Investície do nehnuteľností v Rusku

Nedávno som čoraz častejšie začal premýšľať o investíciách do nehnuteľností v Rusku a rozhodol som sa napísať samostatnú poznámku o svojich úvahách. Začnem malým exkurzom do histórie.

Obľúbenosť investícií do nehnuteľností je spôsobená predovšetkým prudkým rastom cien, ktorý sa začal začiatkom prelomových 90. rokov. Vrchol rastu bol v rokoch 2005-2006 - vtedy ceny rástli míľovými krokmi a nedržali krok s realitou trhu.

Aktivita kupcov v dvoch hlavných mestách Ruska bola pôsobivá. Kto si chcel byt kúpiť, často zaň zaplatil sumu o 5-10% vyššiu, ako je tá súčasná, inak by byt mohol ísť ďalším kupcom. Investície do nehnuteľností v Rusku rýchlo naberali na obrátkach. Kúpiť si bývanie v novostavbe nebolo jednoduché - to znamenalo radenie, prípadne platbu v hotovosti. Tí, ktorí sa v tom období zaoberali nehnuteľnosťami, nerástli slabo.

Nakoniec sa ceny za pár rokov zdvojnásobili! Nadšenie opadlo a developeri majú problémy s predajom postaveného bývania. Realitný trh sa teda dostal do bodu nasýtenia, situáciu developerom skomplikoval začiatok svetovej hospodárskej krízy, ktorá podkopala solventnosť strednej triedy. V dôsledku toho trh s nehnuteľnosťami citeľne znížil obrat, no ceny stále rastú.

Ak si teraz vyberáte objekt a neviete, na ktorú spoločnosť sa obrátiť, napíšte mi pomocou formulára spätnej väzby. Zdarma podelím kontakty na skúsených maklérov, ktorí vedia poradiť a pomôcť s výberom objektov.

Investovanie do nehnuteľností je módne

Teraz je investícia do nehnuteľností vo svete spoľahlivou a osvedčenou investíciou kapitálu. Výnimkou sú problémové regióny náchylné na prírodné katastrofy a vojny. Nehnuteľnosti sa neboja inflácie, bývanie neustále rastie na cene (pokiaľ, samozrejme, za oknom neprepukla strašná finančná kríza).

Najvýnosnejšie pre investície do nehnuteľností v Rusku sú miliónové mestá, v ktorých bude vždy existovať dopyt po prenájme alebo kúpe nehnuteľností. V Rusku je zoznam takýchto miest malý - sú to Moskva, Petrohrad, Nižný Novgorod, Novosibirsk, Samara, Jekaterinburg, Čeľabinsk, Omsk, Rostov na Done, Kazaň, Volgograd a Ufa. Pre nás ako investorov sú najatraktívnejšie Petrohrad a Moskva. Ide o najväčšie domáce megalopole s množstvom výhod. Pracovných miest a vzdelávacích inštitúcií je tu dosť a dopyt po prenájme bude vždy.

Kiyosaki považuje investovanie do nehnuteľností (mimochodom, čoskoro napíšem o jeho investičnej stratégii) za jednu z najvýnosnejších činností. To platí aj pre komerčné nehnuteľnosti, keďže podnikanie sa rozvíja úmerne počtu obyvateľov.Pri výbere komerčných nehnuteľností zohráva rozhodujúcu úlohu poloha nehnuteľnosti, preto je konkurencia v tejto medzere na trhu veľmi vysoká.

Ziskovosť mojich investícií za rok 2017 je približne 30% ročne, najnovšie správy o mojich investíciách si môžete prečítať týždenne. Každému čitateľovi odporúčam absolvovať kurz lenivý investor. Prvý týždeň je úplne zadarmo.

Väčšina veľkých investorov sa domnieva, že najvýnosnejšie je investovať do zahraničných nehnuteľností. Vyspelá ekonomika, absencia živelných pohrôm a defaultov, lacné hypotéky – to všetko robí bývanie v zámorí mimoriadne atraktívnym. Ale to, aj keď s naťahovaním, je u nás možné.

Plánujem na vlastnej skúsenosti vyskúšať nasledujúcu možnosť investície do nehnuteľností.

Kupujeme byt v Petrohrade za 2-3 milióny rubľov. Ďalších 50-100 tisíc investujeme do kozmetických opráv. Potom to začneme odovzdávať - ​​od 20 000 rubľov mesačne plus platba za KU. Ročne sa získa viac ako 240 tisíc čistého zisku. Jednoduchými výpočtami sa ukazuje, že za 10 a pol roka je vstupná investícia plne splatená. Vôbec sa mi nechce čakať 10 rokov, preto som problematike zníženia doby návratnosti venoval pomerne veľa času.

Takže, aby sa skrátiť dobu návratnosti investícií do nehnuteľností Použijem nasledujúce metódy:

1. Zvýšiť likviditu nehnuteľností.

Tento spôsob mi poradil kamarát, ktorý sa teraz aktívne venuje realitám. Metóda spočíva v zdražovaní prenájmu nehnuteľností, z dôvodu denného prenájmu bývania. Metóda je dosť agresívna, nakoľko zahŕňa riziká poškodenia majetku, nedostatku stálych zákazníkov a pod.

Teraz priemerné náklady na prenájom jednoizbového bytu v Petrohrade začínajú od 2-3 tisíc rubľov. Ukazuje sa, že aj keď si vezmete 2 000 rubľov za deň (na kompenzáciu možných rizík a CU), cena prenájmu za mesiac sa zvýši na 60 000 rubľov. za mesiac! Vezmeme si kalkulačku a počítame: vydelíme 2,5 milióna 60 000 a vydelíme 12, vyjde nám 3,5 roka. Kvôli dodatočným rizikám môže byť toto obdobie zaokrúhlené na 4 roky. Už to nie je zlé????

2. Investovanie príjmov z prenájmu

Príjem z bytu okamžite spadne do investičného toku. Pri priemernej návratnosti 3 % mesačne pri použití zloženého úročenia sa ukazuje, že doba návratnosti investícií do nehnuteľností sa skracuje na 2,5 roka! (s mesačným dobíjaním 60 000 rubľov).

Je jasné, že tieto výpočty sú skôr svojvoľné. Na zohľadnenie všetkých rizík je potrebná profesionálnejšia analýza trhu. Ale sakra, návratnosť aj za 3 roky je fakt super.

Benefit-benefit, ale pár miliónov navyše, žiaľ, zatiaľ nemám. Čo robiť v tomto prípade? V zásade je možné získať hypotéku, ktorú zaplatia nájomníci. Na tento krok ale ešte nie som emocionálne pripravený, aj keď vo všeobecnosti je princíp fungovania rovnaký, používajú sa len kreditné prostriedky a za použitie musíte platiť úroky. Vzhľadom na moju individuálnu neznášanlivosť voči úverom som nerobil hĺbkovú analýzu hypotekárnych ponúk, preto Vás žiadam, aby ste ma opravili, ak sa vo výpočtoch mýlim.

Takže približný plán postupu pri použití hypotéky.

Na prvú splátku nájdeme 300 tisíc a berieme byt na 30 rokov za 13 % ročne. Preplatok je obludný, no straty z hypotéky viac ako vykompenzuje nájomné. Hlavnou nevýhodou použitia hypotéky vo vyššie opísaných metódach je dlhá doba návratnosti. Ak však v dohľadnej dobe príde nová vlna vzrušenia z bývania, bude možné predať byt na vrchole cien, splatiť hypotéku jedným ťahom a získať dobrý zisk.

Tu je matematika.