Жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Понятие, организация, устав, органы управления. Прием в члены кооператива Жилищно строительных и других кооператива

Жилищные, или жилищно-строительные кооперативы организуют физические лица, а иногда и юридические лица на свободных началах. Задачей такой некоммерческой организации является управление домом, а также реализация права каждого человека на жилище, реализация потребности в жилье. Действуют участники кооператива на началах членства. Участники жилищного кооператива личными участием, своими вложениями приобретают жилье, исполняют обязанность по содержанию и реконструкции дома.

Члены жилищно-строительного кооператива задействованы в строительстве жилья. Действующий закон не дает четких различий между жилищным и жилищно-строительным кооперативом, но из самого наименования учреждений понятно, что жилищный кооператив организуется, когда имеется материальный объект - здание, жилой дом. В случае с жилищно-строительным кооперативом дом только строится.

Организация кооператива. Устав жилищного кооператива

Решение об организации жилищного кооператива принимается учредителями кооператива. Лица, выразившие волю организовать кооператив и подтвердившие свое намерение голосованием за организацию кооператива, становятся учредителями. Голосование применяется и для принятия устава кооператива.

Организация кооператива осуществляется компетентным органом - собранием учредителей. Еще задолго до фактического создания кооператива проводится ряд подготовительных мероприятий: нужно решить организационные вопросы и определить недвижимый объект - предмет деятельности кооператива и его членов.

Обязательным юридическим актом кооператива, без которого его деятельность невозможна, является устав. Это своего рода свод правил и принципов, которыми организация руководствуется в своей деятельности. Устав утверждается учредителями на собрании.

В тексте устава указываются название кооператива, его координаты, правила, утвержденные для граждан, планирующих вступить в кооператив, порядок внесения и суммы денежных взносов, порядок несения лицами, участвующими в кооперативе, его убытков, ответственность участников, задачи, для решения которых создан кооператив и другие принципиальные вопросы. Устав может содержать любые положения, если они не противоречат действующему закону и не имеют между собой разногласий.

Члены жилищного кооператива

Закон определяет, что членами кооператива могут быть физические лица, если на момент участия в голосовании они достигли 16 лет, и в некоторых случаях юридические лица. Для членства в кооперативе необходимо участие указанных субъектов в голосовании за создание кооператива.

Законом установлены правила относительно количества членов кооператива. В соответствии с ЖК РФ нельзя создать кооператив с числом членов меньше 5. Максимально допустимое количество членов определяется численностью жилых помещений в доме, для управления которым создан кооператив. Для вступления в кооператив на правах членства нужно подать в правление должным образом заполненное заявление. В течение 30 дней оно рассматривается и утверждается. Далее лицо, претендующее на членство, оплачивает вступительный взнос, и с этого момента становится полноправным членом кооператива.

Управление кооперативом

К органам управления кооперативом закон относит:

конференцию - высший орган правления в кооперативе;
председателя и правление жилищного кооператива;
собрание членов кооператива.

Деятельность конференции, пределы ее полномочий регулируются уставом кооператива. Конференция собирается на очередные собрания, которые проходят обычно не реже, чем раз в 12 месяцев, также по важным вопросам могут проходить и внеочередные собрания. В границы деятельности конференции входит рассмотрение вопросов, связанных с документацией кооператива, правилами вступления и выхода участников, правомочиями членов кооператива.

Правление кооператива рассматривает повседневные, текущие вопросы организации, выбирает из своего состава председателя, который уполномочен представлять кооператив, действовать от его имени и контролировать выполнение решений правления.

Собрание признается состоявшимся, если на нем лично присутствовали не менее половины членов кооператива. Для признания решения собрания правомочным нужно набрать не менее половины голосов всех участвующих в голосовании лиц. Если обсуждается вопрос, отраженный в уставе кооператива, проголосовавших в поддержку принятия решения должно быть не менее трех четвертей членов кооператива, принявших непосредственное участие в голосовании, и лично присутствовавших на собрании.

Решения собрания учредителей

Вопросы, обсуждаемые на собрании учредителей, связаны с деятельностью кооператива, реализацией его планов и проектов, полномочиями органов правления. Решением учредителей избирается:

председатель и секретарь собрания;
ревизионная и счетная комиссии собрания;
участники правления кооператива, председатель правления;
на собрании учредителей утверждается повестка дня и устав, обсуждаются другие насущные вопросы.

Заключения, к которым пришло собрание, оформляются специальным документом - протоколом собрания. В нем обязательно указывается дата проведения собрания, количество присутствующих, количество проголосовавших «за» и «против» по поводу рассматриваемых вопросов. В протоколе ставят подписи члены собрания, его председатель и секретарь.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

Также вам будут полезны следующие статьи

Прекращение деятельности по управлению МКД в связи с изменениями статуса лицензии
Информирование органов МСУ и собственников помещений в МКД о решениях, принятых лицензионной комиссией и органом ГЖН
Порядок организации и осуществления лицензионного контроля
Реестры информации, содержащие сведения о лицензировании деятельности по управлению МКД
Порядок принятия решения о предоставлении лицензии или об отказе
Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами
Создание условий для управления многоквартирными домами
Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками
Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования
Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
Председатель правления товарищества собственников жилья
Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья
Обязанности правления товарищества собственников жилья
Права членов ТСЖ и не являющихся таковыми собственников помещений

Под жилищными и жилищно-строительными кооперативами понимается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми, нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110 ЖК РФ).

Различия указанных двух видов кооперативов состоят в следующем:

а) члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 2 ст. 110 ЖК);
б) члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 3 ст. 110 ЖК РФ).

Действие ЖК РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами (п. 5 ст. 110 ЖК РФ). Сказанное выше относится, в частности, к жилищно-накопительным кооперативам, деятельность которых ЖК РФ не регламентирует. Правовой статус и деятельность таких кооперативов регулируются общими нормами ГК РФ о юридических лицах и потребительских кооперативах, а также правилами Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах".

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие 16 лет, и (или) юридические лица (п. 1 ст. 111 ЖК РФ). Право членства в кооперативе юридических лиц в ЖК РСФСР 1983 г. отсутствовало, но было предусмотрено в п. 1 ст. 116 ГК РФ. Однако ст. 111 ЖК РФ не следует понимать так, что членами рассматриваемых кооперативов могут быть только юридические лица, по следующим причинам:

а) такое представление противоречит цели создания кооператива – удовлетворению потребностей граждан в жилье;
б) в таком случае кооператив был бы объединением юридических лиц – ассоциацией или союзом, т.е. некоммерческой организацией другого вида, действующей в соответствии с Федеральным законом от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях". Заметим, что данный Закон не применяется в отношении потребительских кооперативов .

Гражданами, обладающими правом вступления в кооператив, могут быть только физические лица, достигшие возраста 16 лет. Следует иметь в виду, что ЖК РСФСР 1983 г. ограничивал круг лиц, желающих вступить в ЖСК. Такое право принадлежало только следующим лицам:

а) совершеннолетним гражданам, т.е. достигшим возраста 18 лет, либо гражданам, приравненным к 18-летнему возрасту;
б) тем из граждан, которые постоянно проживали в данном населенном пункте и при этом нуждались в улучшении жилищных условий .

Надо полагать, что невключение указанных ограничений в ЖК РФ расширило правовые условия для инвестиций в недвижимость, что необходимо для современной рыночной экономики.

Малоимущие граждане и иные граждане, признанные по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в улучшении жилищных условий, обладают преимущественным правом на вступление в кооператив. Однако данное право возникает у таких граждан только в отношении тех ЖК и ЖСК, которые организованы при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления (п. 2 ст. 111 ЖК РФ).

Право на вступление в ЖК и ЖСК принадлежит не только гражданам Российской Федерации, достигшим установленного ЖК РФ возраста, но и иностранным гражданам, а также лицам без гражданства.

Юридические лица, которые вправе вступать в ЖК и ЖСК, могут быть как коммерческими, так и некоммерческими организациями. Однако участие некоторых видов юридических лиц в иных коммерческих и некоммерческих организациях может быть поставлено законом в зависимость от соблюдения определенных условий. Например, унитарные предприятия, основанные как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления, вправе быть участниками (членами) других организаций только с согласия собственников имущества соответствующих унитарных предприятий .

Порядок создания ЖК и ЖСК следующий (ст. 112 ЖК РФ):

а) число членов кооператива должно быть не менее пяти;
б) число членов кооператива не должно превышать число жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Положение об ограничении максимального числа членов кооператива является новым. Оно связывается не с числом квартир в многоквартирном доме, а с числом жилых помещений в нем. Напомним, что понятие "жилое помещение" обозначает квартиру и изолированную комнату в квартире;

в) решение об организации кооператива принимается собранием учредителей.

Учредители – физические лица могут участвовать в собрании лично или через своих представителей, уполномоченных надлежаще оформленными доверенностями.

Представлять интересы юридических лиц вправе их исполнительные органы (директор, генеральный директор и др.), уполномоченные на это законом и учредительными документами, либо иные лица, полномочия которых удостоверены соответствующими доверенностями;

г) в собрании учредителей кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать данный кооператив;
д) на учредительном собрании принимаются решения о создании ЖК или ЖСК и утверждении его устава;
е) решение собрания учредителей об организации ЖК или ЖСК и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в кооператив (учредители). Такое решение оформляется протоколом;
ж) последовательность действий учредителей по созданию кооператива такова:
- – подготовка проектов устава и других решений, необходимых для создания кооператива;
- – согласование разногласий и подготовка окончательной редакции указанных выше документов;
- – подготовка собрания учредителей по вопросам, относящимся к компетенции такого собрания, а также определение даты, времени, места и формы его проведения;
- – проведение собрания учредителей и принятие на нем решений по рассмотренным вопросам с соблюдением требований ЖК РФ;
- – оплата государственной пошлины и предоставление учредительного и иных необходимых документов о создании кооператива в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц;
з) членами ЖК или ЖСК с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию кооператива.

Устав кооператива является единственным учредительным документом как ЖК, так и ЖСК. Юридическое значение устава состоит в том, что он является локальным нормативным документом, обязательным для самого кооператива как юридического лица и всех его членов. Стало быть, устав кооператива обязателен к исполнению:

– общим собранием (конференцией) кооператива;
– правлением кооператива;
– председателем правления кооператива;
– ревизионной комиссией (ревизором);
– всеми участниками кооператива;
– третьими лицами.

На основании своего устава ЖК или ЖСК (в лице соответствующего органа управления) выступает:

– участником гражданского оборота;
– субъектом трудовых правоотношений;
– субъектом налоговых правоотношений;
– субъектом других правоотношений.

Устав индивидуализирует юридический статус конкретного ЖК или ЖСК с учетом общих требований законодательства .

В уставе ЖК или ЖСК должны содержаться следующие сведения (ст. 113 ЖК РФ):

а) наименование кооператива;
б) место нахождения кооператива;
в) предмет и цели деятельности кооператива;
г) порядок вступления в члены кооператива;
д) порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
е) размер вступительных и паевых взносов;
ж) состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;
з) ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
и) состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
к) порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
л) порядок реорганизации и ликвидации кооператива;
м) иные положения, не противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам.

Следует знать, что ЖК и ЖСК не вправе совершать гражданско-правовые сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом, иными нормативными правовыми актами, а также уставами кооперативов. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

В ст. 114 ЖК РФ сказано, что государственная регистрация кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о правилах государственной регистрации юридических лиц. Такие правила установлены в ст. 51 ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Они одинаковы для всех юридических лиц.

Под государственной регистрацией юридических лиц понимается акт внесения в государственный реестр сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц уполномоченным федерального органа исполнительной власти.

Органом, уполномоченным осуществлять государственную регистрацию юридических лиц, является ФНС России.

Данные государственной регистрации включаются в Единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления. Правила ведения Единого государственного реестра юридических лиц и предоставления содержащихся в нем сведений утверждены постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 438 "О Едином государственном реестре юридических лиц".

За государственную регистрацию юридических лиц уплачивается государственная пошлина в размере 2000 руб. (ст. 33333 НК РФ).

Правила, установленные в ст. 8–11 гл. III Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", имеют общее значение для государственной регистрации юридических лиц всех организационно-правовых форм и, следовательно, для ЖК и ЖСК и применяются в случаях, предусмотренных остальными главами данного Закона:

"Государственная регистрация юридических лиц при их создании путем учреждения" (гл. IV);

"Государственная регистрация юридических лиц при их создании путем реорганизации" (гл. V);

"Государственная регистрация изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица, и внесений изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в государственном реестре" (гл. VI);

"Государственная регистрация юридического лица в связи с его ликвидацией" (гл. VII).

См.: Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. С. 202.
См.: Комментарий к Федеральному закону "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" / под ред. М. Ю. Тихомирова. М., 2003. С. 55 и след.
См.: Тихомиров М. Ю. Указ. соч. С. 228,229.

Определение жилищно-строительного кооператива дано в ст. 110 ЖК РФ.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (далее - жилищные кооперативы) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищный кодекс РФ чётко не определяет, чем жилищный кооператив отличается от жилищно-строительного. Однако из названия данных кооперативов, а также из содержания ч. 2 и 3 статьи 110 можно сделать вывод, что при учреждении жилищного кооператива уже имеется самостоятельный объект - многоквартирный жилой дом, права на который приобретает кооператив, в то время как при учреждении жилищно-строительного кооператива жилой дом существует в проекте либо как объект незавершенного строительства, в связи с чем члены жилищно-строительного кооператива помимо прочего своими средствами участвуют в строительстве кооперативного дома.

Основной целью создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ЖК и ЖСК) является удовлетворение потребностей граждан в жилье. Обеспечение граждан кооперативным жильём было и остаётся одной из основных форм удовлетворения жилищной потребности граждан (наряду с предоставлением жилых помещений по договору социального найма, строительством индивидуального жилья и приобретением жилых помещений по договору купли-продажи и др. сделкам).

Статистические данные свидетельствуют о том, что более половины жилых домов (жилых помещений) строиться за счёт собственных средств граждан или с помощью кредита.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами (ч. 4 ст. 110 ЖК РФ).

Действие положений, регулирующих порядок образования и деятельности жилищных кооперативов, не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Таким образом, максимальное количество членов жилищного кооператива ограничено количеством жилых помещений в многоквартирном доме (например, если в доме 30 квартир, то число членов кооператива не может быть более 30, однако их может быть меньше, если один член кооператива обладает правами на несколько жилых помещений).

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Согласно ст. 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Устав жилищного кооператива может содержать другие, не противоречащие ЖК РФ, другим федеральным законам положения.

Устав является единственным учредительным документом жилищного кооператива. Устав кооператива утверждается собранием учредителей кооператива (см. ч. 4 ст. 112 ЖК РФ). При разработке устава следует иметь в виду, что наименование потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также слово «кооператив» (п. 3 ). Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (п. 2 ).

Предмет и цели деятельности жилищного кооператива должны определяться исходя из положений ч. 1 ст. 110 ЖК РФ.

Согласно п. 4 члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

Внесение изменений в устав жилищного кооператива подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст. 17-19 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

В соответствии со ст. 114 ЖК РФ государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Жилищные кооперативы создаются и осуществляют свою деятельность в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями.

Жилищный кооператив обладает специальной (или уставной, целевой) правоспособностью, что характерно для некоммерческих организаций (п. 1 ст. 49 ГК РФ). Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица.

Как и все некоммерческие организации, жилищные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы. При этом предпринимательская деятельность должна соответствовать этим целям. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом кооператива. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

Уставом жилищного объединения должно быть определено (пп.1, пп.4 ч.1 ст.137, пп.8 ст.138, п.4 ст.148 ЖК РФ) право заключать договоры: на управление многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме; договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов жилищного кооператива, а также иных собственников помещений, не являющихся его членами.

Возможны несколько схем деятельности жилищного кооператива при управлении многоквартирным домом, которые тесно взаимосвязаны с положениями устава жилищного кооператива и решением общего собрания членов кооператива.

В данном случае управление многоквартирным домом может быть реализовано в двух вариантах:

1. В Жилищном кооперативе все или большинство видов работ выполняют нанятые им работники (уборщики мест общего пользования, лестничных клеток, сантехники, плотники и т.п.). Отдельные виды работ в соответствии с заключенными жилищным кооперативом договорами выполняют подрядные специализированные организации (например, Мослифт, исполняющий работы по обслуживанию лифтов). Жилищный кооператив от своего имени в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, т.е. выступает исполнителем коммунальных услуг, а также с иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов жилищного кооператива, таких, например, как услуги связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п..

При таком варианте все виды расходов и доходов, связанные с управлением домом, отражаются в годовом финансовом плане (смете доходов и расходов), в том числе платежи за коммунальные и иные услуги.

2. Жилищный кооператив заключает договор с одной подрядной организацией на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме. Самостоятельно заключает в интересах своих членов и иных собственников помещений договоры на предоставление коммунальных услуг, выступая их исполнителем, а также договоры на предоставление прочих услуг.

В соответствии с заключенным с подрядной организацией договором все расходы жилищного кооператива, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, исполняемые данной подрядной организацией, должны будут отражаться в финансово-хозяйственном плане одной цифрой. Кроме того, в хозяйственно-финансовом плане должны быть указаны иные расходы (при наличии), а также платежи за коммунальные и прочие услуги. В качестве доходов в смете отражаются членские взносы и обязательные платежи собственников помещений, не являющихся членами жилищного кооператива, расходуемые на оплату услуг по заключенному жилищным кооперативом договору с подрядной организацией, коммунальные и прочие услуги, а также другие доходы, связанные с ведением жилищным объединением хозяйственной деятельности.

При необходимости (например, для отчета жилищного кооператива перед Дирекцией ЖКХиБ АО (ранее – ГУ ИС АО) за полученные субсидии из бюджета города на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме) расходы жилищного кооператива, направленные на исполнение обязательств по договору с подрядной организацией на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, должны быть расшифрованы по видам работ и услуг и прилагаться к хозяйственно-финансовому плану.

Правление жилищного кооператива (п.4 ст.148 ЖК РФ) заключает от имени жилищного кооператива по поручению его членов или от имени и за счет своих членов, иных собственников помещений в многоквартирном доме (согласно прилагаемому списку) в их интересах договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией и поручает такой организации в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в данном доме лицам коммунальные услуги, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом, хозяйственно-финансовая деятельность ведется жилищным кооперативом только при наличии работ, выполняемых непосредственно данным жилищным объединением. То есть жилищный кооператив не несет расходов и не имеет доходов, если не занимается в соответствии со своим уставом какой-либо предпринимательской деятельностью или иной деятельностью, а также не формирует целевых фондов, направляемых, например, на капитальный ремонт многоквартирного дома. Однако бухгалтерская, налоговая и статистическая отчетность жилищного кооператива должна сдаваться в соответствующие государственные органы в установленные законом сроки, ответственность за её ведение несет председатель правления.

В случае выполнения жилищным кооперативом какой-либо деятельности, приносящей доход, при наличии заключенного договора управления с управляющей организацией отдельным его членам, нанятому персоналу может выплачиваться вознаграждение за произведенные работы.

В соответствии с разъяснением, которое приводится в письме Минрегиона России от 20.03.2007 № 4989-СК/07 в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, не может быть исполнителем коммунальных услуг.

В Москве могут быть использованы как первая, так и вторая схемы деятельности жилищных объединений без разрешения конфликтных ситуаций с ресурсоснабжающими организациями в судебном порядке.

Существуют и иные схемы организации деятельности жилищного кооператива, например, это может быть нижеприведенная схема.

III схема. Жилищный кооператив действует с целью управления многоквартирным домом собственными силами, однако не реализовывал свое право на заключение договоров на оказание коммунальных и прочих услуг в интересах своих членов и других собственников.

В таком случае содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме может осуществляться жилищным кооперативом в соответствии с вариантами, изложенными в первой схеме, однако собственники помещений должны будут самостоятельно заключать договоры на предоставление коммунальных ресурсов как при непосредственном управлении. Ресурсоснабжающие организации при этом должны будут обеспечивать таким собственникам предоставление коммунальных услуг на входе в многоквартирный дом на границе балансовой принадлежности (эксплуатационной ответственности), в том числе в силу публичности договора. Если же договоры с ресурсоснабжающими организациями необходимо заключить, то жилищный кооператив может заключить их на основании ст. 138 ЖК РФ, как законный представитель собственников, т.е. от имени собственников и за их счет по прилагаемым спискам.

Такая схема не противоречит положениям ЖК РФ и применяется в большом количестве муниципальных образований Российской Федерации. Однако применение такой схемы в Москве потребует от руководителей жилищного кооператива хорошего знания законодательства, чтобы отстоять в судебном порядке свое право не заключать договоры по предоставлению коммунальных услуг населению.

При любой схеме управления многоквартирным домом отношения жилищного кооператива с собственниками помещений в многоквартирном доме закреплены следующим образом. Отношения с членами жилищного кооператива по исполнению их обязательств, связанных с правом собственности на помещение в многоквартирном доме, строятся в соответствии с Уставом жилищного кооператива на основании членства.

Собственник помещения, являющийся членом жилищного кооператива, вправе принимать участие в управлении многоквартирным домом путем принятия решений на общем собрании членов жилищного кооператива, в силу чего ему должно быть известно, какие приняты решения по установлению размеров расходов на планируемый год, по отчислениям в резервные и иные фонды, по размерам платежей каждого собственника в многоквартирном доме и т.п. Поэтому соглашений, дополняющих или подтверждающих наличие прав и обязанностей между членом жилищного кооператива и жилищным кооперативом не требуется.

С собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами жилищного кооператива, жилищный кооператив обязан заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг, Это согласуется с положением п.1 ст.161 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которым сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме.

Заключение договора с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом жилищного кооператива, вызвано тем, что с одной стороны такой собственник в силу закона обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве, а с другой стороны собственник, не являющийся членом жилищного кооператива, не обладает правами и не связан обязательствами, которые изложены в Уставе жилищного кооператива.

Данный договор должен быть заключен с каждым из собственников помещений в многоквартирном доме, не являющимся членом жилищного кооператива, как с физическими и юридическими лицами, так и с представителем собственника помещений, находящихся в государственной собственности.