Как правильно выбрать квартиру в новостройке для покупки

Как правильно выбрать квартиру в новостройке от застройщика по выгодной цене, на солнечной стороне, для проживания и инвестиций, новые правила, на что обращать внимания разберем в статье.

Коснемся вопросов о выборе района и застройщика, типа материала для стен дома, на какой стадии строительства приобретать недвижимость, как влияет на выбор квартиры наличие и отсутствие солнечной стороны и многом другом, что поможет вам сэкономить время на подборе жилплощади для проживания или инвестирования.

Как выбрать квартиру в новостройке правильно

Ориентация на бюджет
Прежде чем выбирать район строящихся домов или застройщика, четко определите бюджет будущей покупки. Адекватная оценка финансовых возможностей позволит сэкономить время на подбор строящегося жилья от застройщика.

К тому же цена за 1 кв. метр разнится, если счет выставляется в рублях или валюте. По опыту натерпевшихся стресса дольщиков, рекомендуется оплачивать покупку только рублями.

Варианты размещения строящегося жилого комплекса влияют на его стоимость, например, приобретение квартиры в точечной постройке, размещенной в квартале жилых домов советского периода будет строить дороже, чем в отстроенном квартале жилых домов на абсолютно новой территории, где пока еще не развита инфраструктура.

Цель приобретения новостройки
Покупатели делятся на несколько категорий:

Приобретая жилье для проживания (например, в связи с расширением семьи);
Покупая квартиру в новостройке для инвестирования, с целью перепродать или сдавать в аренду.

Цель влияет на выбор квартиры в новостройке существенно. Так, если вы берете жилплощадь для себя, то не будете учитывать важных факторов, которые априори обязательны при выборе квартиры от застройщика при инвестировании.

Например, при покупке квартиры в новостройке для инвестирования учитывается:

Размер арендной ставки;
Конечная стоимость квартиры после сдачи дома;
Экономическая ситуация в стране и рынке недвижимости;
Спрос на недвижимость в районе постройки дома и т.д.

Застройщики и район
Почему выбор придется делать одновременно? Потому что оба фактора одинаково важны. Ни для кого не секрет, что застройщики могут не изменять содержание ДДУ для дольщика, даже если он юридически верно обоснует неправомерное содержание договора. Многие девелоперы придерживаются правила6 «Не нравится – не бери».

В связи с этим, будущие дольщики прежде чем выбрать квартиру в Москве или ином городе решают задачку не только по местоположению жилья, но и надежности застройщика.

На что обратить внимание при выборе застройщика:

Наличие разрешения от местных властей на строительство жилого комплекса;
Учредительные документы и проект дома, утвержденный архитектором;
Наличие у девелопера неоплаченных кредитов, их размер, судебных дел;
Источник финансирования застройки;
Отзывы о построенных ею жилых комплексов от реальных покупателей или жильцов.

Самостоятельно разобраться в документации вам вряд ли получится, поэтому проще нанять юриста, остальное сделаете сами.

Не соглашайтесь на оплату строящегося жилья до получения застройщиком разрешительной документации, т.к. высока вероятность потери денег

Информации о застройщике достаточно на форумах, где активно обсуждаются такие темы дольщиками, либо специалистами, либо теми и другими - в любом случае можно узнать то, чего нет в официальных источниках.

Правильное местоположение дома сэкономит вам время и нервы, поэтому обратите внимание на:

Близость строящегося дома к веткам метро, остановкам транспорта или дорожным развязкам, интенсивность движения в часы пик, загазованность;
Расстояние и время, которое вы будете тратить на поездку до офиса, детсада или школы, если у вас дети, учебы или родственников;
Изучите карту местности и выявите размещение поблизости промышленных объектов, ТЭЦ, свалок и соберите информацию об экологии выбранного района;
Выясните есть ли поблизости от жилого комплекса места для массового отдыха, которые могут создавать неудобство проживания вам и членам вашей семьи.

Сидя дома вам не выяснить перечисленную информацию, поэтому выбрав несколько районов и застройщиков, посетите офисы и места строительства домов для получения достоверных данных. Район лучше посетить до начала часа-пик и в вечернее время.

На каком этапе строительства выбирать квартиру в новостройке

Будущим дольщикам понятно, что на стадии котлована стоимость квартиры от застройщика дешевле, а по мере продвижения строительства происходит удорожание. К тому же со временем выкупаются самые «вкусные» предложения.

Как правильно выбрать квартиру в новостройке по цене, в начале строительства (стадия «котлована»), середине или перед сдачей дома? Здесь решают несколько факторов:

Размер суммы для приобретения жилплощади;
Решимость предпринимать рискованные действия.

Вкладывая на стадии «котлована» в покупку жилья в новостройке вы экономите, но сильно рискуете и даже не тем, что стройку «заморозят», а возможном низком качестве жилья. На средней стадии строительства, когда уже построено несколько этажей, качество строительства можно оценить воотчию и даже попросить посетить стройку, чтобы осмотреть стены и потолки.

Тоже самое можно сказать про этап, предшествующий сдаче дома в эксплуатацию. Но в обоих случаях цена за квартиру уже не такая выгодная.

Покупка брони в очереди на долевое участие еще более рискованное решение. Подумайте о том, что это не стадия «котлована» - проект просто на бумаге и завтра даже ее может не стать.

Как выбрать квартиру в новостройке для покупки: на что обратить внимание

Предварительное ознакомление
Изучите документацию от застройщика, где указаны основные параметры квартиры. Это может быть «рыба» договора долевого участия. Заодно проверите ДДУ на наличие «подводных камней». Вас интересует:

Планировка (поменьше стен, примыкающих к соседям);
Высота потолков (не менее 2.70 метра, чтобы оформить полы и потолок);
Вариант отделки и цена (черновая, чистовая);
Наличие правильно проложенной электропроводки;
Водопровод и отопление (возможность установки счетчиков тепла);
Систему вентиляции;
Степень шумоизоляции;
Вид из окна (предпочтительнее выбирать квартиру на солнечной стороне, чтобы напротив не было неоновых вывесок ресторанов, клубов, отелей);
Отсутствие стены, граничащей с шахтой лифта;
Угловую квартиру рассматривать, как последний из вариантов.

Материал стен
Для правильного выбора жилья в новостройке перед покупкой, определитесь, с плюсами и минусами материалов, из которых построен дом, которые вы приемлите. Типы строящихся домов, в зависимости от материала:

Панельные;
Кирпичные;
Каркасно-монолитные;
Монолитные.

Первый тип «панелька», уступает следующим двум по звуко- и теплоизоляции. Второй (кирпичный) хуже по теплоизоляции, чем каркасно-монолитный.

Информация о типе стен и внутренних перекрытий содержится в строительной документации, которую можно запросить перед покупкой у девелопера.

На каком этаже выбрать квартиру в новостройке?
Застройщик прекрасно осведомлен о недостатках первых и последних этажей, поэтому при продаже может делать существенные скидки. Вам же самим решать, брать жилплощадь на среднем этаже или на крайних.

Чтобы определиться с выбором читайте статьи:

Определяясь с этажом, подумайте, насколько вам будет комфортно добираться до квартиры, в случае отсутствия электричества или поломки лифта.

Как правильно выбрать квартиру в новостройке на солнечной стороне
Достаточно сориентироваться на местности, узнав где северная и южная сторона и откуда восходит солнце. Для начала выберите квартиры новостройки, окна которых выходят на южную сторону. Посмотрите варианты с выходом на восточную сторону.

В идеале, если у вас 2-3-4 комнатная квартира, чтобы окна выходили на восток и юг. В этом случае, в квартире будет достаточно солнца, со стороны юга почти всегда, а с востока – в первой половине дня.

На западной стороне тоже неплохой вариант, отличается от восточного тем, что солнце освещает квартиру во второй половине дня.

Учтите, что в течение 5 лет, в зависимости от типа грунта и материала стен (панель, кипрпич, монолит), возможно появление трещин на всех поверхностях дома

Чтобы правильно выбрать квартиру в новостройке от застройщика, обратите внимание на:

Наличие платных и бесплатных парковочных мест во дворе и вблизи него;
Обустройство двора (детская площадка, пешеходные дорожки, подъездные пути к жилому комплексу);
Наличие грузового лифта;
Отсутствие трещин на потолке, полах и стенах коридоров, внешних стен здания, окнах (посмотреть, чтобы не осыпалась штукатурка);
Ширина лестничных маршев;
Количество квартир на этажах (не более 3-4);
Утепление уличных стен жилого комплекса.

Регистрация договора в Росреестре
Для новостроек — это договор долевого участия (по Федеральному закону № 214).
Другое оформление покупки строящихся новостроек законом не предусмотрено.

Расчеты при покупке квартиры в новостройке только по безналу
Решив купить квартиру в новостройке, все финансовые операции необходимо проводить через безналичную оплату.

Если при продаже квартиры в новостройке настаивают на наличном расчете, то вам должны выдать чек контрольно-кассовой машины (ККМ) и квитанция к приходному кассовому ордеру.

Не подписывать лишних бумаг
У случае затягивания сроков строительства новостройки, застройщик может вам предложить подписать соглашение о продлении сроков предоставления квартиры в новостройке — это соглашение не надо подписывать.

Если вы его подпишите, значит позднее взыскать неустойку, в связи с невыполнением застройщиком своих обязательств — не сможете.

Внимание при приеме сдаваемой застройщиком квартиры
По окончании строительства застройщик предложит принять квартиру, которую вы у него приобрели. Если при внешнем осмотре вы выявили какие-то недостатки, то их необходимо указать в акте приема-передачи. Застройщик должен их устранить.

В случае отказа застройщика устранять выявленные вами недостатки и отказа подписывать акт приема-передачи квартиры с указанными вами недостатками — направляйте в адрес застройщика претензию, с ссылкой на недостатки и необходимость их устранить в определенные сроки.

Соответствие площадей квартиры в документах и действительности
Составляя и подписывая договор о долевом участии, тщательно проверяйте характеристики приобретаемой квартиры в новостройке, в частности речь идет о площади.

Если вы обнаружили несоответствие и предоставляемая площадь в квартире меньше, указанной в договоре долевого участия с застройщиком — вы можете потребовать компенсацию, согласно ст.4 Федерального Закона №214.

Удовлетворение вашего требования осуществляется либо застройщиком напрямую, либо через суд.

Во избежание подобных случаев застройщики, в договоре долевого участия, могут устанавливать определенный предел расхождения площадей в квартирах и готовы идти вам навстречу, если этот предел превышен.

Но в этом случае суд может признать подобную оговорку застройщика недействительной в сто процентов случаев.

Будьте готовы к тому, что подобные условия в договоре могут появиться и решения их, в основном, происходят в судебном порядке. Помните, что обещания на словах о внесении изменений в договор долевого участия «потом» — это всего лишь слова.

Конечно, такой объем информации и действий зачастую непосилен для человека неподготовленного. Хорошо, что есть проверенные в деле юристы, которые уже натаскались по решению жилищных вопросов и довольно редко просиживают в кабинете, потому что решают вопросы своих клиентов.

Основываясь на приведенных в статье правилах вам будет легче правильно выбрать квартиру в строящемся доме.