Yönetim şirketinin gelişmesi gerekiyor. Kendi yönetim şirketimizi açıyoruz. Bir yönetim şirketi açarken olası sorunlar

Devlet İnşaat Komitesi'nin 27 Eylül 2003 tarih ve 170 sayılı Kararı.

Ayrıca tüm hükümet düzenlemelerini (PP) ve bölgesel yönetimi de içerir.

Yönetim biçimleri

Tüm CC'ler biçim bakımından farklılık gösterir. Üç ana form var:

Organizasyon Sorumlulukları

Yeni kiracıların kaydı ve ayrıca bir özet (tam kayıt).
Temizliği korumak.
Ölçüm cihazlarının montajı.
Kamu hizmetlerinin sağlanması.
Alınan lisansa göre ücretli hizmetlerin sağlanması.
Çöp kaldırma.
Toplantılar yapmak, sakinlerle çalışmak.
Hizmet tarifelerindeki değişiklik ve evdeki onarım çalışmaları hakkında sakinlerin zamanında bildirimi.
MKD'de ortaya çıkan sorunların sahiplerinin zamanında bildirilmesi.
Yangın güvenliğini sağlamak.
Çatılar, bodrumlar, borular, çatı katları muayeneleri yapın ve tespit edilen problemlerde onarım çalışmaları yapın.
Onarımların yalnızca mal sahiplerinin onayı ile yapılması.

Nereden başlamalı?

Yeni bir şirket oluşturmak için aşağıdakilere ihtiyacınız olacak:

ücretli devlet vergisinin alınması;
kayıt için, 2002 yılında onaylanmış;
bir ofis alanı kiralarsanız, o zaman gereklidir. Diğer durumlarda, konut sahibini kaydettirmek gerekir;
müdürün () atandığını gösteren belge.

Sıfırdan oluşturmak veya açmak için neye ihtiyacınız olacak?

ÖNEMLİ: Bir kişinin daha önce ekonomik suçlardan mahkumiyeti varsa veya konut ve toplum hizmetlerindeki faaliyetlere geçici olarak yasak getirilmişse, MKD kullanmasına asla izin verilmeyecektir.

Açmak için adım adım talimatlar

Peki, bir yönetim şirketi nasıl yapılır? Bunu yapmak için aşağıdakileri yapmanız gerekir:

Yönetim biçimi seçimine karar vermek için sakinlerin ajitasyonu için bir planın geliştirilmesi.
Kendimizi tüzel kişilik, yani bir kuruluş (LLC, CJSC, vb.) olarak kaydediyoruz.Bunun için yetkili organlara bir belge paketi sunmamız gerekiyor.
MKD için sertifikayı geçtik ve MKD'yi yönetme hakkını elde ettik.
Faaliyetlerin uygulanması için hazırlanıyoruz:
- müteahhitler, tedarikçiler ve gerekli diğer kişilerle sonuçlandırıyoruz;
- kalifiye personelin seçimi ve kabulü;
- ofis için gerekli envanter, malzeme ve ekipmanın satın alınması;
- kabul edilen standartlara uygun olarak gerekli mali tabloları hazırlıyoruz (Ceza Kanunundaki muhasebe özellikleri hakkında bilgi edinin).
Yönetim için MKD'yi kabul ediyoruz. Kiracılar toplantısı yapıyoruz, işin tüm nüanslarını ve inceliklerini tartışıyoruz. Önceki yönetim şirketinden gelen tüm teknik belgeleri kabul ediyoruz.

Devlet organlarına kayıt prosedürü

lisans prosedürü

konut denetimi tarafından kaydedilen yerine getirilmemiş bir sipariş olması durumunda;
yönetmen 2 kez idari sorumluluğa getirildi.

Barınma ve toplumsal hizmetlerin ruhsatlandırılmasıyla ilgili bir video izleyin:

Ek gereksinimler

Ceza Kanununun seçimi, değiştirilmesi ve reddine ilişkin sorular, genel kurulda oylama ile mal sahipleri tarafından karara bağlanır.

Yönetim şeklinin seçimine ve yüz yüze ve devamsız toplantıların sıklığına da karar verilir.

MKD'nin tüm mülkü;
zorunlu iş ve hizmetlerin listesi;
bakım ve onarım için ödeme miktarı (28 Aralık 2000 tarihli ve 303 numaralı Rusya Federasyonu Gosstroy emri);
kamu hizmetleri için aylık ödeme ().

Mevcut faaliyetler nasıl organize edilir?

CC'nin görevleri iki türe ayrılabilir:

onarım evlerinin işletilmesi ve bakımı ile ilgili işler;
organizasyonel ve yönetsel nitelikteki hizmetler.

Çalıştırma ve onarım:

çöp ve diğer atıkların bertarafı;
MKD içindeki tüm iletişim ve ağların çalışma koşullarını sürdürmek;
onarım çalışmalarının uygulanması;
MKD sakinlerinin yangın güvenliğini sağlamak;
MKD'nin mevsimsel dönemler (kış, ilkbahar) için hazırlanması;
evin yanında bulunan bölgenin iyileştirilmesi (yere ot, ağaç dikmek, çiçekler ve çalılar);
ortaya çıkan MKD kazalarının ve sonuçlarının ortadan kaldırılması;
girişlerde temizliği sağlamak (belirlenen programa göre temizlik ve sanitasyon);
ortak ev ölçüm cihazlarını kurun, değiştirin;
kırılmaları ve hasarları tespit etmek için mülkün düzenli olarak incelenmesi.

Organizasyon ve yönetim hizmetleri:

Bir anlaşma nasıl düzenlenir?

DİKKAT C: Bir anlaşmanın yapılması zorunludur.

Herhangi bir nedenle imzalanmadıkları durumlar vardır. Böyle bir durumda kiracılar (sözleşmeyi imzalamadıkları için) yükümlülüklerinin olmadığını düşünme eğilimindedirler. Ancak bu görüş hatalıdır. Aslında, yönetim şirketi kamu hizmetleri sağladığı için sözleşmeye dayalı ilişkiler mevcuttur.

Böylece biri ödemeden kurtulmak isterse, hiçbir şey işe yaramaz.. Konut sakinleri, sağlanan hizmetlerin kalitesi üzerinde kontrol kullanma ve ayrıca fiyat indirimlerini talep etme yetkisine sahiptir (maliyet kalite ile eşleşmiyorsa).

Kiracı denetimi oluşturma

Sahipler tam kontrole sahip:

Konut ve toplum hizmetleri yönetim şirketinin sözleşmeye göre ev sahiplerine karşı yükümlülükleri hakkında bir video izleyin:

Sözleşme yapmak için zorunlu kurallar

Önemli bir nokta, sözleşmenin süresi hakkında bilgidir.. Geçerlilik 1-5 yıl arasında değişmektedir. Sözleşmenin konusu, yönetim şirketi tarafından bakım, altyapı hizmetleri ve onarım çalışmalarıdır.

Sözleşmede iki taraf etkileşim halindedir: mal sahibi (HOA temsilcisi, MKD sahipleri birliği) ve yönetim şirketi.

Bu sözleşmenin feshi, yalnızca her iki tarafın anlaşmasıyla veya mahkemede () mümkündür. Aynı madde, mukimlerin Ceza Kanunu ile ilişkilerini kendi inisiyatifleriyle sona erdirme hakkına sahip olduklarını düzenlemektedir. Bu, yönetim şirketinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda olabilir..

Yönetim şirketi, MKD'nin sahipleri ile anlaşmadan kendi inisiyatifiyle sözleşmede herhangi bir değişiklik yaptıysa, kiracılar böyle bir sözleşmeyi geçersiz sayabilirler.

TAVSİYE: Böyle bir ana, bir talep prosedürü ile başlayarak ve daha sonra (eğer herhangi bir tepki olmadıysa) mahkemede itiraz edebilirsiniz.

Yönetim şirketi tarafından yükümlülüklerin düşük kalitede yerine getirilmesi (onarımların yapılması ve hizmet verilmesi) durumunda, mal sahipleri, bir daire için ödeme tarifelerinde bir indirim talep etme ve ayrıca bu fonların harcamalarını bildirme hakkına sahiptir. düzenli olarak katkıda bulunurlar.

Özetle, bir yönetim şirketi açmanın, özel dikkat, yaklaşım ve kanunun tüm kural ve düzenlemelerine uyum gerektiren çok karmaşık ve sorumlu bir prosedür olduğunu söyleyebiliriz. Faaliyetleri yürütmek için uygun bir lisansın gerekli olduğu unutulmamalıdır. Ruhsat yoksa kimse size MKD'yi yönetme yetkisi vermez.

Bir hata bulursanız, lütfen bir metin parçasını vurgulayın ve tıklayın. Ctrl+Enter.

İlk konut derneklerinin sözü 1921'de kaydedildi, o zaman bu işin çekiciliğini anlayan ve belediye binalarını kanatları altına almaya başlayan ilk aktivistler ortaya çıktı. Tipik yönetim şirketleri varlıklarını nispeten yakın zamanda başlattılar - 2005, çok katlı binaların yönetiminde yeni bir dönemin başlangıcı oldu ve her yıl yeni başlayan girişimciler arasında giderek daha fazla popülerlik kazanıyorlar.

Bu alandaki yüksek karlılık ve az rekabet, bunun başlıca nedenleridir. işadamları bu nişi işgal etmek istiyor. Ancak kendi yönetim şirketinizi açmak o kadar kolay mı ve neden bu kadar finansal çekiciliğe sahip bu piyasada hala boş pozisyonlar var?

Peki, sıfırdan bir yönetim şirketi nasıl açılır? Cevabı bu yazıda!

Yönetim faaliyetlerine izin verilir sadece bir lisans aldıktan sonra devlet kurumları tarafından verilir.

Alınan belge yenileme gerektirmez, süre sınırı olmadan verilir. Ancak Rusya Federasyonu lisans siciline dahil olsanız bile, bu dokunulmazlığınız anlamına gelmez. Lisans, vadesi gelmediği takdirde iptal edilebilir ve şirket sicilden silinebilir.

Kimler izin alabilir?

Bir tüzel kişilik, bir yönetim şirketi olarak çalışmak için bir lisans almaya güvenebilir. veya fiziksel. yüz:

Rusya Federasyonu topraklarında kayıtlı;
yeterlilik belgesine sahip olmak;
adli sicil kaydı bulunmamak;
diskalifiye edilen kişilerin sicilinde yok.

Yönetim şirketlerinin özellikleri

Girişimci için yönetim şirketi, ev ile onu koruyan ve sürdüren organizasyon arasında bir aracıdır. Başka bir deyişle, yönetim şirketi, konut sakinlerinin parasını daha sonra onarım, bakım ve iyileştirme, evin yatırım değerindeki artış ile ilgili diğer işler için harcamak için biriktirir.

Sakinler için bu, evdeki tüm daireleri yöneten, belirli bir hizmet listesi sağlayan bir kuruluştur. devlet tarafından kurulmuş veya sakinleri ile anlaşma yoluyla genişletilmiştir.

Bir yönetim şirketi açma prosedürü

Bir yönetim işine başlamak için birkaç adım atmanız gerekir:

1. Bir ofis için uygun bir yer bulmak.

3. Ekipman alımı ve onarım çalışmalarının uygulanması.

Her adımın özellikleri aşağıda daha ayrıntılı olarak tartışılmaktadır.

Yönetim şirketinin ofisi için bir yer arayın ve ekipman satın alın

Faaliyetinizi kaydetmeden önce, gelecekte yönetim şirketinin ofisini yerleştirebileceğiniz bir yer bulmanız gerekir. En iyi seçenek, yönetimi devralınması planlanan bir apartman binasıdır. Tipik olarak, bu tür şirketler yüksek binaların birinci katlarında bulunur, büyük onarımlar yaparak binayı bir ofise dönüştürürler.

İş için 40 metrekare yeterli olacaktır. m. uzmanların müşterileri ve müdürleri alacakları büyük bir ofis yerleştirmek için gerekli olan bir tuvalet, yemek için bir yer.

Ofis mobilyaları, klima, dolaplar, belgeler için kasa, ofis ekipmanları, sarf malzemeleri ve kırtasiye malzemeleri satın almanız gerekecektir. Ayrıca tulum, alet ve

Yönetim faaliyetlerinde bulunma hakkını elde etmek için bir şirketin tescili

Faaliyetlerini meşrulaştırmak için CJSC'ye kaydolmak gerekir. LLC olarak kaydolmak için aşağıdakileri yapmanız gerekir:

bir yer seçin ve bir isim bulun;
bir kod seçin;
kuruluş kararı hazırlamak
İngiltere'yi oluşturur.

Yukarıdaki işlemleri tamamladıktan sonra, vergi dairesine ön başvuruda bulunmanız gerekecektir.

o zaman alacak 5 gün içinde yasal adresinize kayıt belgelerini gönderecek olan kişi.

Ve son adım olacak bir bankada cari hesap açmak ve bununla ilgili verilerin vergi servisine aktarılması.

Çalışanları işe almak

Yönetim şirketinin en az üç sertifikalı çalışanı olmalıdır. Ev yönetmeyi bilmiyorsanız, uygun eğitime sahip bir mühendis tutmanız gerekecek, ona ek olarak eve hizmet edecek uzmanlara sahip olmanız gerekecek.

Yönetim şirketi personeli

mühendis;
Muhasebeci;
Müdür;
tesisatçılar, çilingirler, temizlikçiler, kapıcılar, elektrikçiler.

Yönetim şirketi reklamı

Tanıtım için yapılabilecek tek şey, kuruluşun kendisi, çalışanları, hedefleri, planları hakkında detaylı ve gerekli bilgilerle kendi web sitenizi yapmaktır.

Amaç, şirketin adını tanınır hale getirmektir. Sadece bu tür büyük ölçekli reklamlar meyve verebilir.

Müşteriler nasıl çekilir?

Evin kontrolünü ele geçirmek için her kiracı ile bir sözleşme yapılması gerekmektedir. Bunu yapmak için, bu apartman ile daha fazla ilişkinizin sonucuna, yani onların varlığına veya yokluğuna bağlı olacağı bir toplantı düzenlemeniz gerekir. Genel bina toplantısında amacınız, kiracıları yönetim şirketlerini sizinkiyle değiştirme ihtiyacına ikna etmek olacaktır.

Şunlara ihtiyacınız var:

sizinle işbirliğinin tüm avantajlarını rengarenk boyayın;
yakın gelecekte evlerinde yapmayı planladığınız işler hakkında konuşun;
arızaların, kazaların ve diğer sorunların zamanında ortadan kaldırılmasını vaat ediyor.

Evinizin kontrolünü elinize almaya başlamak, gerekli çalışmaları yapmak ve sonucu fotoğraflamak iyi bir fikirdir. Bu tür fotoğraflar, sakinler için güçlü bir kanıt ve iyi bir motivasyon görevi görecektir. Zaten “aklınıza getirdiğiniz” evden gelen iyi yorumlar da itibarınızı olumlu yönde etkileyecektir.

Yönetim şirketi iş planı

Kendi yönetim şirketinizi açmak için çok fazla harcama yapmanız gerekecek:

80.000 ruble'den oda kiralama.
300.000 ruble'den uzmanların çalışması için gerekli ofis ekipmanı, mobilya ve ekipmanın satın alınması.
200.000 ruble'den.
90.000 rubleden reklam
Evi korumanın, tamir etmenin, yerel bölgeyi yüceltmenin maliyeti yaklaşık 900.000 ruble.

Bu nedenle, kendi yönetim şirketinizi açmak için ilk aşamada 1.500.000 ruble'den yatırım yapmanız gerekecek.

Bir işletme olarak yönetim şirketinin karlılığı

Yönetim şirketinin karlılığı ortalama %50 olarak kabul edilir ve sadece birkaç yıl içinde maliyetler geri ödenebilir. Tek koşul, kuruluşunuz tarafından hizmet almak isteyen evlerin bulunmasıdır.

İstikrarlı bir iş ve gelir elde etmek için ilk aşamada en az beş evin hizmete alınması ve bu sayının kademeli olarak artırılması gerekiyor. Çok sayıda evi hemen işe almaya çalışmamalısınız, çünkü onlara verimli ve kısa sürede hizmet vermek işe yaramayacaktır ve bu da itibarınızı en iyi şekilde etkilemeyecektir.

Taze evlerin bakımı kolaydır ve pratikte sorun yaratmaz. Eski evlerin büyük onarımlara ihtiyacı var, sakinler mevcut çatıları ve boruları düzenli olarak hatırlatacak ve vaat edilen, hızlı onarımları talep edecek ve bunlar önemli maliyetlerdir.

Bir yönetim şirketi açarken olası sorunlar

1. Eve kaynak sağlamak

Eve su, ısıtma ve kanalizasyon sağlayanlarla ilişki kurmak oldukça zor olabilir. Ve ortaya çıkan sorunlara hızlı bir çözüm bazen imkansızdır.

Ve ihtiyatlı kiracılar kesinlikle skandal çıkaracaklar çünkü her şeyi hızlı bir şekilde yapacaklarına söz verildi, ama aslında herkes gibi.

2. Temerrüt Edenler

Her evde ödeme yapmayanlar vardır, kural olarak, toplam sakin sayısının% 20-30'u kadardır. Onlarla ilgili sorunları çözmek için bazı önlemler almanız gerekecek ve bu sadece zaman kaybı değil, aynı zamanda sinirler.

Ayrıca, sorunlar arasında yüksek riskler, büyük nakit yatırımları, kalifiye eleman seçmedeki zorluklar yer almaktadır.

Hazır bir iş satın almak mümkün mü?

pratikte olur mevcut bir yönetim şirketini satın almak çok daha kolay, kendin açmaktansa

Böyle bir anlaşma yaparken, eski liderin borçlarının şirketle birlikte size geçmemesi için deneyimli avukatlar huzurunda çok dikkatli ve daha iyi çalışmanız gereken sözleşmeye özellikle dikkat etmelisiniz.

Ayrıca, mevcudiyet için kuruluşun gerekli tüm dahili belgelerini kontrol etmeniz gerekecektir. Kendi yönetim şirketinizi açmak, Bu çok riskli, karmaşık ve maliyetli bir iştir.

Bir lisans, devletten izinler, yönetim, müşteri tabanının geliştirilmesi çok çaba gerektirecektir. Kiracı bulmak zor bir iştir. insanlar bu tür kuruluşlara güvenmezler, çünkü çoğu zaman vaatler yarısı bile yerine getirilmez.

Bu alanda başarıya ulaşmak ve saygınlık kazanmak için, hizmetleri ancak tüm vaatlerinizi yerine getirerek verimli ve hızlı bir şekilde gerçekleştirebilirsiniz. Ancak bu durumda kiracılar sizi övecek ve arkadaşlarına tavsiyede bulunacaktır.

Bir yönetim şirketi nasıl açılır? Aşağıdaki video dersini izleyin:

Modern apartmanların sakinlerinin çoğu, muhtemelen yerel konut ve toplumsal hizmetlerin çalışmasından memnun değil, ancak çok az kişi bir inisiyatif grubu oluşturup durumu düzeltebiliyor. Ve tüm bunlar, avlularda ve verandalarda yaygın yıkımın arka planına karşı. Kırık pencereler ve kapılar, eski püskü merdivenler, tıkanmış ve kirli bir çöp oluğu, grafiti, akan bir çatı ve daha fazlası. Ayrıca bodrumların ve girişlerin bu kadar içler acısı hali sağlığa zararlı olabilir. Nem ve sağlıksız koşullar, farelerin, pirelerin ve hamamböceklerinin yayılması, küf. Çatı katlarına ve bodrum katlarına açık erişim, onları uyuşturucu bağımlılarını, küçük suçluları ve evsizleri ziyaret etmek için favori bir yer haline getiriyor.

Bütün bu sorunlar tamamen çözülebilir ve konut ve toplumsal hizmetlerin bakımına aktarılan para sürekli artıyor. Ancak, yönetim şirketlerinden gelen hizmet seviyesi, kural olarak iğrenç. Su kesintisi olsa bile, tesisatçı ekibi büyük bir gecikmeyle ayrılıyor ve kazadan kaynaklanan hasar, tamircilerin hemen geldiğinden çok daha fazla. Ve yanmış bir elektrik tesisatı ile elektrikçileri birkaç gün bile bekleyebilirsiniz. Ve buradaki nokta, ZhEK çalışanlarının dikkatsizliği, ihmali veya tembelliği değil, endüstrinin devlet yönetim sisteminin yapısının sayısız sorunudur.

Modern yönetim şirketleri

Uzun vadede sağlıklı rekabetin olmaması, devlete ait ZhEK ofislerinin tekel olması, fonların verimsiz yönetimine ve dağıtımına yol açmıştır. Sonuç olarak, endüstride büyük miktarda para, yama deliklerine harcanıyor. Soğuk mevsimde ısıtma sisteminin yetersiz onarımı, kırık cam ve kapılar nedeniyle girişlerde boruların donması. Büyük ısı kayıplarıyla, sakinler aslında evlerini değil sokakları ısıtmak için para ödüyorlar. Sovyet zamanlarında kurulan ev yönetim sistemleri çoğu Rus şehrinde verimsiz faaliyetlerine devam ediyor. Ve rekabet olmadığında avantajlı konumlarının farkına varırlar. Sonuçta, para hala ödüyorsa neden daha iyi çalışalım.

Şu anda özel yönetim şirketleri durumu biraz düzeltiyor, eski ZhEK'leri ve DEZ'leri değiştiriyorlar. Hizmetin genel gelişimine katkıda bulunan rekabet vardır. Ev sahipleri derneklerine bir seçenek sunuluyor. Ne yazık ki, bu süreç daha yeni başlıyor, girişimciler neden bu işte ustalaşmak için acele etmiyor? Sonuçta, bu milyarlarca dolar.

Pazar canlılığı

Pazarlama ajansları, Moskova'daki konut ve toplumsal hizmetler pazarının analitik bir çalışmasını gerçekleştirdi. Ortalama tahminlere göre, bu sektör yılda bir milyar avro değerinde. Pazar gerçekten çok büyük ve 2500'den fazla işletme, üçte ikisinden fazlası küçük özel kuruluşlar olan kamu hizmetlerine hizmet etme hakkını savunuyor. Ancak, yıpranmış iletişim ağı ve yönetime giren tesisler nedeniyle iyileştirilmiş kaynak yönetimine rağmen, bu tür şirketlerin kârları asgari düzeydedir. Paranın çoğu, değiştirmelere veya pahalı onarımlara harcanır. Ev sahipleri derneklerinin hemen organize edildiği yeni binalarda durum daha iyidir.

Gerçekten de, 70'lerde inşa edilen "Kruşçev" temelinde, yıpranmış iletişimleriyle bir kamu hizmeti işletmesi açmanız tavsiye edilmez. Bu durumda işletmenin geri ödemesi 5 yıl veya daha fazla olabilir. Ancak ihmal edilen durumlarda bile konut ve toplumsal hizmetler piyasası oldukça karlı olabilir. Pazarlamacılara göre durum, işletmenin yönünü değiştirerek profilini oluşturabilir. Geliştirme şirketlerini çekmek.

Bir geliştirme şirketinin konut ve toplumsal hizmetlerin yönetiminden elde ettiği kâr, kendi projelerinin ve yatırımlarının uygulanmasından orantısız olarak daha düşüktür. Ancak geliştirici, yapım aşamasında olan tesislerde kendi yönetim ofisini düzenlemeyi amaçlamaktadır. Böylece hazır bir çözümle müşterileri çekmek. Ayrıca, inşaatta firmaların kendi hata ve eksikliklerini gidermeleri daha kolay olmaktadır.

Müşteri arama ve uygun mülk seçimi

Bu işte garantili karlar ve hızlı geri ödeme için her şeyden önce uygun, gelecek vaat eden nesneler bulmalısınız. İlk aşamada, gelecekteki müşterileri aramak ayrıcalıklı bir görevdir.

Müşterileri çekmenin yollarından biri iyi bir itibardır. Ancak, bu bir başlangıç şirketi için mevcut değildir. Bu nedenle, reklama yönelmelisiniz. Rusya'daki nüfus, gayrimenkulün özel yönetime devredilmesi olasılığının hala çok az farkında. Reklam şirketinin amacı, özel yönetim şirketi hakkındaki genel kanaati değiştirmektir. Bu tür bir yönetimin faydaları hakkında konuşun ve kendi hizmetlerinize dikkat çekin.

Küçük bir yönetim şirketinin de sınırlı sayıda nesne seçeneği vardır. Temel olarak, toplu konutlara dikkat etmeye değer. Elit modern binalar ve iş merkezleri, uzun zamandır büyük yeteneklere ve teknik temele sahip büyük şirketler arasında bölünmüştür. Bu, bu işin bir üst seviyesidir ve küçük bir şirketin bu tür tesislere girmesine izin verilmeyecektir. Sonuçta, küçük bir şirket, milyonlarca ve on milyonlarca ruble, hatta dolar değerinde karmaşık mühendislik sistemlerine sahip tesisleri yönetemeyecek. 60-80'lerin eski binaları, iletişimdeki aşırı bozulma nedeniyle çabaya değmez. 5-7 yıl içindeki tüm para, tüm ekonominin kademeli olarak yenilenmesi için harcanacaktır. Su temini, elektrik, gaz ekipmanı, kanalizasyon, iletişim, çatı ve bodrum onarımlarının tamamen değiştirilmesi, giriş kapılarının montajı, pencere çerçevelerinin değiştirilmesi, yalıtım, kozmetik ve mevcut onarımlar. Liste uzayıp gidebilir. Bu fondan elde edilen kar minimumdur ve bu, tüm onarım ve bakım ekiplerinin tüm iş yüküyle birliktedir. Ayrıca Sovyet döneminden beri bu tür evlerde oturan sakinlerin özel şirketlere güveni pek kalmamış ve bu nedenle burada eski ZhEK'ler hüküm sürüyor.

En iyi seçenek, 90'ların çok apartmanlı konut binaları olabilir. Yönetim şirketi için çok daha az maliyet vardır ve doğru yaklaşımla her zaman ZhEK veya DEZ'den daha karlı olma şansı vardır.

Yönetim şirketinin ana riskleri

Tüm yönetim şirketlerinin karşılaştığı temel sorun, verilen hizmetler için kiracılardan zamansız ödeme yapılmasıdır. İstatistiklere göre, faturalar% 25-35'e ulaşabilir. Yararlanıcıların büyük bir kısmı eski konut stokunda yaşıyor, bu da hizmetlerin bir kısmının devlet tarafından tazmin edilmesi anlamına geliyor. Ne yazık ki, şehir bütçesi bu harcama kalemini ilk etapta dikkate almıyor.

Başka bir sorun, mühendislik sistemlerinin ihmal edilmiş durumu olabilir - ısıtma, su temini, kanalizasyon. Geçmişte onarımlar kötü yapıldıysa ve bakım zayıftı, o zaman yeni yönetim şirketi ekonomiyi çalışır duruma getirmek için çok çaba sarf etmek zorunda kalacak. Ev sahipleri derneğinin nesneye bitişik binaları ve bodrumları kullanma hakkı varsa, bunları kiralamak mümkün olacak ve böylece ödeme yapılmaması durumunda bütçe açığı kapatılacaktır. Her halükarda, sitedeki ciddi kazalar veya ödeme yapılmaması gibi planlanmamış işleri gerçekleştirmek için şirketin bir miktar ücretsiz rezerve sahip olması gerekecektir.

Yönetim şirketinin çalışmaları nasıl organize edilir

Bu pazar segmentinde iş yapmanın iki yolu vardır. Birincisi, faal şirketleri cezbetmek ve fon dağıtmakla ilgilenecek bir grup üst düzey yöneticinin oluşturulmasıdır. Bu durumda, teknik yönün tamamı dış kaynak şirketlerine devredilirken, yönetim şirketi sadece durumu izler ve gerekli kararları verir. Bu iş yapma şeklinin artıları ve eksileri vardır. Bunun avantajı, yönetim şirketinin kendisinin, iş yapmanın ilk aşamasında büyük fonlara yatırım yapmasına gerek olmaması olabilir. Ayrıca büyük bir kadroya gerek yok. Dezavantajı, müteahhit şirketlere tamamen bağımlılıktır. Sonuç olarak iş nasıl yapılırsa yapılsın kaliteden sorumlu olan yönetim şirketidir. İşin zamanlamasını geciktirirken, onarımlara fazla para harcarken - buna hazırlıklı olmanız ve doğrudan müşterilere cevap vermeniz gerekir.

İkinci yöntem, tesislerin bakımı ve işletilmesi için tüm sorumluluğu üstlenir. Bu, büyük bir ilk yatırım gerektirecektir. Ekipman, makine alımı, çok sayıda personelin işe alınması, kendi tesisleri ve atölyeleri. Bu çalışma şekli, yalnızca çok sayıda müşteri ve tüm bir bina kompleksinin veya bir mikro bölgenin hizmeti varsa karlı olacaktır. Daha sonra maliyetler çok sayıda nesneye eşit olarak dağıtılır.

İş Görünümü

Her durumda, bu tür bir iş gelişmeye devam ediyor. Ve yeni konut yönetimi biçimlerine geçiş kaçınılmazdır. Bunlar, işe alınan yönetim kuruluşları, sakinlerin özyönetimi veya sahiplerin ortaklığıdır. Son iki durumda, aralarında profesyonellerin olması pek olası olmasa da, sakinlerden oluşan bir inisiyatif grubu varsa etkili çalışma mümkündür. İşe alınan işçileri çekmek daha iyidir. Personeli çekmek için en umut verici olanı, ZhEK'lerin eski çalışanlarının işe alınmasıdır. Daha yüksek maaş ve iş bilgisi ile, bunlar sektörü içeriden bilen iyi profesyoneller olacak. Elbette, karmaşık bir ekonomiyi yönetmenin tuzaklarını önceden görüyorlar ve işin daha da gelişmesine yardımcı olacaklar.

Evlerin yönetimi, ortak mülklerin bakım ve onarımı, kamu hizmetlerinin sağlanması - bu ve çok daha fazlası yönetim şirketleri tarafından gerçekleştirilir.

Sevgili okuyucular! Makale, yasal sorunları çözmenin tipik yollarından bahsediyor, ancak her vaka bireyseldir. nasıl olduğunu bilmek istersen tam olarak problemini çöz- bir danışmanla iletişime geçin:

BAŞVURULAR VE ARAMALAR 7 gün 24 saat KABUL EDİLMEKTEDİR..

hızlı ve BEDAVA!

Bu kuruluşların daha önce bakım ve organizasyon çalışmaları yapan Konut Ofisi'nin yerini alması önemlidir. Bir yönetim şirketini kendi başınıza nasıl açacağınızı düşünün.

Ne olduğunu?

Bir yönetim şirketi, bir apartman binasını yönetmek amacıyla ticari olarak kurulmuş bir tüzel kişiliktir (LLC, JSC, vb. şeklinde oluşturulmuştur).

Kuruluş, şirketin hak ve yükümlülüklerinin bir listesini dağıtırken bir veya daha fazla kurucu tarafından yönetilebilir.

Çeşit

Birkaç tür yönetim organı vardır.

Bunlar şunları içerir:

Yönetim şirketleri. Hizmetleri kendi kendine onarımı içermez, kamu hizmetleri sağlamazlar, yalnızca yönetim işleriyle ilgilenirler. Böylece apartman sahipleri ve tedarikçiler arasında aracılık yaparlar. Dış kuruluşlar, tesislerin teknik bakımıyla ilgilenmektedir.
Hibrit yönetim şirketleri. Bir apartmanın işletilmesiyle ilgili tüm hizmetleri bağımsız olarak sağlarlar: onarım faaliyetleri, konut ve toplumsal hizmetler (daha önce konut ofisi tarafından gerçekleştirilen işlevler).
Operasyonel yönetim şirketleri. Evin kiracıları, bu kuruluşla birlikte, mülkü yönetme hakkını sağlayan, ancak kamu hizmetleri sağlamadan bir anlaşmaya girerler.

Yönetim şirketleri işe iki şekilde dahil olabilir - sakinler işbirliğine genel bir şekilde veya yönetim organları aracılığıyla mevcut HOA'lara karar verir.

Daire sahipleri belirlenen süre içinde tek bir karar vermemişlerse, LSG organları yönetim şirketini bağımsız olarak seçme hakkına sahiptir.

Haklar ve yükümlülükler

K şu anlama gelir:

bakım ve onarım faaliyetleri (kesintisiz enerji kaynağı temini, bir apartmanın kışa hazırlanması, mülkün planlı ve programsız denetimi, büyük ve kozmetik onarımlar vb.);
organizasyonel faaliyetlerin uygulanması (faturaların ödenmesi için hesapların oluşturulması, apartman sakinlerinin başvurularına verilen yanıtlar, talepleri üzerine belgelerin sağlanması vb.).

Yönetim kuruluşunun hakkı, çalışmalarının uygulanması için ev sahiplerinin genel toplantısında belirlenen miktarda fon almaktır.

Bir yönetim şirketi nasıl açılır?

Bir yönetim şirketi açmak ilk bakışta göründüğü kadar zor değildir.

Bu şunları gerektirecektir:

belgeleri toplamak;
lisans almak;
kayıt ol.

Konut ve toplumsal hizmetler alanında

Konut ve toplum hizmetleri alanında faaliyet göstermek için enerji kaynakları tedarikçileri ile sözleşmeler yapılması gerekmektedir.

Tekelcidirler, bu yüzden belirledikleri tüm fiyatları kabul etmeniz gerekir.

Adım adım talimat

2020'de konut ve toplum hizmetleri sektöründe bir yönetim şirketi nasıl açılır? Adım adım talimat:

CJSC, LLC, vb. gibi bir tüzel kişilik kaydettirmek gerekir. Bundan sonra, şirketin çok apartmanlı binaları yönetebileceği bazında birkaç lisans alınır.
Bir sonraki adım evi açmaktır. Yönetilecek evde bulunması tavsiye edilir. İdari binası yoksa, ofis başka bir yerde, ancak eve yakın bir yerde açılmalıdır. Çalışma ortamı yaratmak için bir telefon hattı kurmanız ve gerekli ekipmanları hazırlamanız gerekecektir.
Faaliyetlerin uygulanması için çalışanlar için envanter gerekli olacaktır. Bir mühendisin pozisyonu hatasız olarak belirlenmelidir - evin düzgün çalışmasından o sorumludur. Çalışanların çoğu, uygun sertifikaya sahip olmalıdır, ancak bu, birkaç çalışan (sevkiyatçılar ve kapıcılar) için geçerli değildir. Faaliyetleri uygun şekilde organize etmek önemlidir - örneğin, sevk görevlilerinin çalışmaları 24 saat içinde vardiyalarda gerçekleşmelidir.

Oluşturulan şirketin hemen birçok evle ilgileneceğini varsaymayın:

İlk olarak, yalnızca küçük bir grup az bilinen bir kuruluşla işbirliği yapmayı kabul edecektir.
İkincisi, çok sayıda vakayla başa çıkmama olasılığı vardır.

Gerekli belgeler

Bir apartmanda bir yönetim şirketi açmak için bir belge listesi toplamanız gerekecek:

kayıt başvurusu - hazırlanması, 2002 yılında Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından onaylanan P11001 numaralı form temelinde gerçekleştirilir;
Ceza Kanunu'nun oluşturulmasına ilişkin kararı içeren kurucular genel kurulu tutanakları;
şirketin yasal belgeleri;
şirket muhtırası - şirket birkaç kurucu tarafından açılırsa gereklidir.

Mevcut bir şirket temelinde bir yönetim organizasyonu açılırsa, aşağıdakileri sağlaması gerekir:

kurucu belgelerde bir dizi değişiklik ve düzeltme içeren bir açıklama;
yeni baskıdaki yasal belgeler;
değişiklik yapma kararının alındığı kurucular toplantısının tutanakları.

kayıt

Sıfırdan bir yönetim şirketi açmaya karar verirseniz, tesciline dikkat etmelisiniz.

Prosedür aşamalar halinde gerçekleştirilir ve başlangıç sermayesi gerektirmez, mülkünüzden oluşan kayıtlı sermayeye katkıda bulunabilirsiniz (en fazla 20.000 ruble):

Belgelerin toplanması (kayıt yetkilileriyle kontrol edilmesi önerilir). Bir veya daha fazla kurucu tarafından imzalanırlar. Birleşik Krallık sadece bir kurucu tarafından kurulmuşsa, o zaman bir LLC olarak kayıtlıdır.
Belgelere, daha önce şirket ofisi için mülk sahibi olan bir vatandaştan alınan bir teminat mektubu eşlik eder. Alanın yürütme organına devredildiğinin belirtilmesi gerekmektedir. Ekte, mülkiyet belgesinin veya kira sözleşmesinin bir fotokopisi bulunmaktadır.
Kayıt için bir başvuru hazırlamak, noter tasdikli olmalıdır. Ek olarak, bir bankacılık kuruluşunda, kayıtlı sermayenin %50'sinin aktarıldığı bir cari hesap açılır. Takvim yılı boyunca, ikinci bölümün kendisine aktarılması gerekecektir.
Daha az önemli olmayan bir başka nokta da yasal bir adres seçimidir. Sakinlerden bir başvuru, devlet kurumlarından belgeler alacak.

Bu, yönetim şirketinin kaydını tamamlar ve faaliyetlerini yürütmeye başlayabilir.

Bir yönetim şirketinin nasıl sıfırdan açılacağını öğrenmek ister misiniz? Yönetim faaliyetlerine ancak girişimci bir lisans aldıktan sonra izin verilir. Lisansın verilmesinden devlet organı sorumludur. Bu belgeyi aldıysanız, uzatılması konusunda endişelenmenize gerek olmadığını belirtmekte fayda var: zaman sınırı yoktur. Ancak bu, lisansın dokunulmaz olduğu anlamına gelmez. Aşırı durumlarda, Rusya Federasyonu'ndaki lisans sicilinden iptal edilebilir ve silinebilir.

Yönetim şirketi kurma izni, Rusya Federasyonu'na kayıtlı ve yeterlilik belgesine sahip bir tüzel veya gerçek kişi tarafından alınabilir. Ayrıca, girişimcinin sabıka kaydı bulunmamalıdır.

Yönetim şirketi evin bakımından sorumlu bir aracı kuruluştur. Yani, yönetim şirketi evin bakımından sorumludur, sakinlerin parasını biriktirir ve daha sonra onu onarım ve koşulların iyileştirilmesi ile ilgili diğer işlere harcar.

prosedür

Bir yönetim işi oluştururken geçmeniz gereken ana aşamaları listelemeye değer. Adım adım talimat:

İlk önce bir ofis için bir yer bulmanız gerekiyor.
İkinci aşama: bir tüzel kişiliğin tescili.
Önemli bir adım, onarım çalışmalarını gerçekleştirmek için gerekli ekipman ve makinelerin satın alınmasıdır.
Çalışanları işe almak, iş sözleşmesi imzalamak, ücret pazarlığı yapmak.
Son fakat daha az önemli olmayan adım, yüksek kaliteli, etkili bir reklam kampanyası yürütmektir.

bir yer bulmak

Bir girişimci faaliyetini kaydetmeye karar vermeden önce, şirketin ofisinin bulunacağı bir yer bulmaya değer. En başarılı seçeneklerden biri, girişimcinin kontrol altına almayı planladığı bir apartman binasıdır. Bu durumda, büyük bir revizyon yaparak birinci katı bir ofise dönüştürmek en iyisidir. Çok fazla alana ihtiyacınız yok: 50 metrekare. m büyük bir ofis (uzmanlar içinde müşterilerle çalışacak), muhasebe, müdür ofisi, tuvalet ve giyinme odası için yeterlidir. Ayrıca gerekli ekipmanı satın almanız gerekecektir: klima, ofis mobilyaları, ofis ekipmanı, gardırop vb. Çalışma alanlarındaki çalışanlar için tulum, alet ve gerekli ekipmanı satın almanız gerekecektir.

şirket kaydı

Girişimci faaliyetinizi yasallaştırmak için vergi dairesine kaydolmanız gerekir. Ve burada LLC veya CJSC'yi seçersiniz. Bir şirketi LLC olarak kaydetmeye karar verirseniz, aşağıdaki noktaları göz önünde bulundurmanız gerekir:

Yer ve şirket adı.
Charter hazırlığı.
İngiltere'nin oluşumu.

Bu faaliyetlerden sonraki adım, devlet vergisi ön ödemesi ile vergi dairesine başvuruda bulunmaktır. Bundan sonra, FSS ve FIU'ya kaydolmanız gerekir. Veriler beş gün içinde yasal adresinize gönderilecektir. Son aşamada ise cari hesabın açılması ve hesaptaki verilerin vergi dairesine aktarılması var.

İşe alıyor

Yönetim şirketi, en az üç adet sertifikalı çalışandan oluşmalıdır. Bir şirketi yönetme konusunda bilginiz yoksa, kadroya uygun eğitim ve deneyime sahip bir uzmanı dahil etmeye değer. Ayrıca temizlik işleriyle uğraşacak işçilere ihtiyaç duyulmaktadır. Genel olarak, yönetim şirketinin kadrosunda bir müdür, bir mühendis, muhasebe, tesisatçılar, temizlikçiler, elektrikçiler, kapıcılar, çilingirler bulunmalıdır.

reklam

Bir yönetim şirketi açmak için neye ihtiyacınız var? Tabii ki, reklam. Hızlı ve etkili tanıtım için iyi bir fikir, şirket, faaliyetler, çalışanlar, faydalar vb. hakkında ayrıntılı bilgi içeren bir web sitesidir. Web sitesine ek olarak, elbette ek reklam kaynakları oluşturmanız gerekir: duyurular (basılı materyallerin dağıtımı, postalama, televizyon reklamcılığı, sesli reklamcılık, gazete reklamları). Reklam ne kadar büyük olursa, adınız o kadar hızlı tanınır hale gelir, bu da işletmenin nispeten kısa sürede meyve vermeye başlayacağı anlamına gelir.

Muşteri kazanımı

Evin kontrolünü ele geçirmek için her kiracının sizinle bir sözleşme yapması gerekir. Üretken çıktı: bir toplantı düzenlemek. Kiracıların çoğunluğu fikrinizi destekliyorsa, size karşı tarafsız olan geri kalanı büyük olasılıkla çoğunluğa yönelecektir. Ve girişimcinin görevi, kiracıları yönetimi değiştirmeye ikna etmek olacaktır. Ve şimdi, ikna etmenin ana noktaları hakkında adım adım:

Başlangıç olarak, şirketinizle işbirliğinin tüm avantajlarını renkli, ancak kısa ve öz bir şekilde anlatmalısınız.
Bundan sonra, yaşam koşullarını iyileştirmek için kendiniz için belirlediğiniz görevler hakkında konuşarak hemen işe başlayabilirsiniz.
Her halükarda, mevcut yönetimin çalışmalarından memnun olmayan kiracılar arasında olacaktır. Tüm arızaları, kazaları vs. zamanında gidereceğinize insanları ikna etmeniz gerekiyor.

Değerli bir fikir, halihazırda kontrolünüz altında olan bir ev portföyü oluşturmaktır. Bunun için evin kontrolünü elinize almanız ve işinizden önce ve sonra fotoğraflarını çekmeniz gerekiyor. Sözlerinizin görsel olarak onaylanması, olumlu eleştiriler itibarınız üzerinde iyi bir etkiye sahip olacak ve zamandan tasarruf sağlayacaktır.

İş planı. Sıfırdan bir yönetim şirketi açmanın maliyeti nedir?

Bir yönetim şirketi açabilmek için genel olarak işin ve gelişimin acil ihtiyaçlarına gidecek miktarı hesaplamak gerekir. Yaklaşık hesaplama:

Bir ofis kiralamak için ortalama 80.000 ruble harcanacak. Bir ofis için yer açmaya hazır olduğunuz ücretsiz gayrimenkul sahibiyseniz, bu gider kalemini atlayabilirsiniz.
Mobilya, ekipman ve ofis ekipmanı alımına en az 300 bin ruble harcanacak.
Bir bütün olarak çalışanların maaşı 200 bin ruble olacak.
Reklam için en az 90 bin ruble harcanacak. Reklam gibi önemli bir bileşenden tasarruf etmemelisiniz. Daha yetkin, daha büyük ve buna bağlı olarak daha pahalı reklamlar, işletme daha hızlı “kazanacak” ve yatırılan fonların karşılığını alacaktır.
En büyük gider kalemi, onarım işinin maliyeti, ev bakımıdır. Bu ortalama 900 bin ruble alacak.

Toplam: Bir yönetim şirketi açmak için ilk aşamada 1,5 milyon rubleye ihtiyacınız var.

karlılık

Şirketin karlılığı ortalama, yani yüzde 50 olarak kabul edilebilir. Ayrıca, kabul edilebilir sayıda eviniz varsa ve sizinle işbirliği yapmak isteyen insanlar varsa, maliyetler birkaç yıl içinde kendini amorti eder. İstikrarlı bir gelir için kademeli bir artışla başlamanız için 5 ev yeterli olacaktır.

Çok sayıda evi bir kerede işe almak istenmez, çünkü onları korumak çok fazla fiziksel çaba gerektirecektir ve buna bağlı olarak ek personel alımına ve sonuç olarak büyük malzeme maliyetlerine ihtiyaç duyulacaktır, ilk aşamada buna hazır olmayabilirsiniz. Göreviniz olumlu bir itibar kazanmak ve acele etmek ve hızlı gelire güvenmek olumsuz bir sonuca yol açabilir.

İlk başta bakım için aldığınız evlerin eski olmamasına (15 yıldan eski olmamasına) dikkat edin, çünkü bu tür evlerin çoğu zaman büyük onarımlara ihtiyacı olacaktır. Örneğin, mevcut çatılar kiracıları sık sık rahatsız edecek ve onlar da size bunları hatırlatarak vaatlerin yerine getirilmesini talep edecek. Büyük onarımların maliyeti önemli olacağından, bu tür ciddi sorunları hızla ortadan kaldırmak her zaman mümkün değildir. Taze evlerin bakımı nispeten kolaydır ve sorun getirmez. Ve kozmetik onarımların size ciddi kayıplara neden olması olası değildir.

Olası zorluklar

Bir işletmenin refahına giden yolda ortaya çıkabilecek temel sorun da olan birincisi, su ve ısınma sağlayan kuruluşların çalışmalarıdır. Su veya ısınma eksikliği, kanalizasyon sorunları sizinle ilgili değil, konut sakinlerinin talepleri size iletilecektir.

Her evde temerrüde düşenlerin olduğunu da belirtmekte fayda var. Uzmanlara göre, bunlar toplam sakin sayısının yaklaşık üçte biri. Sorunu çözmek için bazı önlemler gerekecek ve bu bir zaman ve manevi güç kaybıdır. Çalışan seçimindeki zorluklar ve riskler olası problemlere de atfedilebilir.

Ancak, refah yolunda kaçınılmaz olan zorluklarla yüzleşmeye ve işinizin sorumluluğunu almaya istekliyseniz, sonuçtan memnun kalacaksınız. Kiracıların saygısını kazandınız mı, işi verimli ve zamanında yaptınız mı? Bu durumda insanlar firmanızı arkadaşlarına tavsiye edeceklerdir. Ağızdan ağza her zaman en iyi reklam olmuştur. Ve bir yönetim şirketi açmanın karlı olup olmadığına karar vermek size kalmış.