Житлові та житлово-будівельні кооперативи. Поняття, організація, статут, органи управління. Прийом у члени кооперативу Житлово-будівельних та інших кооперативу

Житлові або житлово-будівельні кооперативи організують фізичні особи, а іноді й юридичні особи на вільних засадах. Завданням такої некомерційної організації є управління будинком, і навіть реалізація права кожної людини житло, реалізація потреби у житло. Діють учасники кооперативу на засадах членства. Учасники житлового кооперативу особистою участю, своїми вкладеннями набувають житла, виконують обов'язок щодо утримання та реконструкції будинку.

Члени житлово-будівельного кооперативу задіяні у будівництві житла. Чинний закон не дає чітких відмінностей між житловим та житлово-будівельним кооперативом, але із найменування установ зрозуміло, що житловий кооператив організується, коли є матеріальний об'єкт - будівля, житловий будинок. У разі житлово-будівельного кооперативу будинок тільки будується.

Організація кооперативу. Статут житлового кооперативу

Рішення про організацію житлового кооперативу приймається засновниками кооперативу. Особи, які висловили волю організувати кооператив та підтвердили свій намір голосуванням за організацію кооперативу, стають засновниками. Голосування застосовується для прийняття статуту кооперативу.

Організація кооперативу здійснюється компетентним органом – зборами засновників. Ще задовго до фактичного створення кооперативу проводиться низка підготовчих заходів: потрібно вирішити організаційні питаннята визначити нерухомий об'єкт - предмет діяльності кооперативу та його членів.

Обов'язковим юридичним актом кооперативу, якого його діяльність неможлива, є статут. Це свого роду зведення правил та принципів, якими організація керується у своїй діяльності. Статут затверджується засновниками зборах.

У тексті статуту вказуються назва кооперативу, його координати, правила, затверджені для громадян, які планують вступити до кооперативу, порядок внесення та суми грошових внесків, порядок несення особами, які беруть участь у кооперативі, його збитків, відповідальність учасників, завдання, для вирішення яких створено кооператив та інші важливі питання. Статут може містити будь-які положення, якщо вони не суперечать чинному закону та не мають між собою суперечностей.

Члени житлового кооперативу

Закон визначає, що членами кооперативу можуть бути фізичні особи, якщо на момент участі у голосуванні вони досягли 16 років, та в деяких випадках юридичні особи. Для членства у кооперативі потрібна участь зазначених суб'єктів у голосуванні за створення кооперативу.

Законом встановлено правила щодо кількості членів кооперативу. Відповідно до ЖК РФ не можна створити кооператив із числом членів менше 5. Максимально допустима кількість членів визначається чисельністю житлових приміщень у будинку, для управління яким створено кооператив. Для вступу до кооперативу на правах членства потрібно подати до правління належним чином заповнену заяву. Протягом 30 днів воно розглядається та затверджується. Далі особа, яка претендує на членство, сплачує вступний внесок, і з цього моменту стає повноправним членом кооперативу.

Управління кооперативом

До органів управління кооперативом закон відносить:

конференцію – вищий орган правління в кооперативі;
голови та правління житлового кооперативу;
збори членів кооперативу.

Діяльність конференції, межі її повноважень регулюються статутом кооперативу. Конференція збирається на чергові збори, які проходять зазвичай не рідше, ніж раз на 12 місяців, а також важливим питаннямможуть відбуватися позачергові збори. У межі діяльності конференції входить розгляд питань, пов'язаних із документацією кооперативу, правилами вступу та виходу учасників, правомочністю членів кооперативу.

Правління кооперативу розглядає повсякденні, поточні питання організації, вибирає зі свого складу голови, який уповноважений представляти кооператив, діяти від його імені та контролювати виконання рішень правління.

Збори визнаються такими, що відбулися, якщо на ньому особисто були присутні не менше половини членів кооперативу. Для визнання рішення зборів правомочним потрібно набрати не менше половини голосів усіх осіб, які беруть участь у голосуванні. Якщо обговорюється питання, відображене у статуті кооперативу, які проголосували на підтримку прийняття рішення, має бути не менше трьох чвертей членів кооперативу, які взяли безпосередню участь у голосуванні, та особисто були присутніми на зборах.

Рішення зборів засновників

Питання, які обговорюються на зборах засновників, пов'язані з діяльністю кооперативу, реалізацією його планів та проектів, повноваженнями органів правління. Рішенням засновників обирається:

голова та секретар зборів;
ревізійна та лічильна комісії зборів;
учасники правління кооперативу, голова правління;
на зборах засновників затверджується порядок денний та статут, обговорюються інші нагальні питання.

Висновки, яких прийшли збори, оформляються спеціальним документом - протоколом зборів. У ньому обов'язково вказується дата проведення зборів, кількість присутніх, кількість тих, хто проголосував «за» і «проти» з приводу цих питань. У протоколі ставлять підписи члени зборів, його голова та секретар.

Питання відповідь

Безкоштовна онлайн юридична консультація з усіх правових питань

Задайте питання безкоштовно та отримайте відповідь юриста протягом 30 хвилин

Запитати юриста

Також вам будуть корисні наступні статті

Припинення діяльності з управління МКД у зв'язку із змінами статусу ліцензії
Інформування органів МСУ та власників приміщень до МКД про рішення, прийняті ліцензійною комісією та органом ДЖН
Порядок організації та здійснення ліцензійного контролю
Реєстри інформації, що містять відомості про ліцензування діяльності з управління МКД
Порядок ухвалення рішення про надання ліцензії або про відмову
Ліцензування діяльності з управління багатоквартирними будинками
Створення умов управління багатоквартирними будинками
Безпосереднє керування багатоквартирним будинком власниками
Управління багатоквартирним будинком, що знаходиться у державній чи муніципальній власності
Вибір способу керування багатоквартирним будинком. Загальні вимоги
Господарська діяльність товариства власників житла
Голова правління товариства власників житла
Ревізійна комісія товариства власників житла
Обов'язки правління товариства власників житла
Права членів ТСЖ і не є такими власників приміщень

Під житловими та житлово-будівельними кооперативами розуміється добровільне об'єднання громадян та (або) юридичних осіб на основі членства з метою задоволення потреб громадян у житлі, а також управління житловими, нежитловими приміщеннямиу кооперативному будинку (п. 1 ст. 110 ЖК РФ).

Відмінності зазначених двох видів кооперативів полягають у наступному:

а) члени ЖК своїми коштами беруть участь у придбанні, реконструкції та подальшому утриманні багатоквартирного будинку (п. 2 ст. 110 ЖК);
б) члени ЖБК своїми коштами беруть участь у будівництві, реконструкції та подальшому утриманні багатоквартирного будинку (п. 3 ст. 110 ЖК РФ).

Дія ЖК РФ не поширюється інші спеціалізовані споживчі кооперативи, створювані з задоволення потреб громадян у житло відповідно до федеральними законами про такі кооперативи. Порядок створення та діяльності таких кооперативів, правове становище їх членів визначаються зазначеними федеральними законами (п. 5 ст. 110 ЖК РФ). Сказане вище відноситься, зокрема, до житлово-накопичувальних кооперативів,діяльність яких ЖК РФ не регламентує. Правовий статуста діяльність таких кооперативів регулюються загальними нормамиДК РФ про юридичних осіб та споживчих кооперативів, а також правилами Федерального закону "Про житлові накопичувальні кооперативи".

Право на вступ до житлових кооперативівмають громадяни, які досягли 16 років, та (або) юридичні особи (п. 1 ст. 111 ЖК РФ). Право членства у кооперативі юридичних у ЖК РРФСР 1983 р. не було, але було передбачено у п. 1 ст. 116 ЦК України. Проте ст. 111 ЖК РФ не слід розуміти так, що членами кооперативів, що розглядаються, можуть бути тільки юридичні особи, з наступних причин:

а) таке уявлення суперечить меті створення кооперативу – задоволенню потреб громадян у житлі;
б) у разі кооператив був би об'єднанням юридичних – асоціацією чи союзом, тобто. некомерційною організацією іншого виду, що діє відповідно до Федерального закону від 12 січня 1996 р. № 7-ФЗ "Про некомерційні організації". Зауважимо, що цей Закон не застосовується щодо споживчих кооперативів.

Громадянами,які мають право вступу в кооператив, можуть бути лише фізичні особи, які досягли віку 16 років. Слід пам'ятати, що ЖК РРФСР 1983 р. обмежував коло осіб, бажаючих вступити до ЖБК. Таке право належало лише наступним особам:

а) повнолітнім громадянам, тобто. досягли віку 18 років, або громадянам, прирівняним до 18-річного віку;
б) тим із громадян, які постійно проживали у цьому населеному пунктіі при цьому потребували поліпшення житлових умов.

Слід гадати, що невключення зазначених обмежень у ЖК РФ розширило правові умовидля інвестицій у нерухомість, що необхідне сучасної ринкової економіки.

Заможні громадяни та інші громадяни,визнані за встановленими ЖК РФ підставах, що потребують поліпшення житлових умов, мають переважне право на вступ до кооперативу. Однак це право виникає у таких громадян лише щодо тих ЖК та ЖБК, які організовані за сприяння органів державної влади. Російської Федерації, органів державної влади суб'єктів РФ чи органів місцевого самоврядування(П. 2 ст. 111 ЖК РФ).

Право на вступ до ЖК і ЖБК належить як громадянам Російської Федерації, досягли встановленого ЖК РФ віку, а й іноземним громадянам, і навіть особам без громадянства.

Юридичні особи,які мають право вступати до ЖК і ЖБК, може бути як комерційними, і некомерційними організаціями. Однак участь деяких видів юридичних осіб в інших комерційних та некомерційних організаціях може бути поставлена законом у залежність від дотримання певних умов. Наприклад, унітарні підприємства, засновані як на праві господарського відання, так і на праві оперативного управління, мають право бути учасниками (членами) інших організацій лише за згодою власників майна відповідних унітарних підприємств.

Порядок створення ЖК та ЖБКнаступний (ст. 112 ЖК РФ):

а) кількість членів кооперативу має бути не менше п'яти;
б) число членів кооперативу не повинно перевищувати кількість житлових приміщень у кооперативом, що будується або купується. багатоквартирному будинку.

Положення про обмеження максимальної кількості членів кооперативу є новим. Воно пов'язується не з кількістю квартир у багатоквартирному будинку, а з кількістю житлових приміщень у ньому. Нагадаємо, що поняття "житлове приміщення" позначає квартиру та ізольовану кімнату у квартирі;

в) рішення про організацію кооперативу приймається зборами засновників.

Засновники – фізичні особи можуть брати участь у зборах особисто чи через своїх представників, уповноважених належним чином оформленими довіреностями.

Представляти інтереси юридичних осіб мають право їх виконавчі органи (директор, генеральний директорта ін.), уповноважені на це законом та установчими документами, або інші особи, повноваження яких засвідчені відповідними довіреностями;

г) у зборах засновників кооперативу вправі брати участь особи, які бажають організувати цей кооператив;
д) на установчих зборах приймаються рішення про створення ЖК або ЖБК та затвердження його статуту;
е) рішення зборів засновників про організацію ЖК або ЖБК та про затвердження його статуту вважається прийнятим за умови, якщо за це рішення проголосували особи, які бажають вступити до кооперативу (засновники). Таке рішення оформляється протоколом;
ж) послідовність дій засновників щодо створення кооперативу така:
- – підготовка проектів статуту та інших рішень, необхідних створення кооперативу;
- – узгодження розбіжностей та підготовка остаточної редакції зазначених вище документів;
- – підготовка зборів засновників з питань, що належать до компетенції таких зборів, а також визначення дати, часу, місця та форми його проведення;
- - Проведення зборів засновників і прийняття на ньому рішень з розглянутих питань з дотриманням вимог ЖК РФ;
- – оплата державного мита та надання установчого та інших необхідних документівпро створення кооперативу до органу, який здійснює державну реєстрацію юридичних осіб;
з) членами ЖК або ЖБК з моменту його державної реєстрації як юридична особа стають особи, які проголосували за організацію кооперативу.

Статут кооперативує єдиним установчим документом як ЖК, так і ЖБК. Юридичне значення статуту у тому, що він є локальним нормативним документом, обов'язковим для самого кооперативу як юридичної особи та всіх її членів. Отже, статут кооперативу обов'язковий до виконання:

– загальними зборами (конференцією) кооперативу;
- Правлінням кооперативу;
- Головою правління кооперативу;
– ревізійною комісією(Ревізором);
– усіма учасниками кооперативу;
– третіми особами.

На підставі свого статуту ЖК або ЖБК (в особі відповідного органу управління) виступає:

- Учасником цивільного обороту;
- Суб'єктом трудових правовідносин;
- Суб'єктом податкових правовідносин;
- Суб'єктом інших правовідносин.

Статут індивідуалізує юридичний статус конкретного ЖК чи ЖБК з урахуванням загальних вимог законодавства.

У статуті ЖК або ЖБК повинні утримуватися такі відомості (ст. 113 ЖК РФ):

а) найменування кооперативу;
б) місце знаходження кооперативу;
в) предмет та цілі діяльності кооперативу;
г) порядок вступу до членів кооперативу;
д) порядок виходу з кооперативу та видачі пайового внеску, інших виплат;
е) розмір вступних та пайових внесків;
ж) склад та порядок внесення вступних та пайових внесків;
з) відповідальність за порушення зобов'язань щодо внесення пайових внесків;
і) склад та компетенція органів управління кооперативу та органів контролю за діяльністю кооперативу, порядок прийняття ними рішень, у тому числі з питань, рішення з яких приймаються одноголосно чи кваліфікованою більшістю голосів;
к) порядок покриття членами кооперативу завданих їм збитків;
л) порядок реорганізації та ліквідації кооперативу;
м) інші положення, що не суперечать ЖК РФ та іншим федеральним законам.

Слід знати, що ЖК та ЖБК не мають права здійснювати цивільно-правові угоди, що суперечать цілям та предмету їх діяльності, певним законом, іншими нормативними правовими актами, і навіть статутами кооперативів. Такі правочини є нікчемними на підставі ст. 168 ЦК України.

У ст. 114 ЖК РФ сказано, що державна реєстрація кооперативуздійснюється відповідно до законодавства про правила державної реєстрації юридичних осіб. Такі правила встановлені у ст. 51 ДК РФ та Федеральному законі "Про державну реєстрацію юридичних осіб та індивідуальних підприємців". Вони однакові всім юридичних.

Під державною реєстрацією юридичних осіброзуміється акт внесення до державний реєстрвідомостей про створення, реорганізацію та ліквідацію юридичних уповноваженим федерального органу виконавчої влади.

Органом, уповноваженим здійснювати державну реєстрацію юридичних, є ФНП Росії.

Дані державної реєстрації включаються до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, відкритого для загального ознайомлення. Правила ведення Єдиного державного реєстру юридичних осіб та надання містяться у ньому відомостей затверджено постановою Уряди РФ від 19 червня 2002 р. № 438 "Про Єдиний державний реєстр юридичних осіб".

За державну реєстрацію юридичних сплачується державне мито у вигляді 2000 крб. (Ст. 33333 НК РФ).

Правила, встановлені у ст. 8-11 гол. III Федерального закону "Про державну реєстрацію юридичних осіб та індивідуальних підприємців", мають загальне значення для державної реєстрації юридичних осіб усіх організаційно-правових форм і, отже, для ЖК та ЖБК і застосовуються у випадках, передбачених рештою глав цього Закону:

"Державна реєстрація юридичних при їх створенні шляхом установи" (гл. IV);

"Державна реєстрація юридичних при їх створенні шляхом реорганізації" (гл. V);

"Державна реєстрація змін, що вносяться до установчих документів юридичної особи, та внесення змін до відомостей про юридичну особу, що містяться у державному реєстрі" (гл. VI);

"Державна реєстрація юридичної особи у зв'язку з її ліквідацією" (гл. VII).

Див: Цивільне право: підручник: у 3 т. Т. 1/за ред. А. П. Сергєєва, Ю. К. Толстого. С. 202.
Див: Коментар до Федерального закону "Про державні та муніципальні унітарних підприємствах"/ за ред. М. Ю. Тихомирова. М., 2003. С. 55 і слід.
Див: Тихомиров М. Ю.Указ. тв. С. 228,229.

Визначення житлово-будівельного кооперативу дано у ст. 110 ЖК РФ.

Житловим чи житлово-будівельним кооперативом (далі - житлові кооперативи) визнається добровільне об'єднання громадян та (або) юридичних осіб на основі членства з метою задоволення потреб громадян у житлі, а також управління житловими та нежитловими приміщеннями у кооперативному будинку. Члени житлового кооперативу своїми коштами беруть участь у придбанні, реконструкції та подальшому утриманні багатоквартирного будинку. Члени житлово-будівельного кооперативу своїми коштами беруть участь у будівництві, реконструкції та подальшому утриманні багатоквартирного будинку.

Житловий кодекс РФ чітко не визначає, чим житловий кооператив відрізняється від житлово-будівельного. Однак із назви даних кооперативів, а також із змісту ч. 2 та 3 статті 110 можна зробити висновок, що при установі житлового кооперативу вже є самостійний об'єкт - багатоквартирний житловий будинок, права на який набуває кооператив, у той час як при установі житлово-будівельного Кооперативу житловий будинок існує в проекті або як об'єкт незавершеного будівництва, у зв'язку з чим члени житлово-будівельного кооперативу також власними коштами беруть участь у будівництві кооперативного будинку.

Основною метою створення житлових та житлово-будівельних кооперативів (ЖК та ЖБК) є задоволення потреб громадян у житлі. Забезпечення громадян кооперативним житлом було і залишається однією з основних форм задоволення житлової потреби громадян (поряд з наданням житлових приміщень за договором найму соціального, будівництвом індивідуального житла і придбанням житлових приміщень за договором купівлі-продажу та ін угодам).

Статистичні дані свідчать, що більше половини житлових будинків (житлових приміщень) будуватися за рахунок власних коштівгромадян чи з допомогою кредиту.

Житлові та житлово-будівельні кооперативи є споживчими кооперативами(Ч. 4 ст. 110 ЖК РФ).

Дія положень, регулюючих порядок освіти та діяльності житлових кооперативів, не поширюється інші спеціалізовані споживчі кооперативи, створювані з метою задоволення потреб громадян у житло відповідно до федеральними законами про такі кооперативи. Порядок створення та діяльності таких кооперативів, правове становище їх членів визначаються зазначеними федеральними законами.

Кількість членів житлового кооперативу не може бути меншою ніж п'ять, але не повинна перевищувати кількість житлових приміщень у багатоквартирному будинку, що будується або купується кооперативом. Таким чином, максимальна кількість членів житлового кооперативу обмежена кількістю житлових приміщень у багатоквартирному будинку (наприклад, якщо в будинку 30 квартир, то кількість членів кооперативу не може бути більше 30, однак їх може бути менше, якщо один член кооперативу має права на декілька житлових приміщень ).

Рішення про організацію житлового кооперативу приймається зборами засновників. У зборах засновників житлового кооперативу мають право брати участь особи, які бажають організувати житловий кооператив.

Рішення зборів засновників про організацію житлового кооперативу та про затвердження його статуту вважається прийнятим за умови, якщо за це рішення проголосували особи, які бажають вступити до житлового кооперативу (засновники). Членами житлового кооперативу з його державної реєстрації як юридичної особи стають особи, які проголосували за організацію житлового кооперативу. Рішення зборів засновників житлового кооперативу оформляється протоколом.

Відповідно до ст. 113 ЖК РФ у статуті житлового кооперативу повинні містити відомості про найменування кооперативу, місце його знаходження, предмет і цілі діяльності, порядок вступу до членів кооперативу, порядок виходу з кооперативу та видачі пайового внеску, інших виплат, розмір вступних та пайових внесків, склад та порядок внесення вступних та пайових внесків, про відповідальність за порушення зобов'язань щодо внесення пайових внесків, про склад та компетенцію органів управління кооперативу та органів контролю за діяльністю кооперативу, порядок прийняття ними рішень, у тому числі з питань, рішення з яких приймаються одноголосно або кваліфікованою більшістю голосів , порядок покриття членами кооперативу завданих їм збитків, порядок реорганізації та ліквідації кооперативу Статут житлового кооперативу може містити інші, не суперечать ЖК РФ, іншим федеральним законам становища.

Статут є єдиним установчим документом житлового кооперативу. Статут кооперативу затверджується зборами засновників кооперативу (див. ч. 4 ст. 112 ЖК РФ). При розробці статуту слід пам'ятати, що найменування споживчого кооперативу має містити вказівку на основну мету його діяльності, і навіть слово «кооператив» (п. 3 ). Місце знаходження юридичної особи визначається місцем її державної реєстрації. Державна реєстрація юридичної особи здійснюється за місцезнаходженням її постійно діючої виконавчого органу, а у разі відсутності постійно діючого виконавчого органу - іншого органу чи особи, які мають право діяти від імені юридичної особи без довіреності (п. 2).

Предмет та цілі діяльності житлового кооперативу мають визначатися виходячи з положень ч. 1 ст. 110 ЖК РФ.

Відповідно до п. 4 члени споживчого кооперативу зобов'язані протягом трьох місяців після затвердження щорічного балансу покрити збитки, що утворилися, шляхом додаткових внесків. У разі невиконання цього обов'язку кооператив може бути ліквідований у судовому порядку на вимогу кредиторів. Члени споживчого кооперативу солідарно несуть субсидіарну відповідальність щодо його зобов'язань у межах невнесеної частини додаткового внеску кожного з членів кооперативу.

Внесення змін до статуту житлового кооперативу підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому ст. 17-19 ФЗ «Про державну реєстрацію юридичних осіб та індивідуальних підприємців».

Відповідно до ст. 114 ЖК РФ державна реєстрація житлового кооперативу здійснюється відповідно до законодавства про державну реєстрацію юридичних осіб.

Попередня

Житлові кооперативи створюються та здійснюють свою діяльність з метою задоволення потреб громадян у житлі, а також управління житловими та нежитловими приміщеннями.

Житловий кооператив має спеціальну (або статутну, цільову) правоздатність, що характерно для некомерційних організацій (п. 1 ст. 49 ЦК України). Спеціальна правоздатність передбачає, що юридична особа, яка має таку правоздатність, вправі здійснювати лише ті види діяльності, які прямо зазначені в її установчих документівта відповідають встановленим у цих документах предмету та цілям діяльності даної юридичної особи.

Як і все некомерційні організації, житлові кооперативи можуть здійснювати підприємницьку діяльність лише доти, оскільки це є досягненню цілей, заради яких вони створені. При цьому підприємницька діяльність має відповідати цим цілям. Житлові та житлово-будівельні кооперативи немає права вчиняти угоди, які суперечать цілям і предмету своєї діяльності, визначеним законом чи іншими правовими актами, і навіть статутом кооперативу. Такі правочини є нікчемними на підставі ст. 168 ЦК України.

Статутом житлового об'єднання має бути визначено (пп.1, пп.4 ч.1 ст.137, пп.8 ст.138, п.4 ст.148 ЖК РФ) право укладати договори: на управління багатоквартирним будинком, договори про утримання та ремонті спільного майнау багатоквартирному будинку; договори про надання комунальних послугта інші договори на користь членів житлового кооперативу, і навіть інших власників приміщень, які є його членами.

Можливі кілька схем діяльності житлового кооперативу під час управління багатоквартирним будинком, які тісно взаємопов'язані з положеннями статуту житлового кооперативу та рішенням загальних зборів членів кооперативу.

У цьому випадку управління багатоквартирним будинком може бути реалізовано у двох варіантах:

1. У Житловому кооперативі всі або більшість видів робіт виконують найняті ним працівники (прибиральники місць загального користування, сходових кліток, сантехніки, теслі тощо). Окремі видиробіт відповідно до укладених житловим кооперативом договорів виконують підрядні спеціалізовані організації (наприклад, Мосліфт, який виконує роботи з обслуговування ліфтів). Житловий кооператив від імені в інтересах своїх членів та інших власників і користувачів приміщень у багатоквартирному будинку укладає договори з ресурсопостачальними організаціями, тобто. виступає виконавцем комунальних послуг, а також з іншими організаціями, що надають інші види послуг за рішенням загальних зборів членів житлового кооперативу, таких, як послуги зв'язку – РСВО, МГТС, охорони під'їздів тощо.

При такому варіанті всі види витрат і доходів, пов'язані з управлінням будинком, відображаються у річному фінансовому плані(кошторисі доходів та витрат), у тому числі платежі за комунальні та інші послуги.

2. Житловий кооператив укладає договір з однією підрядною організацією на виконання робіт та послуг із утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку за всіма видами необхідних робіт та послуг у такому будинку. Самостійно укладає на користь своїх членів та інших власників приміщень договори на надання комунальних послуг, виступаючи їх виконавцем, а також договори на надання інших послуг.

Відповідно до укладеного з підрядною організацією договору всі витрати житлового кооперативу, пов'язані із утриманням та ремонтом спільного майна в багатоквартирному будинку, що виконуються цією підрядною організацією, повинні будуть відображатися у фінансово-господарському плані однією цифрою. Крім того, у господарсько-фінансовому плані мають бути зазначені інші витрати (за наявності), а також платежі за комунальні та інші послуги. Як доходи у кошторисі відображаються членські внески та обов'язкові платежі власників приміщень, які не є членами житлового кооперативу, які витрачаються на оплату послуг за укладеним житловим кооперативом договором з підрядною організацією, комунальні та інші послуги, а також інші доходи, пов'язані з веденням житлових .

При необхідності (наприклад, для звіту житлового кооперативу перед Дирекцією ЖКГіБ АТ (раніше – ГУ ІВ АТ) за отримані субсидії з бюджету міста на утримання та ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку) витрати житлового кооперативу, спрямовані на виконання зобов'язань за договором із підрядною організацією на утримання та ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку, повинні бути розшифровані за видами робіт та послуг та додаватися до господарсько-фінансового плану.

Правління житлового кооперативу (п.4 ст.148 ЖК РФ) укладає від імені житлового кооперативу за дорученням його членів або від імені та за рахунок своїх членів, інших власників приміщень у багатоквартирному будинку (згідно з прикладеним списком) в їх інтересах договір управліннябагатоквартирним будинком з керуючою організацією та доручає такій організації протягом узгодженого строку за плату надавати послуги та виконувати роботи з належного утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку, надавати власникам приміщень у такому будинку та особам, що користуються приміщеннями в даному будинку, комунальні послуги, здійснювати іншу, спрямовану досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльність.

У разі укладання житловим кооперативом договору управління багатоквартирним будинком, господарсько-фінансова діяльність ведеться житловим кооперативом лише за наявності робіт, які виконуються безпосередньо даним житловим об'єднанням. Тобто житловий кооператив не несе витрат і не має доходів, якщо не займається відповідно до свого статуту будь-якої підприємницькою діяльністюабо іншою діяльністю, а також не формує цільових фондів, що спрямовуються, наприклад, на капітальний ремонтбагатоквартирного будинку. Однак бухгалтерська, податкова та статистична звітністьжитлового кооперативу має здаватися у відповідні державні органиу встановлені законом строки, відповідальність за її відання несе голова правління.

У разі виконання житловим кооперативом будь-якої діяльності, яка приносить дохід, за наявності укладеного договору управління з керуючою організацією окремим його членам, найнятому персоналу може виплачуватись винагорода за виконані роботи.

Відповідно до роз'яснення, яке наводиться у листі Мінрегіону Росії від 20.03.2007 № 4989-СК/07 у випадках, коли управління багатоквартирним будинком здійснюється керуючою організацією, ТСЖ, ЖК, ЖБК, не може бути виконавцем комунальних послуг.

У Москві можуть бути використані як перша, так і друга схеми діяльності житлових об'єднань без дозволу конфліктних ситуаційз ресурсопостачальними організаціями у судовому порядку.

Існують і інші схеми організації діяльності житлового кооперативу, наприклад, це може бути наведена нижче схема.

ІІІ схема. Житловий кооператив діє з метою управління багатоквартирним будинком власними силами, проте не реалізовував свого права на укладання договорів на надання комунальних та інших послуг на користь своїх членів та інших власників.

У такому разі утримання та ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку може здійснюватися житловим кооперативом відповідно до варіантів, викладених у першій схемі, однак власники приміщень повинні самостійно укладати договори на надання комунальних ресурсів як за безпосереднього управління. Ресурсопостачальні організації при цьому повинні забезпечувати таким власникам надання комунальних послуг на вході до багатоквартирного будинку на межі балансової належності (експлуатаційної відповідальності), у тому числі через публічність договору. Якщо договори з ресурсопостачальними організаціями необхідно укласти, то житловий кооператив може укласти їх виходячи з ст. 138 ЖК РФ як законний представник власників, тобто. від імені власників та за їх рахунок за списками, що додаються.

Така схема не суперечить положенням ЖК РФ і застосовується у великій кількості муніципальних утвореньРосійської Федерації. Однак застосування такої схеми в Москві вимагатиме від керівників житлового кооперативу. гарного знаннязаконодавства, щоб відстояти у судовому порядку своє право не укладати договори щодо надання комунальних послуг населенню.

За будь-якої схеми управління багатоквартирним будинком відносини житлового кооперативу з власниками приміщень у багатоквартирному будинку закріплені в такий спосіб. Відносини з членами житлового кооперативу щодо виконання їх зобов'язань, пов'язаних із правом власності на приміщення у багатоквартирному будинку, будуються відповідно до Статуту житлового кооперативу на підставі членства.

Власник приміщення, що є членом житлового кооперативу, має право брати участь в управлінні багатоквартирним будинком шляхом прийняття рішень на загальні зборичленів житлового кооперативу, внаслідок чого йому має бути відомо, які прийняті рішення щодо встановлення розмірів витрат на запланований рік, щодо відрахувань до резервних та інших фондів, за розмірами платежів кожного власника у багатоквартирному будинку тощо. Тому угод, які доповнюють або підтверджують наявність прав та обов'язків між членом житлового кооперативу та житловим кооперативом не потрібні.

З власниками приміщень у багатоквартирному будинку, які не є членами житлового кооперативу, житловий кооператив зобов'язаний укласти договори про утримання та ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку та надання комунальних послуг, Це узгоджується з положенням п.1 ст.161 Цивільного кодексу РФ відповідно до якого юридичних осіб між собою та з громадянами повинні відбуватися у простій письмовій формі.

Укладання договору з власником приміщення у багатоквартирному будинку, що не є членом житлового кооперативу, викликане тим, що з одного боку такий власник в силу закону зобов'язаний нести тягар витрат за утримання спільного майна у багатоквартирному будинку відповідно до своєї частки у праві, а з іншого боку власник, що не є членом житлового кооперативу, не має прав і не пов'язаний зобов'язаннями, які викладені у Статуті житлового кооперативу.

Даний договір має бути укладений з кожним із власників приміщень у багатоквартирному будинку, який не є членом житлового кооперативу, а також з фізичними та юридичними особами, і з представником власника приміщень, що у державної власності.