Керівна компанія: про різницю термінів. Керівна компанія ЖКГ Що таке керуюча компанія

У ході структурування бізнесу та побудови групи компаній завжди постає питання збереження керованості всієї групи за умови, що, як правило, управлінський персонал бізнесу єдиний і поділити його між компаніями неможливо.

У результаті це завжди призводить до необхідності пошуку такого варіанта управління, коли у власника залишається можливість контролю та впливу на прийняття рішень як на весь бізнес в цілому, так і на будь-який із його сегментів, незважаючи на господарську самостійність кожного суб'єкта групи.

У цьому випадку при проектуванні бізнес-моделі як сполучна ланка між її окремими елементами може виступити керуюча компанія.

Керуюча компанія - це будь-якої організаційно-правової форми (за нашим досвідом як КК можуть виступати не тільки ТОВ або АТ, а й кооперативи, товариства, партнерства і навіть некомерційні організації), що акумулює на собі комплекс стратегічних, тактичних, загальномаркетингових (включаючи управління брендом ), організаційних, мотиваційних і контрольних функцій, і навіть функцій науково-технічної розробки та фінансового управління всім інших суб'єктів Групи предприятий.

Формування такого функціоналу керуючої компанії обумовлено такими причинами економічного та управлінського характеру:

1. Наявність потреби в усіх суб'єктів групи підприємств у загальних всім допоміжних функціях:

бухгалтерських, юридичних, маркетингових та інших послугах, надання яких співробітниками спеціалізованої організації є організаційно та економічно вигіднішим, ніж створення аналогічних штатних служб у кожній окремій компанії.

Найчастіше керовані юридичні особи не мають ні свого юриста, ні бухгалтера, ні системного адміністратора - усім цим займається персонал керуючої компанії. Об'єктивно не кожен бізнес може потягнути такий штат у кожній окремій організації Групи. Але навіть при такому варіанті організаційної структури має бути центральна ланка, яка керує співробітниками на місцях.

Тому трапляються випадки створення функціонально схожих між собою служб і в КК, і в керованому суспільстві (наприклад, при розгалуженості структури, коли окремі товариства істотно віддалені один від одного і від самої КК), однак і в цьому випадку КК займається вирішенням стратегічних завдань, тоді як співробітники керованого товариства виконують поточну роботу, яка не вимагає високої кваліфікації та знання стратегічного плану розвитку бізнесу загалом.

2. Можливість оперативно здійснювати та розробляти, а також коригувати раніше розроблену стратегію діяльності групи компаній у цілому.

Безперечно, власникам бізнесу необхідно мати всю повноту інформації щодо його функціонування, фінансових результатів діяльності, ступеня ефективності раніше прийнятих управлінських рішень.

У цьому сенсі цінність прямого надходження відомостей про всі значущі події безпосередньо в «штаб» неоціненна як власників, так вищого менеджменту.

3. Переведення управління з площині «він тут найголовніший, його всі знають» у правове поле, формалізація відносин керівної та підлеглої підприємств цивільно-правовими коштами та забезпечення тим самим необхідного ступеня контролю діяльності керованих товариств.

У своїй практиці ми неодноразово зустрічалися з ситуаціями, коли зі зростанням бізнесу з малою кількістю власників реєструються нові компанії, керівники яких лише формально є такими; Власне керівництво зосереджено до рук реальних бенефициаров.

Але настає момент, коли чисельність персоналу та кількість окремих організацій у рамках одного бізнесу досягає критичної, власників не впізнають в обличчя і не підкоряються їх усним розпорядженням (а письмові вони видавати не мають права). Найгірше, номінальний директор може «наробити справ», адже юридично має право приймати рішення, що призведе до несприятливих наслідків (насамперед фінансового штибу).

Не можна забувати і про витрати на оплату праці номінального керівника, які ви так чи інакше понесете, а також необхідність сплати соціальних податків.

Уникнути подібних негативних моментів якраз і допомагає керувати через КК.

4. Можливість легального зниження податкового навантаження шляхом застосування КК спрощеної системи оподаткування.

Договірне регулювання взаємовідносин КК з керованими товариствами може бути опосередковано двома видами договорів:

договір надання послуг управління;

договір виконання функцій одноосібного виконавчого органа.

Вибір того чи іншого договірного інструменту залежить від низки факторів та специфіки структури групи компаній. Розглянемо особливості застосування кожного із договорів окремо:

Договір надання послуг управління.

При укладанні цього договору до КК передаються всі або деякі стратегічні, а також допоміжні по відношенню до операційного ядра функції: юридичний, бухгалтерський та кадровий супровід, забезпечення безпеки тощо, потреба в яких відчувають усі суб'єкти холдингу, однак створення аналогічних підрозділів у кожному їх нерентабельно і недоцільно.

Завдання КК в даному випадку - визначити основні вектори діяльності (розробити маркетингову стратегію, здійснити науково-технічну розробку, випустити програму діяльності групи компаній на рік і т.п.), яким повинні йти всі без винятку керовані товариства.

При цьому необхідно зазначити, що у керованого товариства є свій одноосібний виконавчий орган (директор, ІП-керуючий або інша Керівна компанія, але в ролі одноосібного виконавчого органу (ЄІО)), який здійснює оперативне керівництво компанією, приймає всі поточні рішення та відповідає за фінансовий результат. Саме він значиться в ЄДРЮЛ як суб'єкт, який має право без довіреності діяти від імені компанії.

При такій взаємодії ЄІО та керуючої компанії перший обмежений лише стратегічними рамками, заданими КК, і повністю самостійний у процесі управління поточною діяльністю своєї компанії. Причому ці рамки (у вигляді форм та періодів звітності, а також механізму відповідальності) можуть і повинні бути закладені як у договорі з КК (ця умова, за якої КК береться за здійснення управління), так і в договорі із самим ЄІВ.

Однак наш досвід показує, що власники (особливо під час трансформації єдиної компанії в холдинг) всіляко уникають делегування повноважень найманим менеджерам, побоюючись, що ті вийдуть з-під контролю.

У разі розум входить у суперечність із почуттями: з одного боку, власник розуміє об'єктивну необхідність «віддати» кермо правління (непрофільний саме йому вид діяльності, зайнятість у іншому проекті, неможливість охопити все сфери свого бізнесу), з другого боку - психологічно не може змиритися з тим фактом, що його дітищем керуватиме хтось інший.

У зв'язку з цим питання довіри найманому менеджеру з боку власника набуває особливої ​​актуальності.

Разом про те не можна не відзначити значно вищу, проти договором передачі функцій одноосібного виконавчого органу, ступінь особистої зацікавленості директора у результатах діяльності керованого суспільства, що автоматично відбивається і лише на рівні його особистої (а чи не нав'язаної ззовні) відповідальності.

Саме завдяки цьому інструменту контрольованого збільшення ступеня самостійності та досягається синергетичний ефект від структурування бізнесу – податкову оптимізацію можна посилити підвищенням управлінської ефективності.

Крім того, у разі настання якихось несприятливих наслідків діяльності керованого товариства (найпростіший приклад - податкові претензії) навряд чи хтось зможе виразно стверджувати (і довести), що такі наслідки настали внаслідок виконання директором керованого товариства прямих розпоряджень КК.

Іншими словами, КК убезпечить себе від негативних наслідків, а також матиме можливість зберегти ділову репутацію та напрацьований імідж, пославшись на «самодіяльність» найманого директора.

Договір виконання функцій одноособового виконавчого органу

Нагадаємо, що можливість передачі повноважень з управління організацією керуючої компанії передбачена низкою федеральних законів:

Наприклад:

п. 1, ст. 42 ФЗ про ТОВ: Товариство має право передати за договором здійснення повноважень свого одноосібного виконавчого органу управителю. п. 1 ст. 69 ФЗ про АТ: За рішенням загальних зборів акціонерів повноваження одноособового виконавчого органу товариства можуть бути передані за договором комерційної організації (керівної організації) або індивідуальним підприємцем (керуючим).

І тут з КК укладається договір на передачу функцій одноосібного виконавчого органу. Саме КК (особі свого директора) отримує повноваження без доручення діяти від імені керованого товариства: представляти інтереси керованого товариства у всіх організаціях та установах, а також вступати у будь-які господарські відносини. Ключові управлінці бізнесу, його власники у цьому випадку є співробітниками та/або учасниками КК і вже на її рівні та від імені КК виконують усі управлінські функції.

Безумовно, директор КК не може ефективно керувати самим КК, та ще й усіма керованими товариствами, тому він на підставі довіреності делегує свої повноваження спеціальному співробітнику, який буде фактичним керівником керованого товариства.

При цьому такий фактичний керівник перебуває у штаті КК (!) та отримує в ній заробітну плату.

Ступінь контролю власників, звітність і відповідальність, і навіть ступінь самостійності фактичного керівника під час прийняття рішень у разі визначається положеннями трудового договору з КК.

Негативним наслідком призначення такого менеджера може стати низький ступінь його відповідальності та відсутність глибокої особистісної зацікавленості у результатах діяльності керованого суспільства.

Як бачимо, безперечно включення в модель бізнесу Керуючої компанії – допомагає вирішити багато складнощів за наявності розгалуженої юридичної структури бізнесу.

Водночас, враховуючи реалії та тенденції податкового адміністрування, не можна оминути і питання у тому, як у управляючу компанію дивляться із цього боку.

Адже існування КК дає підстави говорити про афілійованість керованих нею суб'єктів між собою (навіть якщо власники компаній не збігаються). Звісно, ​​коли йдеться про, наприклад, суто бухгалтерські та юридичні послуги (не про статус КК як ЄІО) і такі послуги виявляються не лише пов'язаними між собою договірними відносинами організаціям, а й стороннім суб'єктам, визнати афілірованість за даною ознакою буде складно. При варіанті виконання ролі ЕІО - наявність єдиного керуючого суб'єкта для кількох юридичних, які пов'язані й іншими договорами між собою (що зазвичай трапляється, якщо бізнес будується у межах групи компаній) пов'язуватиме всі організації у єдину структуру.

Це не критично, якщо всі суб'єкти застосовують ОСН та немає можливості для описаної вище податкової економії шляхом застосування тієї ж КК УСН. Однак, така афілійованість приверне увагу, якщо йтиметься про взаємодію суб'єктів на різних спецрежимах, що само собою призводить до мінімізації оподаткування з доходів бізнесу.

Враховуючи, що на такі структури податкові органи звертають все більшу увагу, намагаючись обґрунтувати штучність їх поділу на кілька суб'єктів або необґрунтованість витрат на залучення самої КК, у частині відокремлення керуючої компанії необхідно дотримуватися таких правил:

1) Види послуг, що надаються, повинні бути конкретизовані. Чим детальніше описаний предмет діяльності КК, тим складніше довести штучність її виділення в групі компаній (див., наприклад, Постанова Сімнадцятого арбітражного апеляційного суду від 30 жовтня 2012 р. №17АП-11284/12: платнику податків вдалося виграти суперечку шляхом максимальної деталізації доказів .У звіті про виконання повноважень ЄІО обсяг виконаних робіт із здійснення керівництва поточною діяльністю зазначений з розшифровкою виконаної роботи співробітниками конкретних відділів (служб) і навіть зазначений обсяг витраченого годинника на кожну послугу).

Враховуючи, що зараз багато компаній користуються різними програмними комплексами, що дозволяють відстежувати час виконання тих чи інших завдань співробітниками, вирішення завдання збору такої інформації може бути автоматизовано.

Водночас КК у ролі одноосібного виконавчого органу здійснює поточне керівництво компанією, повний деталізований опис якого в договорі неможливий. І корпоративне законодавство, і, як правило, статути компаній, як правило, залишають за ЄІО залишкову компетенцію: «та інше, не віднесене до повноважень інших органів Товариства». Тож якщо договір управління з КК у ролі ЕІО не містить конкретний перелік повноважень КК, говорити про відсутність деталізації функцій КК, отже, штучного її виділення, не можна. Цей висновок підтримується і судовою практикою:

В силу самого характеру діяльності з поточного управління неможливо вичерпним чином визначити компетенцію та коло обов'язків ЄІО (Керуючої компанії) не лише на рівні закону, а й на рівні Статуту товариства, договору на передачу повноважень, локальних нормативних актів, оскільки неможливо передбачити всі питання щодня що виникають у діяльності керованої організації та які не віднесені до виняткової компетенції загальних зборів та ради директорів.

Постанова Федерального арбітражного суду Західно-Сибірського округу від 12 травня 2014 р. № Ф04-2761/14 у справі N А81-2271/2013

2) Уважно слід ставитися до опису порядку розрахунку винагороди КК свої послуги.
Так, якщо прив'язувати винагороду до досягнення будь-яких показників (зростання виручки, прибутку, кількості клієнтів тощо) - необхідно щоразу підтверджувати їхнє досягнення чи недосягнення, оформлювати всю необхідну документацію. А якщо ні, то податковий орган оскаржить виплати в бік КК (Постанова Арбітражного суду Північно-Кавказького округу від 11 липня 2016 р. N Ф08-3871/16 у справі № А01-1790/2015, Постанова П'ятнадцятого арбітражного апеляційного суду 2 № 15АП-22105/15).

Як правило, суди, встаючи на бік податкового органу, говорять про те, що не зміг підтвердити, яку роботу виконала КК і як була визначена вартість кожного виду її послуг. Тому опис порядку формування вартості наданих послуг у самому договорі та деталізація підсумкової вартості за кожний період діяльності КК – обов'язкова умова роботи з Управляючою компанією.

Безумовно, винагорода повинна включати всі поточні витрати КК з підтримки її діяльності: оренда офісу, ФОП співробітників тощо. З цієї суми складається базовий обсяг винагороди. Якщо на КК не акумулюється частина прибутку бізнесу, то винагорода може передбачати тверду фіксовану суму, що покриває витрати компанії з можливим невеликим збільшенням, наприклад, не більше 1 разу на рік (на випадок збільшення ФОП або інших витрат);

Зазначений вище розрахунок винагороди може бути ускладнений, якщо, наприклад, ФОП співробітників залежить від показників їхньої діяльності та від місяця до місяця змінюється. Для цього у компаніях вироблено свої системи розрахунку винагороди кожного співробітника, які також можуть бути покладені в основу розрахунку винагороди КК. І тут якраз буде потрібно деталізація кожного показника на підтвердження обгрунтованості витрат на КК в заявленому розмірі.

Поряд із покриттям базових витрат КК, винагорода також може передбачати змінну частину, яка залежить від фінансового результату діяльності КК: наприклад, як відсоток від виручки або прибутку керованої компанії. Це може бути як щомісячна надбавка до базової винагороди, так і «річна премія» КК за підсумками фінансового року. У будь-якому випадку, винагорода у такому вигляді має бути обґрунтована обов'язковим зростанням виручки/прибутку керованої компанії та підтвердженням того, що таке зростання пов'язане з діяльністю КК та її співробітників. При цьому безумовно ця частина винагороди не повинна призводити до того, що весь прибуток операційної компанії перетікає до КК, що застосовує меншу ставку оподаткування доходу.

3) Доказом ефективності та реальності діяльності КК стануть показники зростання виручки, прибутку, активів керованої компанії, що, у свою чергу, наприклад, спричинило і зростання податків, що сплачуються їй (цей показник буде особливо цінний).

4) Свідченням самостійності КК як суб'єкта господарювання стане виконання управлінських функцій для кількох компаній, бажано не пов'язаних між собою (для однієї, наприклад у ролі ЄІО, для іншої надання лише бухгалтерських послуг і т.д.).

5) Високий професіоналізм штату співробітників керуючої компанії (порівняно з керованою), підвищені вимоги до їхнього рівня освіти, стажу роботи і т.д. також дозволять підтвердити професійну компетентність та самостійність КК (див., наприклад, Постанова Арбітражного суду Північно-Кавказького округу від 26 січня 2015 р. № Ф08-9808/14 у справі NА32-25133/2013).

Враховуючи описані нюанси, необхідно ретельно підійти до юридичної фіксації реальної діяльності Керуючої компанії та порядку її взаємодії зі своїм замовником послуг. На додаток до постійного, систематичного збору підтверджують цю діяльність та її корисність для керованих компаній доказів, проблем із податковим органом виникнути не повинно.

Створене для керування та/або експлуатації, технічного та санітарного утримання багатоквартирних будинків. У побуті під терміном «керуюча компанія» мають на увазі всі види компаній, не поділяючи при цьому їх за видами діяльності та призначення.

Види керуючих компаній

Керівники- Відмінною рисою керуючої компанії є заняття ними тільки управлінням спільного майна в багатоквартирних будинках, тобто без самостійної експлуатації, технічного та санітарного утримання та надання комунальних послуг. Для здійснення експлуатації, технічного та санітарного утримання спільного майна, а також надання інших послуг, компанія управляє укладає відповідні договори підряду.

Гібридні- Відмінною рисою компанії є виконання ними самостійно функцій управління, експлуатації, технічного та санітарного утримання багатоквартирних будинків, інших видів послуг, а також надання комунальних послуг. Гасло такого виду компаній – «робимо все самостійно».

Експлуатаційні- Відмінною рисою компанії є виконання ними функцій експлуатації, технічного та санітарного утримання спільного майна багатоквартирних будинків/будинку за договором підряду укладеного: з власниками (при безпосередньому управлінні власниками), з Товариством власників житла (при управлінні товариством власників житла) та з керуючими компаніями ( при управлінні керуючими компаніями)

Історія керуючих компаній

З 1921 року у містах створюються житлові товариства, яким передавались муніципалізовані будівлі. Вони стають формою управління житловим господарством, власне це перший історія Росії метод управління житлової нерухомістю, він також є прообразом сучасних ТСЖ. Житлово-орендні кооперативні товариства (ЖАКТ) з 1924 року стають основною формою управління. На них покладався обов'язок відновлювати господарство будинків, що орендуються у держави, утримувати їх у нормальному стані та задовольняти потреби своїх членів. Ще 1927 року ЖАКТи оцінювалися як найкраща форма господарювання.

У 1937 року житлові товариства, розпоряджалися близько 90 % житлового фонду, було скасовано, і весь фонд перейшов у розпорядження місцевих рад виходячи з постанови ЦВК і РНК СРСР від 17 жовтня 1937 р. «Про збереження фонду та поліпшення житлового господарства містах». Водночас право розподілу житлової площі та заселення до квартир також перейшло від правління товариств виконкомам.

Згодом становлення державної системи управління з'явилися Житлово-експлуатаційні контори (ЖЕКи).

Згодом, вже у 80-ті роки ЖЕКи перетворилися на Дирекції єдиного замовника (ДЕЗи).

З набранням чинності в березні 2005 року нового Житлового Кодексу РФ почали з'являтися, передбачені ним і реформою ЖКГ Керівні організації»(див. наприклад ст. 161 ЖК РФ – де йдеться про спосіб управління багатоквартирним будинком). Термін Керівні Організації(УО) використовувати у значенні управління багатоквартирними будинками краще ніж Керуючі Компанії, Оскільки останні, як це заведено у традиціях ділового обороту та нормативних актах РФ, прийнято вважати компаніями керуючими (в якійсь мірі) іншими юридичними особами, їх майном.

Wikimedia Foundation.

2010 .

Дивитись що таке "Керуюча компанія (ЖКГ)" в інших словниках:

ВАТ «Керуюча компанія Лівобережного району» Тип Відкрите акціонерне товариство Рік заснування 2007 Розташування … Вікіпедія

- (ЖЕК, ЖЕУ, РЕП, РЕУ) Житлове експлуатаційне управління Ремонтне експлуатаційне управління Ремонтне експлуатаційне підприємство Загальна інформація Дата створення 1959 Дата скасування 1 березня 2005 Замінено на Керівна компанія Керівництво… Вікіпедія

Серпухівський район Герб Прапор (опис) … Вікіпедія

Герб … ВікіпедіяСтарший по будинку (під'їзду, групі будинків), прилеглої території - представник мешканців будинку (групи будинків), обраний на загальних зборах мешканців будинку (групи будинків), які постійно або переважно проживають і зареєстровані за місцем проживання, при вирішенні питань, пов'язаних з експлуатацією та забезпеченням.

Офіційна термінологіяШестун, Олександр - Глава Серпухівського муніципального району Московської області Голова Серпухівського муніципального району Московської області з 2003 року, з 1999 по 2003 член Серпухівської районної ради депутатів, з 2002 року його голова. 2002 року був… …

Енциклопедія ньюсмейкерів

Державна дума Федеральних зборів Російської Федерації шостого скликання палата Федеральних зборів парламенту Російської Федерації представницького та законодавчого органу Російської Федерації. Термін повноважень: Дата початку … Вікіпедія

ВАТ «Керуюча компанія «Енергія Білого моря» Тип державно-приватне партнерство Рік заснування 2009 Розташування … Вікіпедія

Місто Навашино Країна РосіяРосія Суб'єкт федер … Вікіпедія

На рубежі XIX і на початку XX століть Воронеж належало 3827⅓ десятин землі, з яких під містом було до 800 десятин, а майже все інше під лісом. Будинків було понад 5500, з них понад половина кам'яних. Жителів налічувалося 61 053, у тому… … Вікіпедія

• Все про ЖКГ на 1 червня 2018 року Послуги та тарифи платежі та збори підстав не платити або платити менше , . Все ще ставите питання: "Платити чи не платити за капітальний ремонт?", "На що витрачає гроші керуюча компанія?", "Ставити лічильники чи ні?", "Як правильно порахувати споживання…"
• Все про ЖКГ 2016. Додатки, штрафи, способи не платити або платити менше , . Все ще задаєтеся питаннями: «Платити чи не платити за капітальний ремонт?», «На що витрачає гроші компанія, що управляє?», «Ставити лічильники чи ні?», «Як правильно порахувати споживання…

Керівна компанія - це організація, яку наймають у довірче управління будь-яким майном. Як майно найчастіше виступає будинок, кошти і навіть великі підприємства. Така система управління відрізняється від прямого контролю, коли всі рішення ухвалює власник і несе за них відповідальність. Керівна компанія нерідко несе ніякої відповідальності, чи несе, але у обмеженому обсязі. Тому перш ніж звертатися до такої організації слід вивчити особливості такого способу управління.

Що являє собою

Керуюча компанія - це спеціалізована установа, яка виконує функції управління у різних галузях господарської діяльності. У Росії її часто під цим поняттям мають на увазі компанії, що займаються управлінням у системі житлово-комунального господарства. В економічній теорії цей термін має ширше поняття. У підприємницької діяльності управлінські компанії управляючі компаніями, які пов'язані з наданням послуг ЖКГ - це дуже поширене явище.

Однією з особливостей таких компаній є те, що вони можуть бути створені в одній із існуючих у російському законодавстві формі підприємства. Вибір тієї чи іншої форми залежить від розмірів та сфери, де компанія працюватиме. Так, у галузі житлово-комунального господарства часто створюються у формі ТОВ керуючі компанії або у вигляді товариства власників. У першому варіанті (ТОВ) управління здійснює спеціалізована організація, у другому – самі власники.

Види керуючих компаній

Незалежно від того, ПАТ це, товариство або ТОВ, керуючі компанії класифікуються за сферою діяльності, формою підприємства, розміром та складом учасників. Так, розрізняють такі види керівників підприємств, які працюють у Росії:

• компанії з ведення житлово-господарського обслуговування будівлі;
• пайові інвестиційні фонди, довірче управління активами інвестора;
• керуюча компанія, що надає послуги менеджменту для фірм та підприємств.

Найбільшого поширення набули компанії з ведення житлово-комунального господарства. Це і зрозуміло, адже підприємств у країні значно менше, ніж житлові багатоквартирні будинки. Інші види керуючих компаній – це фірми, які пропонують відповідні послуги бізнесменам та інвесторам. Основне їхнє завдання - управляти активами своїх клієнтів.

Керуючі компанії житлово-комунального господарства

Вони займаються технічним обслуговуванням та ремонтом житлових багатоквартирних будинків. Виконують такі важливі роботи, як:

• благоустрій прилеглих територій;
• збирання платежів від мешканців будинку та оплата комунальних послуг;
• найм робітників для виконання будівельно-ремонтних робіт;
• інформувати про зміни у тарифах;
• прибирання та ремонт під'їздів.

Керуючі компанії району виконують роль посередника між підприємствами, що надають комунальні послуги і мешканцями будинку, що обслуговується, або будинків, розташованих у певному районі.

Державне регулювання компаній управління ЖКГ

Відповідно до Житлового Кодексу РФ керуюча компанія повинна бути не тільки самодостатньою, а й приносити прибуток. Тобто вона існує лише на кошти, які отримують від мешканців, а також від інших видів підприємницької діяльності, не забороненої законом. Наприклад, оренда деяких приміщень в оренду або надання місця для розміщення реклами.

Отримані гроші йдуть на благоустрій будинку. Але навіть коштів мешканців та доходів від здачі місця в оренду чи під рекламу може не вистачати на його обслуговування. Більшість житлового фонду РФ перебуває у сумному становищі. Багато будинків вже не має сенсу ремонтувати, а переселити мешканців нема куди. Але люди продовжують жити у таких будинках та платити за послуги. У цьому не завжди винна керуюча компанія. Це може виникнути і тому, що до цього багатоквартирним будинком ніхто не керував або керував неефективно, або отримані гроші просто вкрали.

Обов'язки керуючих компаній ЖКГ

Обов'язки та права управляючих компаній - проведення заходів щодо обслуговування будівлі за рахунок виплат мешканців цієї будівлі. До нього входить:

• Регулярний огляд та ремонт будівлі: даху, ліфтів, під'їздів. Для цього у штаті компанії повинні працювати відповідні спеціалісти або укладені договори з іншими компаніями, які надають послуги таких спеціалістів.
• Прибирання дахів, приміщень та прилеглих до будівлі територій.
• Забезпечення пожежної безпеки будівлі. Тобто сюди входить оплата послуг перевіряючих відомств, встановлення та обслуговування протипожежної безпеки, покупка вогнегасників.
• Забезпечення доступу до комунальних послуг усіх мешканців будівлі, що обслуговується.
• Інформування про розмір тарифів та строки оплати, збір коштів на оплату комунальних послуг.
• Звіт про виконану роботу перед своїми клієнтами: куди, на які цілі та в якому обсязі були витрачені кошти або планується витратити.
• Підготовка та проведення зборів мешканців.
• Пошук джерел додаткового прибутку. Наприклад, оренда приміщень, місця для реклами;
• Нарахування амортизації на будинок.

Управляючі компанії Москви, Санкт-Петербурга чи іншого міста також можуть проводити будівельні роботи. Наприклад, зведення мансарди чи ще одного поверху. Але такі заходи вони мають право проводити лише за повної згоди всіх власників і лише після надання дозволу на внесення змін до конструкції будівлі з відповідного державного відомства.

Форми підприємств керуючих компаній

Незалежно від того, у якій сфері діяльності керуючі компанії працюють, можуть бути організовані у формі ПАТ, ТОВ або товариства. У формі ПАТ та ТОВ працюють компанії, які займаються інвестиційною діяльністю або надають послуги управління приватним підприємцям, фірмам, підприємствам. Також у формі ТОВ управляє керуюча компанія послугами ЖКГ. У першому випадку – мешканці наймають сторонню компанію, у другому (товариство) – управлінською діяльністю займаються вони самі.

Недоліки управління керуючими компаніями у сфері ЖКГ

Керівна компанія несе відповідальність лише перед своїми клієнтами, перед якими вона повинна щорічно звітувати на загальних зборах мешканців. Теоретично, так має відбуватися по всій території РФ, на практиці, справа трохи інакша. Насправді дуже важко зібрати всіх мешканців в один день. До того ж, багато керівників таких підприємств не поспішають звітувати перед мешканцями, оскільки їм це невигідно.

Більшість житлового фонду у Росії перебуває у старому стані, у великих містах, отримуючи великі суми, менеджери підприємств не вкладають, одержувані гроші у будівлі, а воліють витрачати їх за власні потреби. Наприклад, керуючі компанії Москви та інших великих міст, нерідко поводяться таким чином. Проблема з керуючими компаніями у сфері ЖКГ існує з того часу, як було прийнято закон про керуючі компанії, а проблеми з шахрайством у цій сфері так і не вирішено.

Як змінити керуючу компанію ЖКГ

Якщо керуюча компанія не виконує взятих він зобов'язань, відповідає на вимоги клієнтів, ті мають право розірвати договір із нею і укласти новий, але з іншою компанією чи організувати товариство власників житла.

Теоретично, для того, щоб розірвати договір, достатньо надати заяву до керуючої компанії або суду з підписами всіх або майже всіх власників та пакет документів. Протягом двох тижнів договір має бути розірваний.

Насправді справа зовсім інакше. У сфері ЖКГ звертаються чималі гроші і тому там працює надто багато недобросовісних менеджерів, які використовуючи лазівки в законах, за рахунок завищених тарифів та майже повної відсутності витрат на обслуговування та ремонт будинку отримують надприбутки. У цьому вони прагнуть залишити прибуткове заняття. Іноді трапляється, що керівник ТОВ управляє керуючою компанією навіть за наявності судової ухвали про відкликання дозволу на підприємницьку діяльність і продовжує працювати.

Інвестиційні керуючі компанії

Інвестиційні керуючі компанії – це організації, які займаються довірчим управлінням капіталом інвесторів. Суть такого управління зводиться до того, що інвестори купують або частки у вже створеному фахівцями інвестиційному портфелі, або дають вказівку спеціально найнятому трейдеру-професіоналу, щоб той придбав відповідні цінні папери.

Використання інвестиційної керуючої компанії має свої плюси та мінуси. До плюсів можна віднести те, що всі торгові операції, аналіз ринку та угоди робитиме людина, яка має великий досвід і досить високий рівень компетентності у цій сфері діяльності. Це дозволяє знизити ризик та заощадити час. Недоліком таких компаній є те, що вони беруть високий відсоток комісії. До того ж ніхто не дає 100% гарантії в тому, що вкладені кошти залишаться цілими та безпековими або з них буде отриманий дохід.

Обов'язки інвестиційних керуючих компаній

В обов'язки керівника ТОВ управляти керуючою компанією. Вона повинна публікувати щорічні та щоквартальні звіти про свою роботу, а також будь-яку інформацію щодо рахунків клієнтів. Основний обов'язок – намагатися зберегти та примножити капітали клієнтів, забезпечувати стабільне зростання їх активів.

Як вибрати інвестиційну КК

При виборі слід звернути увагу до досвід роботи фірми, відгуки про неї, фінансові показники. Особливо слід приділити увагу наявності/відсутності аудиторського висновку та його змісту, що додається до фінансової звітності. Зазвичай послуги з управління капіталу пропонують великі банки та інвестиційні фонди. Головна умова, при виборі компанії, що управляє - це щоб термін роботи її на ринку був не менше 10 років.

Керуючі компанії для підприємств та фірм

Існує два типи таких керуючих компаній. Або наймається окрема фірма, чи існує відділ підприємства, який виконує цю функцію.

У першому випадку власник наймає зовнішню компанію, у другому - керівництво знаходиться в одному з відділів підприємства у формі ПАТ чи ТОВ, звідки керує. Керівна компанія, по суті, є центром, з якого здійснюється керування всією мережею підприємств. Наприклад, компанія Coca-Cola має підприємства з виробництва солодкого газованого газу по всьому світу, але при цьому управління здійснюється з головного офісу, розташованого в США. Саме тут приймаються рішення про те, що, коли та як виробляти. Створюються плани щодо розширення виробництва. Вся облікова інформація з усіх підприємств також стікається сюди для аналізу та вироблення управлінських рішень.

До керівників другого типу вдаються в окремих випадках, і такий захід вважається вимушеним. До послуг таких компаній вдаються у тих випадках, коли підприємство перебуває в кризі або коли власник змушений звільнити керуючого (або той звільнився сам), але при цьому замінити його одразу немає можливості. Підприємства потребують зовнішнього управління і це управління з якості має бути вищим, ніж внутрішнє.

Переваги та недоліки керуючих

Зовнішнє управління підприємством або управління з одного віддаленого центру має свої переваги та недоліки. З одного боку, в таких керуючих компаніях працюють висококваліфіковані фахівці, з іншого - ці фахівці не завжди можуть визначити, що потрібно для вирішення проблеми. Вони не перебувають на підприємстві, не працюють на ньому досить довгий час, а на основі однієї фінансової звітності, не так просто визначити причину виникнення кризової ситуації та знайти вихід із неї.

Однією з найважливіших недоліків керівників підприємств, які працюють на підприємстві - те, що рішення приймаються із запізненням. Таке управління може бути ефективним лише у двох випадках: коли підприємство тільки відкривається або вже перебуває на стадії банкрутства.

У першому випадку керуюча компанія створює систему управління, за якою працюватиме підприємство. У разі керуюча компанія - зразок того, яким має бути управління підприємством надалі. У другому робота керуючої компанії зводиться лише до пошуку коштів на покриття поточних боргів і потім на розвиток підприємства. При цьому працювати вони мають спільно із власником для порятунку підприємства.

За винятком цих двох випадків послуги керуючих компаній призведуть лише до небажаних витрат, зниження якості та швидкості прийнятих рішень.

Керуючі компанії виконують значної ролі у процесі управління підприємствами, котрі займаються у сфері житлово-комунального господарства, а й у інших галузях підприємницької діяльності. Незважаючи на недоліки, у деяких випадках найм керуючої компанії – це єдиний спосіб виправити ситуацію.

Керуюча компанія - це організація, яка займається "веденням справ". Якщо бути точніше, то здійснює: обслуговування, ремонт, організацію оплати за тепло та світло, а також проводить перевірки. Може займатися одним або декількома житловими будинками, все залежить від рівня престижності компанії. Причому віднедавна підприємства ЖКГ мають бути офіційно ліцензовані, в обов'язковому порядку. КК містить структуру, яка залежить від того, наскільки велике підприємство. За законодавством вони повинні дотримуватись переліку обов'язків, а також виконувати деякі приписи.

Обов'язки КК за законодавством

Керівна компанія ЖКГ має деякі права та обов'язки, які повинні дотримуватися в обов'язковому порядку. Ті, обов'язки у будинку, які він візьме та чи інша керуюча організація під час укладання договору, будуть у ньому прописані. У такому разі договір може містити такі види обов'язків:

• Проведення підготовки будинку до нового сезону, чи то зима чи літо.
• Комунальні послуги, їх тарифікація, ремонт чи заміна систем водопостачання: труб, лічильників та систем електромереж.
• Як капітальний, так і сезонний косметичний ремонт.
• Збирання дворових територій, під'їздів, ліфтів, підтримання чистоти.
• Організація проведення інших ремонтних робіт, пов'язаних із встановленим у будинку обладнанням, наприклад, ліфтовим (якщо воно встановлено та ремонтується за рахунок власників, попередньої КК чи будівельної компанії)
• Оформлення довідок для власників житла, надання повної звітності, а також виставлення рахунків згідно тарифікації за комунальні послуги.

Крім цього, встановлюється вартість надання послуг з боку компанії. Все це обговорюється на загальнобудинкових зборах власників та мешканців.

Типи керуючих компаній

Житловим компаніям можна займатися частиною послуг, які були описані вище, все залежить від вимог мешканців та можливостей організації, таким чином ці керуючі компанії у сфері ЖКГ можна поділити на типи:

• Постачає всі послуги і є посередником із організаціями, що забезпечують ресурсами.
• Посередник, який знаходить виконавців для всіх необхідних послуг.
• Організації з управління дворовими територіями, гаражами та приміщеннями, які не призначені для житла.

Обов'язки керуючої компанії

Про те, які обов'язки є у керівників компаній у сфері ЖКГ було зазначено вище. Але чим має право займатися така організація крім своїх основних обов'язків?

Усі послуги, які компанія готова надавати та їх розцінки зазвичай озвучуються на загальнобудинкових зборах, а мешканці, у свою чергу, вирішують, чи потрібно їм це. Коли власники квартир визначаються з вибором, то укладається договір із власниками, на підставі якого ведеться надання послуг. Додатково керуючі організації можуть займатися, наприклад, вивозом великого баритного сміття кілька разів на місяць.

Оформлення договору із власниками

При оформленні договору керуюча компанія у сфері ЖКГ має вказати зі свого боку:

• Перелік усіх послуг, які вона надаватиме конкретному будинку.
• Інформація про зобов'язання сторін, прав та відносин.
• Інформація про будинок (або інший об'єкт), до того ж повинна вказуватися докладно.

Крім цього, договір містить інформацію про:

• Звіти.
• Правил використання приміщень типу: горищ, підвалів та інших нежитлових приміщень.

Договір може змінюватись за умови, що надходить запит від власників. Зміни можуть бути пов'язані із будь-якими пунктами договорів.

Відповідальність КК за законодавством

Є кілька рівнів державних органів, сукупність яких у сфері ЖКГ. Для цього влаштовуються перевірки, пов'язані з виявленням якості виконання робіт як з боку управління будинку, так і з місцевого (муніципального) рівня. Робиться це з метою виявлення недоліків у роботі та їх усунення. Коли відбувається перевірка з боку державних органів, то вони перевіряють все від вартості комунальних послуг, до їхньої якості тощо.

Якщо організація не виконує свої зобов'язання, відмовляється це робити, то відбувається врегулювання конфлікту за рахунок накладення на неї адміністративного штрафу, оскільки це вважається порушенням за КОАП РФ, статтею 7.22він має становити 40 – 50 тисяч рублів. До того ж, крім штрафу, стаття передбачає призупинення діяльності компанії на строк до 90 днів.

Якщо виникають порушення санітарних вимог житлових приміщень та організація ніяк на це не реагує, то одразу ж можна звертатися до суду. У такому разі на організацію також накладається штраф 10 – 20 тисяч рублів. Це вигідно для мешканців тим, що наступного разу керуючі серйозніше ставитимуться до прохань власників.

Ліцензія у КК

Житлові господарства по ФЗ №255повинні отримувати ліцензію працювати. Інакше організацію неможливо буде зареєструвати. На цих підставах можна стверджувати, що кожна керуюча організація має ліцензію, яку можна отримати у:

• Орган нагляду за ЖКГ.
• Комісії з ліцензування ЖКГ.

А для її оформлення потрібен цілий перелік паперів:

• Свідоцтво про відкриття ІП чи ТОВ.
• Податкові документи обліку.
• Довідка від ЄДРЮЛ.
• Призначення директора та сертифікати щодо можливості працювати на цій посаді.

І це далеко не повний перелік, потрібні ще інші документи. Інформацію про ліцензію можна отримати за назвою компанії, що управляє, або адресою будинку, до якої вона прив'язана. Зробити це можна на сайті держпослуг.

Популярні в Росії керуючі компанії

З цієї стати більшості стало зрозуміло, що собою представляють керуючі компанії, для чого вони потрібні. Які обов'язки ними покладаються, і навіть яку відповідальність несуть. За посиланням надано список керуючих компаній, які мають найвищі рейтинги по всіх регіонах: