, skrútené matrice, stĺpy. Pozri a zjednávaj so mnou. amen".
4. Obrad prechodu jednoduchou sviečkou. Pokúste sa vytiahnuť knôt, zapáliť ho na oboch stranách a kým nebude tlieť, musíte si prečítať sprisahanie: „Oheň je večný a môj duch je poznačený striebrom, zlatom a dobrom. amen"... To, čo zostane po vyhorení knôtu, by ste mali nosiť všade so sebou, kým sa nehnuteľnosť nepredá.

10.5. Ako zlepšiť energiu v dome alebo byte pred predajom

Pomerne jednoduchý rituál založený na elemente ohňa:

1. Zapáľte kostolnú sviečku a sústreďte sa na jej plameň, pričom sa snažte myslieť na to, že všetka negativita zmizne, ako horí oheň.
2. S horiacou sviečkou pristúpte k vchodovým dverám a prejdite s nimi celým príbytkom po stene v smere hodinových ručičiek. Nezabudnite sa pozerať na plameň a myslite si, že je s vami všetko v poriadku, že váš domov je najpohodlnejší a najteplejší.
3. Skúste si uvedomiť, že váš domov je naplnený láskou a pokojom. Vaše steny pomáhajú všetkým nájomníkom a vám premeniť nápady na skutočnosť.
4. Keď ste si istí, že váš byt vám skutočne pomáha, myslite na to, že v interiéri ste úplne chránení pred zlými ľudskými úmyslami a zlom.

Tento jednoduchý obrad pomôže zlepšiť energiu v dome alebo byte, vďaka čomu sa v ňom váš budúci kupujúci bude cítiť oveľa pohodlnejšie.

Populárne otázky, ktoré vznikajú pri predaji bytu, a odpovede na ne

11. Často kladené otázky (FAQ) pri predaji bytu

Pri uzatváraní transakcie na predaj a kúpu nehnuteľnosti môžu nastať ťažkosti, pretože predávajúci nepozná úskalia, s ktorými sa môže stretnúť pri predaji bytu a Občiansky zákonník Ruskej federácie.

Otázka 1. Je možné predať byt kúpený s materským kapitálom?

Predaj bytu, ktorý bol predtým získaný z prostriedkov rodinného certifikátu, zapísaného vo vlastníctve v pomere ku všetkým členom rodiny, je starostlivo monitorovaný opatrovníkom. Dbá na to, aby nedochádzalo k porušovaniu práv plnoletých detí – teda aby po uzavretí obchodu na predaj nehnuteľnosti nadobudnutej pomocou osvedčenia deti neprišli o svoj podiel. Kvôli tomuto Nemôžete predávať bývanie bez povolenia od vládnej agentúry.

Na získanie súhlasu, rodičia predložia dôkazy o tom, že po uzavretí transakcie nebudú porušené práva ich detí, a to:

• za to dostanú podiely na novom byte alebo dome;
• po nadobudnutí ďalšieho objektu na bývanie nebude veľkosť plochy vôbec v novej nehnuteľnosti menšia ako v odcudzenej nehnuteľnosti, to znamená, že nebytové podmienky budú na rovnakej úrovni alebo lepšie.

Je teda možné predať bývanie zakúpené s materským kapitálom, ale za určitých podmienok:

1. Povolenie opatrovníka na scudzenie nehnuteľnosti bolo prijaté.
2. Deti, ktoré nedosiahli plnoletosť, nestratia svoje podiely na žiadnom inom bývaní a nezhoršia sa životné podmienky.

Otázka 2. Je možné predať byt na hypotéku?

Áno, je možné predať byt na hypotéku. Okrem toho existuje veľa osvedčených spôsobov, ako predať hypotekárny byt, o ktorých sme hovorili skôr v tomto článku.

Jediný problém, s ktorým sa možno stretnúť v procese uzatvárania dohody, je odobratie licencie úverovej inštitúcii, ale je to veľmi zriedkavé.

Predaj nehnuteľnosti cez hypotéku bude vyzerať takto:

1. všetky podmienky a podrobnosti sú medzi predávajúcim a kupujúcim dojednané ústne;
2. je uzavretá predbežná dohoda a z vlastných prostriedkov kupujúceho sa platí preddavok;
3. predávajúci odovzdá klientovi všetky dokumenty súvisiace s nehnuteľnosťou na bývanie: list vlastníctva / darovacia zmluva, kópie pasov / rodný list, matričný list, osvedčenie o ZINZ, plán, kópia osobného účtu a výpis z domovej knihy / certifikát;
4. banka skontroluje predložené doklady a nadobudnutý predmet, vyhodnotí ho a následne vydá súhlas s obchodom;
5. ako podklad je pripravená a uzatvorená zmluva o predaji bytu;
6. doklad o predaji a kúpe je zaevidovaný;
7. platba za byt prebieha na účet predávajúceho alebo cez bezpečnostnú schránku, čo je oveľa pohodlnejšie.

Ako vidíte z vyššie uvedeného zoznamu, nehnuteľnosť je možné predať aj na hypotéku a nie je to také zložité, ako sa na prvý pohľad zdalo, najmä preto, že pracovníci finančnej inštitúcie sú vždy pripravení zodpovedať všetky vaše otázky.

Otázka 3. Je možné predať byt na hypotéku a kúpiť iný na hypotéku?

Dlžníci sa často chcú presťahovať do bytu v inej oblasti alebo sa im bývanie zdá príliš malé.

Pri vykonávaní takýchto operácií v byte nie sú prakticky žiadne ťažkosti nezaťažený záložným právom a je vo vlastníctve predávajúceho, o čom existujú listinné dôkazy.

Ak bola nehnuteľnosť kúpená na hypotéku, predávajúci ju bude musieť zložiť veľký veľa úsilia a stráviť veľa času.

Ale teoreticky je to celkom realistické:

1. Na existujúci byt budete musieť nájsť kupca, ktorý bude súhlasiť so splatením dlhu z hypotekárneho úveru.
2. Potom banka zostaví Nový zmluvu o úvere, na základe ktorej bude kupovaný byt záložným právom.

Banky súhlasia s takýmito operáciami, len ak to znesie pre nich akékoľvek prospech .

Otázka 4. Ako predať podiel v byte?

Predaj podielu na byte vo vlastníctve viacerých osôb prebieha podľa presne stanovených, stanovených pravidiel. Všetci majitelia by si mali uvedomiť, že majú výhodu v nadobúdacie právo, aby sa predišlo problémom so zákonom pri predaji nehnuteľnosti.

1) Právo prvej prednosti. Predaj podielu na byte je regulovaný Občiansky zákonník Ruskej federácie čl. 250... Kde je naznačený mechanizmus, podľa ktorého majú účastníci spoločného majetku prednosť, teda právo "Prvé vykúpenie" podiel, ktorý sa plánuje predať cudzincovi.

Dôležité!

Výkupné právo patrí predovšetkým vlastníkom a až po odmietnutí užívania je možné nehnuteľnosť predať tretej osobe.

Ale tieto obmedzenia sa nevzťahujú na zmluvu o darovaní podielu... S majetkom teda v tomto prípade môžete nakladať aj bez súhlasu spoluvlastníkov. V tomto prípade môžu vlastníci podať žalobu na súd, aby dokázali, že darovacia transakcia je fiktívna. V tomto prípade sa nový vlastník vystavuje riziku straty nadobudnutého podielu.

V praxi sa veľmi často treba vysporiadať s tým, že najprv kupujúci vypracuje zmluvu o darovaní podielu a až potom ako vlastník nadobudne zvyšok domu. V tomto prípade bude hodnota podielu potvrdená dokladom o kúpe a predaji.

2) Rozhodnutie s oznámením. Na základe Občiansky zákonník Ruskej federácie, článok 250, bod 2.3 vlastník podielu je povinný pred predajom to oznámiť spoluvlastníkom v písaní... V prípade, že odmietnu kúpiť alebo ho nemôžu vykúpiť do mesiaca, potom môže predávajúci predať svoj podiel tretej osobe.

O rozhodnutí realizovať svoj podiel môžete informovať pomocou notára alebo telegramom / listom s oznámením o prijatí.

3) Problémy a úskalia. Ak sa po odoslaní oznámenia vlastníkom o podmienkach predaja podielu zmenia špecifikované nuansy transakcie, v smere zlepšenia práv klienta, napríklad sa znížia náklady alebo sa podiel poskytne na splátky, potom musia byť spoluvlastníci o týchto novinkách informovaní.

V prípade, že bol predaj uskutočnený s porušením práv spoluvlastníkov, potom majú všetci účastníci podielového spoluvlastníctva právo na 3 mesiace napadnúť transakciu predaja a nákupu na súde.

Otázka 5. Akú daň treba zaplatiť pri predaji bytu v rokoch 2016-2017?

S rok 2016 predajcovia musia platiť daň z predaja bytu vo výške 13% zo sumy presahujúcej 1 milión rubľov. (odpočet dane) prijatý v dôsledku predaja bytu, ak bol vo vlastníctve menej ako 5 rokov(ak bola transakcia vykonaná skôr ako v roku 2016, potom je potrebné zaplatiť daň, ak nehnuteľnosť vlastnila menej ako 3 roky).

Taktiež od roku 2016 je potrebné v kúpno-predajnej zmluve uviesť hodnotu nehnuteľnosti. nie menej ako 70 % z katastrálnej hodnoty objektu.

Znížiť si môžete aj sumu, z ktorej bola vypočítaná výška dane na 1 000 000 rubľov, teda využiť odpočítanie dane, príp za sumu vynaloženú na kúpu bývania.

Otázka 6. Aká je lehota na podanie daňového priznania 3-NDFL za predaj nehnuteľnosti?

Po predaji bytu priznanie 3-NDFL môžete podať len na daňový úrad ďalší rok, do 30. apríla vrátane.

Napríklad ak bola transakcia predaja a kúpy uzavretá v roku 2017, vyhlásenie sa podáva v roku 2018 najneskôr do 30. apríla, pričom samotná daň sa platí najneskôr do 15. júla.

V prípade nedodržania lehoty na podanie ohlasovacieho dokladu bude daňovníkovi účtovaná pokuta vo výške 5% o výške nezaplatenej dane za každý neúplný alebo celý mesiac odo dňa ustanoveného na jej poskytnutie, ale nie menej ako 1 000 rubľov a nie viac ako 30 % sumy uvedené vo vyhlásení.

Otázka 7. Aké doklady je potrebné predložiť daňovému úradu pri predaji bytu?

Daňovník poskytne daňovému úradu tento zoznam dokumentov:

• 3-NDFL
• zmluva o predaji bytu;
• doklad totožnosti;
• platobné doklady, ktoré môžu potvrdiť náklady na kúpu predaného obydlia, v prípade, že jeho hodnota viac ako 1 milión rubľov.

Otázka 8. Čo potrebujete vedieť o 3-NDFL pri predaji nehnuteľnosti v rokoch 2016-2017?

Pri predaji nehnuteľnosti v roku 2016 je potrebné podať priznanie do 30. apríla 2017 vrátane.

To isté platí pre predaj majetku v roku 2017 - podanie 3-NDFL priznania do 30.4.2018.

Ak obytná plocha patrila vlastníkovi menej ako 5 rokov, v tomto prípade budete musieť nahlásiť príjem, ktorý ste dostali, vydaním 3-NDFL.

Na vypracovanie vyhlásenia sú potrebné tieto dokumenty a údaje:

• Meno, miesto a dátum narodenia, číslo a séria, dátum vydania a kým bol pas vydaný, registračná adresa;
• zmluva o predaji bývania;
• kontaktné údaje na daňový úrad, ak má odborník nejaké otázky;
• ak je hodnota nehnuteľnosti vyššia ako 1 milión rubľov, bude potrebná dohoda o kúpe bytu.

P.S. Ak máte stále otázky na tému predaja bytu - opýtajte sa ich v komentároch k článku.

12. Záver + video k téme

Keď ste sa rozhodli začať predávať svoj dom na vlastnú päsť bez pomoci profesionálov, mali by ste si to dobre uvedomiť po prvé musíte sa na tento proces dôkladne pripraviť. A na to potrebujete poznať hlavné pravidlá a tajomstvá úspešného obchodovania, ktoré majú realitné kancelárie.

Vaša ponuka musí byť konkurencieschopná a relevantná. Náklady by sa nemali preháňať, ale nemali by sa ani znižovať. Vopred si pripravte potrebný balík dokumentov a dajte nehnuteľnosť do poriadku. A čo je najdôležitejšie, buďte trpezliví a čas.

Ak pochybujete o tom, že môžete rýchlo a výhodne predať svoj dom (či už byt, dom atď.), Potom je lepšie nestrácať čas a vyhľadajte odbornú pomoc.

Na konci témy vám odporúčam pozrieť sa video na túto tému , v ktorej autor hovorí, čo robiť, keď je potrebné predať byt do určitého dátumu rýchlo, bez zníženia ceny:

To je z našej strany všetko. Prajeme Vám veľa šťastia a úspešný predaj Vašej nehnuteľnosti! Podeľte sa o svoje názory, skúsenosti a komentáre v komentároch.